不動産投資をする上では、空室対策が重要なポイントとなります。空室が出てしまえばオーナーの収入が減少し、最悪経営破綻にもなりかねません。

どのような空室対策をすればよいのか悩むオーナーも少なくないでしょう。むやみやたらに空室対策しても、費用ばかりが掛かってしまうこともあります。

この記事では、具体的な空室対策や注意点を分かりやすく解説します。
空室が発生しない人気物件を目指して家賃収入を安定させ、不動産投資の成功を目指しましょう。

空室以外にも不動産投資のリスクが知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。リスクに備えながら、不動産投資を成功させましょう。
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不動産投資における空室対策の重要性

不動産投資を行う上で、特に気を付けなければならないリスクが「空室リスク」です。
賃料収入がメインとなる不動産投資では、空室＝収入ゼロにもなりかねません。収入がゼロでもローン返済などの支出は待ってくれないので、自己資金での捻出が必要になります。短期間なら何とかなっても、空室期間が長引けば負担が増え、最悪経営破綻という可能性もあるでしょう。

総務省の調査によると、日本の総住宅数に占める空室率（空き家率）は13.6%という結果が出ています。もちろん、これはすべての住宅に占める割合であり、一概に賃貸物件に当てはまる数値ではありません。
また、一般的には地方で空き家率が高く都市部で低くなるように、地域差も大きいものです。しかし、日本の空き家率は昭和63年から増加を続けているという現実もあります。

また、少子高齢化の進む日本は、今後も人口が減少することが予測されています。人口が少なるということは、それだけ賃貸ニーズも落ちることにつながるのです。

反対に、賃貸用物件は供給が進んでいる傾向があります。人口が減り物件数が増えると、より賃貸物件間での入居者獲得競争が激しくなることも予測できるでしょう。

このような状況の中、少しでも空室を避けるためにはオーナーの空室対策が重要になってくるのです。

空室を作らないための対策方法

そもそも空室対策とは、空室を作らないための対策のことをいいます。
その対策方法は、大きく「入居者に長くいてもらうための対策」と「退去後の次の入居者をすぐに確保するための対策」の2つに分かれます。入居者が居続けてくれれば、その期間は賃料が支払われるので、入居者が快適に過ごして退去しないための対策が必要です。
仮に、退去したとしても次がすぐに見つかれば空室期間が短くて済み、大きな損失を避けられるでしょう。

その具体的な対策方法として、次の11の方法を紹介します。

①家賃や管理費を見直す
②初期費用を下げる
③入居ターゲットを明確にしてアプローチする
④フリーレントを導入する
⑤内見のハードルを下げる
⑥内見時の印象を最大限にする
⑦内見時の共有部分の清掃も怠らない
⑧部屋の設備は新しく人気のものにする
⑨リフォームやリノベーションをする
⑩学生や単身女性向けにはセキュリティ対策を
⑪サラリーマン・学生向けには家具家電付きに

それぞれ詳しくみていきましょう。

①家賃や管理費を見直す

家賃や管理費を見直すことは、コストをかけずにすぐに実施できる空室対策です。
しかし、家賃を減額すると収入に関わってくるので、最終手段として慎重に検討する必要もあります。近隣の家賃相場を調べて、自分の物件の家賃が相場に対して適正なのかを把握することが大切です。
相場よりも高い物件は入居者に避けられやすくなるので、適正価格への見直しを検討するとよいでしょう。
また、家賃と管理費の振り分けを見直すのも有効です。

例えば、家賃を管理費込みで82,000円に設定しているなら、家賃80,000円と管理費2,000円に設定し直してみましょう。これは、ポータルサイトでの検索結果を有利にするための対策です。
基本的にポータルサイトでは、5,000円刻みで家賃を入力して検索ができるようになっています。そのため、管理費込みで82,000円としていると、家賃80,000円以下を希望する人の目に届きにくくなってしまうのです。検索でより表示されるようになれば、入居者確保にもつながります。
家賃設定する場合は、ポータルサイトの検索表示にどう反映されるかも考慮して家賃部分の料金設定を決めることも大切です。

