不動産投資で物件を取得する際、オーナーチェンジ物件の購入を検討するケースもあるでしょう。

オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいる状態で元のオーナーが物件を売却することで、オーナーが変わる物件のことです。
オーナーチェンジ物件を購入すれば物件取得後からすぐに収益を得られる一方で、いくつかのデメリットもあり、危険といわれることもあります。

本記事では、オーナーチェンジ物件のメリット・デメリットやよくある売却理由、投資する時の注意点などをご紹介します。不動産投資の基礎から知識を身につけたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。

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オーナーチェンジ物件とは？

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態のまま売り出される物件のことをいいます。入居者はそのままで「オーナー（所有者）」のみ「チェンジ（代わる）」するためオーナーチェンジというのです。

オーナーチェンジ物件は、区分マンションや1棟アパート・1棟マンションだけではなく、店舗や事務所といった場合もあります。
1棟単位など複数の戸室を売買する場合、その中の1室でも入居者がいればオーナーチェンジ物件となり、反対に入居者が一人もいなければオーナーチェンジ物件とはなりません。

オーナーチェンジ物件の場合、不動産を購入することで家賃収入を得る権利なども得られます。ただし、敷金返還義務などの義務も引き継ぐことになるので、何を引き継ぐのかを理解しておくことが大切です。

また、オーナーチェンジ物件であっても不動産投資には変わりないため、購入時には不動産投資ローンを利用することになる点にも注意しましょう。

オーナーがチェンジ（投資用物件を売却）する理由

入居者がいるということは、家賃収入を得られているということです。それなのになぜオーナーは、物件を手放すのでしょうか？

オーナーチェンジ物件は家賃収入を得られる魅力的な物件ではありますが、オーナーが売却する理由によっては物件に問題がある可能性があります。
そのため、どのような理由で売却されるのかを事前に確認することが大切です。

ここでは、よくある売却理由として次の6つを解説します。

• 入居者や管理会社とのトラブル
• 赤字や不動産経営が成り立たなくなった
• 売却によって大きな利益が見込めた
• 大規模修繕の時期が近く費用がかさむ
• まとまった資金が必要になった
• 引越し・高齢・病気など一身上の都合

それぞれみていきましょう。

入居者や管理会社とトラブルがあった

入居者からのクレームや要望が多発するなど、入居者との関係性が悪化したことを原因に物件を手放すケースは珍しくありません。
クレームや要望にとどまらず、家賃滞納や騒音や異臭といった隣人トラブルに発展していると、他の入居者の退去や家賃収入減少にもなりかねないので注意が必要です。

また、管理会社とトラブルが発生している場合もあります。
管理会社とのトラブルであれば、購入後に新しい管理会社と契約することで解決できる可能性もあります。入居者や管理会社とのトラブルについては、事前に売主や不動産会社に確認することが大切です。

赤字で不動産経営が成り立たなくなった

投資物件を手放す理由としては、赤字による経営破綻があります。
収入が見込みよりも少ない、修繕費などの経費が掛かりすぎるといった理由で不動産経営が成り立たずに、物件の売却に至った可能性があります。経営が成り立たない物件の場合、購入後に経営を引き継いでも同じく自分も経営破綻になりかねません。

不動産投資で失敗する事例に関しては、こちらの記事を参考にしてみてください。

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売却によって大きな利益が見込めた

不動産投資は、家賃収入を得るだけではなく売却によって利益を狙える投資でもあります。
地価の上昇などで購入時よりも売却額が高いのであれば、利益を得るために売却を検討する場合もあるでしょう。

また、物件価格は経年劣化により年々低下していくものです。
売主がローン残債よりも物件価格が下回らないうちに売却を検討するのは、不動産投資としては正しい判断といえます。売却益狙いや売却損を出さないうちに売却を検討して売りに出される物件であれば、購入しても大きな問題はないでしょう。

