近年は、年金支給開始年齢の引き上げや年金受給額の減少、物価高騰など、老後の生活資金への不安が高まっています。そのなかで、老後資金への不安を解消する手段として関心が高まっているのが、リバースモーゲージです。
この記事では、リバースモーゲージの仕組みや利用条件、メリット・デメリットを解説します。ご自身はリバースモーゲージを利用するための申し込み条件に当てはまっているか、確認してみてください。
INDEX
リバースモーゲージとは？
まずは、リバースモーゲージを理解することが大切です。
ここでは、リバースモーゲージの仕組みと合わせて、リースバックや住宅ローンとの違いを解説します。
リバースモーゲージの仕組み
リバースモーゲージとは、自宅を担保にして金融機関からお金を借りる制度です。直訳すると「リバース＝逆の」「モーゲージ＝住宅ローン」という意味で、通常の住宅ローンとは逆に借入残高が徐々に増えていきます。融資限度額の範囲内で必要なときに引き出したりすることで、生活費を確保できます。
月々は利息を支払い自宅に住み続け、契約者が死亡したときに担保となっていた自宅を売却し、借入元金を返済する仕組みです。
リースバックとの違い
リースバックは、自宅を売却し、貸主となった不動産会社や投資家などに家賃を払って自宅に住み続ける仕組みです。
リバースモーゲージとリースバックの違いは、所有権と資金用途にあります。
リバースモーゲージは、自宅を担保として融資を受け取る仕組みなので所有権は移転しません。しかし、リースバックは自宅を売却して資金を調達する仕組みなので、所有権は買い主に移ることになります。
また、リバースモーゲージは金融機関からの借り入れのため、生活資金など限られた用途にしか利用できません。一方、リースバックは自宅を売却するため資金使途を制限されることはなく、リバースモーゲージと比べて自由度が高いといえます。
住宅ローンとの違い
不動産に関するローンとして住宅ローンがありますが、リバースモーゲージとの違いは何でしょうか？
リバースモーゲージと住宅ローンには、返済方法に違いがあります。
リバースモーゲージは、自宅を担保に毎月お金を借りて、契約者の死亡後にまとめて元金を一括返済する方式です。
これに対し住宅ローンは、一括でお金を借りたあと、月々ローンを返済していく方式です。
リバースモーゲージを利用するための申し込み条件
リバースモーゲージを利用するための申し込み条件には、年齢や収入、同居する方などの条件を満たす必要があります。
また、リバースモーゲージで得た資金は、生活資金として活用することを目的としています。そのため、事業資金や投資目的の利用を認めていない金融機関が多いです。
年齢
リバースモーゲージの利用には、年齢制限があります。
金融機関によって異なりますが、多くの金融機関では50歳以上または60歳以上を条件としています。また、申し込み可能な年齢の上限を80歳までに制限している金融機関も多いです。本人だけではなく、配偶者にも年齢制限がある場合があるので注意しましょう。
同居する方
リバースモーゲージを利用するには、同居している方にも条件があります。自宅に本人が1人、もしくは夫婦2人で居住している場合が対象となり、子どもや親族などが同居している場合は利用できません。ただし、同居している方が契約者夫婦どちらかの親の場合は利用が可能です。
収入
リバースモーゲージは利息分の返済が毎月続くため、利用するには安定した収入が条件となります。
収入が年金のみであっても利用できるケースはありますが、収入が少ない、年金収入のみでリバースモーゲージを利用したい場合は、国や自治体が提供しているリバースモーゲージ「不動産担保型生活資金」を検討しましょう。
推定相続人の同意
リバースモーゲージを申し込む際は、配偶者や子どもなど推定相続人となる方の同意が必要となります。これは、契約者本人が亡くなったときに、担保にしていた自宅は売却するため、家を相続人に残すことができないからです。
リバースモーゲージの担保対象となる不動産条件
リバースモーゲージを利用するための申し込み条件を解説しましたが、担保対象となる不動産にも次のような条件があります。
一般的なリバースモーゲージの不動産条件
リバースモーゲージの不動産の条件は、戸建てを担保にする商品が多いです。一般的なリバースモーゲージの不動産条件を詳しくみていきましょう。
土地と戸建て住宅の両方を所有
リバースモーゲージは、土地で担保価値を評価していることが多く、時間の経過とともに価値が減少していく建物のみの所有では利用できないことが多いです。そのため、担保評価には土地と戸建て住宅の両方を所有していることが必要となります。
土地や建物の評価額が一定額以上