②初期費用を下げる

家賃同様簡単にできる空室対策が、敷金・礼金の値下げです。
入居者によっては、家賃が多少高くても初期費用が安い物件を選ぶ人も珍しくありません。入居者にとって、引越し費用や家具家電の購入費用など何かと出費がかさむ時期の初期費用はできるだけ抑えたいものです。
敷金・礼金を抑えて入居者の引越し予算内に収まりやすくすることで、選ばれやすくなる可能性があります。
オーナーにとっても初期費用は単発的な収入の為、家賃を値下げするよりもトータルの損失を抑えやすいものです。
一般的には、敷金・礼金がそれぞれ1ヵ月分という物件が多いでしょう。そのため、敷金・礼金0円なら魅力が高まり入居者の成約につながりやすくなります。

ただし、敷金は入居者の退去時の原状回復費用に充てられるお金です。ゼロにする場合は、原状回復でトラブルにならないように費用の負担などはきっちり契約書に記載しておくようにしましょう。

③入居ターゲットを明確にしてアプローチする

あなたの物件のメインターゲットは誰ですか？
ターゲットを明確にし、ターゲットに合ったアプローチをすることでより、入居希望者の目に留まりやすくなります。そのためには、物件のエリアのニーズを把握することも大切です。
ファミリー世帯の多い地域で単身向けをアピールしても、なかなか入居にはつながらないでしょう。ニーズに合ったターゲット設定をし、ターゲットに合わせた設備を整えたり、広告をすることが大切です。また、ターゲットはできるだけ詳細にイメージするとより響きやすくなります。

• 20代
• カップル
• ペット2匹　など

広く浅く募集するよりも深く狭く募集するほうが、他の物件との差別化にもなりターゲットに届きやすくなるでしょう。
反対に、入居条件を緩めて募集枠を広げるという方法もあります。ペット可能や高齢者可能というように条件を緩和することで、他で断われる人と取り込みやすくなるのです。
ただし、条件を緩和する場合は、緩和する条件に応じて対策する必要もあるので、慎重に条件を検討するようにしましょう。

④フリーレントを導入する

フリーレントとは、一定期間の賃料を無料にする契約のことをいいます。
導入する場合は、初月無料というように1ヵ月～3ヵ月ほどを無料にするケースが一般的でしょう。
入居直後は入居者にとって出費の負担が重なっている為、初月無料は大きな魅力になります。引越し前の家の契約と時期を被せて、ゆっくり引越しを行うこともできます。

また、大家にとっても家賃を下げる必要がなく、短期間だけ収入が下がるだけなので、大きな損失も防ぎやすいでしょう。ただし、フリーレント期間終了後に退去されてしまうケースも珍しくないので、期間終了後の入居期間については契約書で定めておくことが大切です。

⑤内見のハードルを下げる

基本的に入居者は内見して物件を決めます。内見数を増やすことで、入居者確保にもつながりやすくなるものです。そのためには、内見しやすいかが重要になります。

• インターネットで内見予約できる
• 日中はカギオープンにしておく
• 現地キーボックスを利用する
• オンライン内見

内見の予約受付や日程調整で入居希望者の日程に合わせずらいと、内見のチャンスを逃してしまいます。入居者がすぐに予約できいつでも内見できるようにしておくことで、内見数アップにつながるでしょう。

また、物件を案内した不動産会社の営業マンにとっても、同じような条件の物件であれば内見案内しやすい物件の方を優先させるものです。カギを離れた場所まで取りに行かないといけない、日程調整が難航するなど、手間が掛かる物件は積極的に案内してもらいにくくなるので気を付けましょう。

⑥内見時の印象を最大限にする

内見時の印象が悪ければ、いい物件でも入居につながりにくくなります。内見の印象をよくする方法として、次のような方法を試してみるとよいでしょう。

• 部屋の掃除
• 丁寧な対応
• ウェルカムボード
• 生活感の分かるような家具のレイアウト

掃除は、入念にしてきれいな状態にしておくことが大事です。必要であればハウスクリーニングを検討するとよいでしょう。特に、キッチン・バス・トイレの水回りは重視する人は多いものです。この部分だけハウスクリーニングを入れてピカピカにしておくだけでも、効果は十分あります。