不動産投資の出口戦略に関しては、こちらの記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。

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大規模修繕の時期が近く費用がかさむ

マンションは、経年劣化を防ぐため10年～15年を目安に大規模修繕が必要になります。大規模修繕が必要になると、高額な修繕費が発生するので注意しましょう。

基本的には入居者から修繕積立金を徴収していますが、徴収が上手くいっていない、修繕工事の規模が予想より大きくなるといった場合は、手出しで高額な費用がかかる恐れもあります。

また、大規模修繕計画の前には、修繕費が高額になるのを避けるため退去者が続く恐れもあるので注意しましょう。大規模修繕の時期や費用の積み立て状況などは、しっかり確認しておくことが大切です。

まとまった資金が必要になった

物件自体には問題ないオーナーチェンジ物件の売却理由として、売主がまとまった資金が必要というケースがあります。
売主自身のマイホーム購入など何かしらの理由で資金が必要になる場合があるでしょう。また、別の投資物件を見つけて投資するための費用が必要というケースもあります。

引越し・高齢・病気など一身上の都合

売主都合の売却理由として、引越しや高齢・病気やケガと言った一身上の都合もあります。
高齢で賃貸経営を続けるのが難しくなった、病気やケガで本業の収入が減少しローン返済が難しくなったといった理由で売却するのは致し方ない理由といえるでしょう。

オーナーチェンジ物件に投資するデメリット

オーナーチェンジ物件はすぐに家賃収入を得られるなどメリットもありますが、すでに入居者がいることがデメリットにつながる可能性もあります。
デメリットについてもしっかりと理解したうえで、投資を判断することが大切です。

デメリットとしては、次の4つが挙げられます。

• 現在の入居者との契約や条件は変更できない
• 建物や室内の状況を確認できない
• 入居者に問題がある可能性がある
• 入居者がサクラの可能性もある

それぞれみていきましょう。

現在の入居者との契約や条件は変更できない

オーナーチェンジ物件はオーナーが代わったからといって、入居者と新しく契約を結び直すことはなく、それまでの条件をそのまま引き継ぐことになります。

たとえ、相場よりも安い家賃であってもオーナーの権限で勝手に家賃を上げることはできません。オーナーの不利な条件で契約を結んでいる場合でも、契約内容を変更するには入居者の同意が必要になり契約内容の変更は難しいでしょう。

オーナーチェンジ物件の場合は、入居者との契約内容をしっかりと確認したうえで投資を判断することが大切です。

建物や室内の状況を確認できない

すでに入居者がいる状態のため、室内の状況を確認できません。入居者が許可すれば内見も可能ですが、許可してくれる入居者は多くはないでしょう。
室内の状況が確認できるのは、今の入居者が退去してからになるので、退去後には室内の劣化や傷みが激しいケースもあります。

室内の状況が悪い場合、退去後に次の入居者を募集するために高額な修繕やリフォーム費用がかかってくる可能性があるので注意しましょう。物件内部をチェックできない分、修繕履歴などはしっかりとチェックしておくことが大切です。

入居者に問題がある可能性がある

これから入居する人ならオーナーが審査して入居を決めることができますが、オーナーチェンジ物件にすでにいる入居者を追い出すことはできません。家賃滞納や隣人トラブルを引き起こす入居者や、室内の使用状況が悪い入居者がいる可能性もゼロではありません。

入居者とのトラブルが原因で売却された物件は、レントロールなどを確認してもトラブル状況は把握できないものです。できるだけ売主や不動産会社に入居者についても確認するようにしましょう。

入居者がサクラの可能性がある

立地状況などが悪い物件を売主が売りやすくするために、一時的に満室状態を作り出している可能性もあります。

フリーレントと呼ばれる一定期間は賃料がゼロになる契約を利用して、入居者を集めている場合は注意が必要です。フリーレントの場合、契約内容によっては無料期間が終わるとすぐに退去される恐れもあります。退去されてしまうと、条件の悪い物件では次の入居者を確保するのが難しくなるので注意が必要です。

入居者との契約条件は、レントロールに細かく記載されているので、特約などが付いていないかはしっかりと確認するようにしましょう。
また、悪意のあるサクラではなくても、売主とよしみで入居している人はオーナーが代わるのを機に退去してしまう恐れもあるので注意が必要です。