リバースモーゲージで戸建てを担保対象としている商品が多いのは、経年劣化しない土地を中心に評価しているからです。戸建ての資産価値は、建物の劣化とは別に土地の価値として残ります。
「不動産担保型生活資金」の場合は、土地の評価額が1,500万円以上の戸建て住宅が条件です。
不動産購入の需要が多いエリア
リバースモーゲージでは、契約者が亡くなったあと不動産を売却する必要があります。そのため、不動産購入の需要が多いエリアを条件としていることが多いです。
リバースモーゲージでマンションが担保対象となる条件
一般的なリバースモーゲージでは、戸建てを担保にする商品が多いですが、金融機関や物件の条件によっては、マンションも担保対象となることがあります。
ここでは、リバースモーゲージでマンションが担保対象となる条件を紹介します。
立地条件や治安が良い
資産価値が落ちにくいマンションであれば、リバースモーゲージの担保対象となる可能性があります。駅から近い、都心部へのアクセスが良いなど、立地や治安が良いエリアだと資産価値が落ちにくいと判断されやすいです。
築年数が浅い
リバースモーゲージでマンションが担保対象となるには、築年数が浅いことも大きなポイントとなります。契約者の年齢が100歳になったときの築年数で制限をかけている金融機関や、築15年から20年以内を条件としている金融機関が多いです。
専有面積が広い
専有面積が狭いマンションは、リバースモーゲージの対象外としている金融機関もあります。そのため、専有面積の広さも担保物件の条件として重要です。
リバースモーゲージのメリット・デメリット
リバースモーゲージには、メリットだけでなくデメリットも存在します。どちらも把握したうえで利用を検討しましょう。
リバースモーゲージのメリット
リバースモーゲージは、自宅に住み続けながら老後の生活資金を確保できることが主なメリットです。住み慣れた住まいを離れる必要がなく、引っ越しも不要です。
また、月々の負担は利息のみで、生前は元本を返済する必要がありません。通常のローンと比べると、負担が少ないといえるでしょう。
リバースモーゲージのデメリット
リバースモーゲージのデメリットは主に3つあり、一つ目は長生きのリスクです。
リバースモーゲージだけに限りませんが、長生きするほど生活資金は必要になります。融資額が大きくなる分、老後の返済額が大きくなるため、本来なら喜ばしいことであるはずの長生きが思わぬリスクとなってしまうのです。
リバースモーゲージのデメリット二つ目は、金利の変動リスクです。
リバースモーゲージでは、一般的に変動金利制を採用しているため、金利が上昇すると月々の利息支払いが増加します。市場金利の変動によって利息も変動するため、注意が必要です。
リバースモーゲージのデメリット三つ目は、相続人に負担が発生する恐れがあることです。
リバースモーゲージでは、契約者の死亡後、自宅を売却して借入元金を返済します。このとき、自宅の資産価値が下がっていると、自宅を売却しても借入元金を返済しきれない可能性があります。その場合には、相続人が残債務を返済しなければならないのです。
リバースモーゲージの条件に合わないならリースバックがおすすめ
ここまで、リバースモーゲージを利用するための申し込み条件を解説しました。リバースモーゲージの条件に合わないけれど、老後の資金を調達したいと思った方は、リースバックを利用する方法があります。
リースバックとは、自宅を売却したあと売却先と賃貸借契約を結ぶことで、そのまま住み続けられるというシステムです。リバースモーゲージとは異なり、売却したあとに得た資金の使いみちに縛りがないだけでなく、借金を負う心配もないため推定相続人の同意をえる必要もありません。リバースモーゲージほど厳しい条件がないため、利用しやすいでしょう。
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リバースモーゲージの条件を理解して、最適なプランを選択しよう！
自宅を担保にお金を借りるリバースモーゲージは、利用するにあたって年齢、同居する方、収入、推定相続人の同意などさまざまな条件があります。担保対象となる不動産にも条件があるため、すべての条件を満たすことができない場合もあるでしょう。
リバースモーゲージの条件に合わないときは、自宅を売却して資金を調達することができるリースバックを検討してみてください。リバースモーゲージとリースバックにはそれぞれメリットとデメリットがあるため、それぞれの特徴を理解したうえでご自身に合ったものを選びましょう。
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