また、内見に立ち会う場合は丁寧な対応で出しゃばり過ぎないことが重要です。ウェルカムボードのようにちょっとした気遣いでも、喜んでもらえます。
あえて、家具やカーテンをおしゃれに配置しておくのもおすすめです。家具やカーテンがあると、生活イメージが付きやすくなるので入居につながる可能性があります。
ただし、ただ多くの家具を配置すると反対に狭く見えたり、印象が悪くなる恐れもあります。インテリアコーディネートの専門家に相談するなどして、印象よく見せられる配置を意識しましょう。

⑦内見時の共用部分の掃除も怠らない

内見は、物件のエントランスからスタートしています。いくら部屋の状態がよくても、エントランスや廊下などが汚れていると第一印象が悪くなってしまうものです。

ゴミ捨て場が汚い、郵便受けにチラシが散乱している、駐輪場がひどい状態といった場合でも、入居者のマナーや管理状況にマイナスイメージを持たれてしまう恐れがあります。
内見時には室内だけでなく、物件の外回りから室内までの道のりも、できるだけきれいに整えておくようにしましょう。

⑧部屋の設備は新しく人気のものにする

ポータルサイトで物件を検索する際、必要な設備にチェックを入れて検索することも可能です。そのため、設備が整っていないと検索の段階ではじかれてしまう恐れがあります。

近年は宅配ボックスや無料Wi-Fiなどが人気があります。また、設備があっても型式が古ければ印象のプラスにはなりにくいでしょう。最新式エアコンとはいわなくても、ある程度新しい設備にしておくことで入居につながりやすくなります。

ただし、設備の導入は費用が掛かる上に、必要な設備はターゲットによって異なります。
設備が無駄にならないように最初に明確にしたターゲットが好む設備についてリサーチし、導入を検討するとよいでしょう。

⑨リフォームやリノベーションをする

古い物件や間取りがターゲットに合わない物件、設備が古くなった物件は、思い切ってリフォームやリノベーションするのもおすすめです。築年数が古くても、リフォームやリノベーションで人気物件に生まれ変わるケースは珍しくありません。

高齢者がターゲットならバリアフリーにするのもよいでしょう。すべてリフォームするとなると高額な費用が掛かりますが、一部のみであれば費用はだいぶ抑えられます。
また、自分でDIYできるなら費用も抑えられるでしょう。

中古物件に関しては、こちらの記事で物件選びのポイントを解説しているので、参考にしてみてください。
>>　関連記事：物件判断のポイント！中古物件の注意点とは【リンク】

⑩学生や単身女性向けにはセキュリティ対策を

物件のターゲットが学生や単身女性の場合は、セキュリティ対策を重視することも大切です。特に、単身女性はセキュリティ対策が不十分な物件は避ける傾向があります。
以下のような対策を検討してみるとよいでしょう。

• 防犯カメラ
• オートロック
• 防犯性能の高いカギの導入
• センサーライト
• インターフォンはモニター付きにする
• 警備システムの導入

学生は親が物件の契約者であることが多いので、「子供が安心して暮らせる物件」という視点で設備を整えるとよいでしょう。

⑪サラリーマン・学生向けには家具家電付きに

家具家電付きの物件は、入居時の負担を減らせられるので人気があります。
特に、ひとり暮らしを始める学生や単身赴任のサラリーマンなどに効果的です。
冷蔵後・電子レンジ・洗濯機といった最低限必要な家電をセットするだけでも、十分効果は見込めます。

空室対策をする場合の注意点

空室対策は費用がかかるものもあり、むやみやたらに対策しても費用ばかりかかって効果がないということにもなりかねません。ここでは、空室対策する場合の注意点として、次の5つを紹介します。

• 空室になる原因を自覚する
• 安易に家賃を下げない
• 周辺物件から情報を得る
• 入居の条件を広げ過ぎない
• 広告の活用方法や掲載内容も重要

それぞれ詳しくみていきましょう。

空室になる原因を自覚する

空室対策をする前に、なぜ空室になるのかを把握することが大切です。

• 設備がニーズに合っていない
• 物件の状態が悪い
• ターゲットと間取りが合っていない
• 家賃が相場よりも高い
• 広告が適切ではない

上記のようなポイントを踏まえて、空室になる原因を調べてみましょう。

原因を特定する際には、物件の状態を客観的に把握することも大切です。築年数や間取りといった情報だけでなく、実際に自分の足で現地や周辺を確認して入居者の目線で物件を見てみるとよいでしょう。