オーナーチェンジ物件に投資するメリット

オーナーチェンジ物件は、さまざまなメリットもあるので投資するのに魅力的な物件でもあります。

メリットとしては、次の5つが挙げられます。

• 入居者を探す苦労がない
• 物件価格が安い場合が多い
• すぐに家賃収入が得られる
• 収支計画が立てやすい
• 融資の審査に通りやすい

それぞれみていきましょう。

入居者を探す苦労がない

入居者のいない状態で物件を購入するのであれば、入居者を探すところからスタートしなければなりません。その場合、次のような作業が必要です。

• 広告作成などの募集活動
• 賃料設定や契約内容の作成
• 入居者審査

入居者を募集するための広告活動など、費用も手間もかかるものです。そのうえで、募集に手間や費用を掛けたからといってすぐに入居者が現れるわけではありません。

物件の状態によっては、なかなか入居者が現れないこともあるでしょう。投資を始めた以上、入居者がいなくてもローン返済などの支出も始まっています。入居者のいない状態が長く続くことで、金銭的にも精神的にも大きな負担となるでしょう。

特に、入居者募集のノウハウを持たない初心者ではうまく入居者を探すことができない場合もあります。入居者がすでにいるオーナーチェンジ物件であれば、入居者を探すための費用や手間・精神的な負担を抑えて安心して運用をスタートできるでしょう。

物件価格が安い場合がある

収益が出ているオーナーチェンジ物件の場合、物件価格を決める際に家賃収入を元に価格が決められるのが一般的です。
そのため、家賃設定が相場よりも低い場合、物件価格も安く設定される可能性があります。相場よりも家賃の安い物件を購入し、今の入居者が退去した後に家賃設定を相場に戻せば利回りを高くでき、売却時には売却額を高くすることも可能と言えます。

ただし、今の家賃設定が相場よりも高い場合は、逆のことも言えるため注意しなければなりません。オーナーチェンジ物件を選ぶ際には、今の家賃設定が相場に対して適切なのか確認するようにしましょう。

すぐに家賃収入が得られる

オーナーチェンジ物件の場合、購入翌月から家賃収入を得られます。入居者募集から始める物件の場合、入居者が決まるまで収入を得られません。
空室期間が長くなるほど、自己資金でローン返済などを賄うため経営も苦しくなるでしょう。しかし、オーナーチェンジ物件であれば、すぐに家賃収入を得られるという安心感があります。

収支計画が立てやすい

オーナーチェンジ物件は、入居者がいるためすでに家賃が分かっている状態なので、収入の見込みを立てやすいです。入居者募集からスタートする場合は、いつから収入を得られるのかは正確に判断できません。

修繕時期なども予測で計画するため、不確定要素が大きく初心者には収支計画を立てるのが難しいものです。また、以前の経営ノウハウを引き継いでいるので、委託管理料や修繕費などの支出の把握もしやすいため、収支計画を具体的に立てやすいというメリットがあります。

フルローンは組めない？

オーナーチェンジ物件でフルローンを組むことは可能なのでしょうか。

この点、特にオーナーチェンジ物件だからフルローンを組むことはできない、ということはありません。むしろ、購入してすぐに一定の収入を確保できるため、銀行から評価を得やすいケースもあるでしょう。

ただし、昨今では銀行の融資も厳しくなってきており、一定の自己資金を用意しなければならないことも多くなっています。これについては、フルローンで物件を取得するとキャッシュフローが悪化しやすいというデメリットもあるため、いずれにせよ一定の自己資金を用意しておくなどしておくと安心だといえます。

不動産投資のフルローンに関しては、こちらの記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。

>>　関連記事：フルローンとは？少ない自己資金で不動産投資を始めるメリット・デメリット【リンク】

オーナーチェンジ物件を購入する際に注意するポイント

オーナーチェンジ物件を購入する際の注意点としては、次の6つが挙げられます。

• 現在の入居者の契約内容を確認する
• 過去の経営実績を確認する
• 周辺の環境や外観・共有部分に問題がないか調べる
• オーナーがチェンジした（売却した）理由を調べる
• 家賃相場や賃貸ニーズから今後の経営方針を考える
• 大規模修繕が発生する時期と費用を確認する