安易に家賃を下げない

家賃を下げる空室対策は、もっとも簡単にできる効果も期待できる方法です。しかし、家賃を下げると収入も下がってしまい、場合によっては入居者を確保できても赤字になる恐れもあります。

また、一度家賃を下げるとその後上げるのは難しくなるものです。周辺相場よりも家賃が高すぎる場合は、下げることを検討する必要がありますが、相場に対して適正であれば、安易に下げることはおすすめできません。

家賃以外の空室対策を施した上で、それでもダメな場合の最終手段として家賃を下げることを検討するようにしましょう。

周辺物件から情報を得る

ターゲットの設定や適切な家賃・必要な設備の情報は、周辺物件をリサーチして決める必要があります。入居者に選ばれるには、他の物件との差別化が重要です。インターネットで簡単に物件の情報が得られるため、入居者は住みたいエリアの物件をしっかりと調査しています。
数多くの周辺物件と比較した上で選んでもらうには、他の物件とは異なる魅力が必要です。

入居の条件を広げすぎない

入居の条件を緩めることで入居者の幅を広げやすくできる反面、ターゲットに合わせた空室対策も必要になります。
ペットの飼育を可能にするなら、防音対策や室内を傷つけられた場合の対策や退去時を想定して敷金を上げることが必要になります。高齢者向けにするなら保証会社を利用する必要もあるでしょう。

このように、入居者を確保できてもその分コストがかかったり、トラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。

広告の活用方法や掲載内容も重要

どんなに物件の状態がよくても、広告の内容が悪ければ物件の選定の際にはじかれます。また、ターゲットと広告媒体があっていない場合もあるでしょう。

• 写真の写りが悪い
• 情報が少なく、魅力が伝わらない
• 図面や文字が読みにくい
• 若者向けなのに紙媒体のみで広告している

広告によっては費用がかかる場合もあるので、費用対効果を踏まえて適切な広告を打つ必要があります。広告の内容は隅々までチェックして、内容に問題があるようなら不動産会社に連絡して改善するようにしましょう。

空室対策には管理会社が重要

空室対策で重要になるのは、管理会社の存在です。
入居者の募集や日常的な物件の管理を担う管理会社がよくなければ、どんなに対策しても満室を目指しにくくなります。反対に、同じ物件でも管理会社を変えただけですぐに満室になったというケースも珍しくないのです。

管理会社の種類

管理会社とは、オーナーに代わって物件の管理や入居者募集・賃料管理などさまざまな業務を担ってくれる会社です。管理会社は、大まかに次の3つの種類があります。

• 仲介のみ行う会社
• 管理のみ行う会社
• 仲介＋管理を行う会社

オーナーやマンションの管理組合が管理している場合などで利用するのが、仲介のみを請け負う管理会社です。仲介業に特化しているので、集客力が強いという特徴があります。

反対に、建物の管理のみを行う管理会社は、物件の管理の専門性が高く安心して物件管理を任せられます。

仲介と管理を一貫して行う管理会社であれば、一つの会社ですべての業務を任せられるので、オーナーの負担を大きく軽減できるでしょう。また、両方を担うので物件の内見時に清掃頻度や設備の状態などの詳しく説明ができ、入居者確保しやすくなるというメリットもあります。

管理会社を選ぶポイント

管理会社を選ぶ際のポイントとして、次のことをチェックするとよいでしょう。

• 実績
• 評判や口コミ
• 管理の内容
• 委託料
• レスポンスの早さ
• 担当者の人柄

管理会社によって集客力や物件の維持管理の質が異なるため、実績や評判を確認することが大切です。
建物の管理であれば、実際に管理している他の物件を見に行くのもよいでしょう。
また、入居者や入居希望者への対応を任せるのでレスポンスの早さや担当者の人柄も重要です。

まとめ

不動産投資で賃貸経営する場合、空室が出てしまうと収入が減少するため、空室対策が重要です。
まずは、自身の物件の状況や空室になる原因を特定し、この記事で紹介したような対策を取っていくとよいでしょう。同時に、管理会社の見直しを検討することで、満室経営を目指しやすくなります。

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