それぞれ詳しくみていきましょう。

現在の入居者の契約内容を確認する

オーナーチェンジ物件では、すでにいる入居者との契約内容を変更できません。
賃料が相場よりも安い、原状回復の負担が全額オーナー負担などといった不利な条件でも変更は難しいものです。契約内容によっては、トラブルに発展することもあるので、契約内容はレントロールや売主に細かく確認することが大切です。
特に、以下のような点はトラブルに発展しやすいので、しっかりと確認するようにしましょう。

• 賃料
• 敷金
• 更新料
• 保証人
• 契約期間
• 特約（フリーレントなど）

過去の経営実績を確認する

すでに入居者がいる状態でも、今はたまたま入居者がいるということもあります。今空室が少ないのと以前からずっと空室期間が少ないのでは、今後の経営にも大きな差が生まれます。
入居者の入居期間や退去の頻度など過去の実績を確認し、入居者を確保しやすい物件かどうかのチェックをしましょう。また、修繕状況や設備の交換時期などこれまでの不動産経営状況をみて、支出に関わる部分を確認することが大切です。

空室対策に関しては、こちらの記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。

>>　関連記事：空室対策が賃貸経営のカギ！安定した家賃収入で不動産投資を成功させよう【リンク】

周辺の環境や外観、共有部分に問題がないか調べる

物件そのものだけでなく、周辺環境も投資物件を決める際には重要になります。
オーナーチェンジ物件の場合、今後近隣の商業施設や学校などがなくなり入居者ニーズが落ちることを理由に売りに出される場合もあります。現時点の周辺環境だけでなく、将来の開発予定なども含めてニーズを見極めることが大切です。

また、外観や共有部分もチェックすることが大切です。
ゴミ置き場が散乱している、玄関や廊下などの共有部分の管理状況が悪い場合は、管理会社の管理の質が悪い場合や入居者のマナーが悪いことが考えられます。管理会社の管理の質が悪い場合は、管理会社の変更を検討するとよいでしょう。

物件内部を確認できないオーナーチェンジ物件において、少しでも内部の状況を把握するには、共有部分や外観から入居者のマナーを把握することが大切です。入居者のマナーが悪い場合、入居者とのトラブルに発展する可能性や室内の状況が悪い可能性が高くなるので注意しましょう。

オーナーがチェンジした（売却した）理由を調べる

先述したように、今のオーナーが物件を手放す理由はさまざまありますが、理由によっては今度の経営に問題となるものもあります。

• 経営破綻
• 大規模修繕工事前
• 入居者とのトラブル
• 今後周辺環境が大きく変わる

上記のような理由での売却の場合は、投資しても失敗する可能性が高くなります。また、理由を教えてくれないというのも、不動産投資をする上で何かしら悪いことがあった可能性が高いです。オーナーの一身上の都合など、物件に問題ない売却理由であれば、安心して投資しやすくなるでしょう。

家賃相場や賃貸ニーズから今後の経営方針を考える

今は入居者がいる状態でも、その入居者がずっと居続けてくれるとは限りません。万が一、その入居者が退去した場合、次の入居者は見つかりやすいのかを把握しておくことが大切です。
周辺の家賃相場やエリアの賃貸ニーズなども徹底的にリサーチし、退去されても経営が成り立つかもシミュレーションしておくようにしましょう。

大規模修繕が発生する時期と費用を確認する

大規模修繕工事が必要になると、高額な費用が発生するので注意が必要です。
これまでの修繕状況と次の大規模修繕の時期やおおよその費用を確認するようにしましょう。また、同時に修繕積立金の状況も把握しておきます。

修繕工事前で積立金が不足している場合は、投資を慎重に検討することをおすすめします。

チェンジしたオーナーが引き継ぐ権利と義務

オーナーチェンジ物件では家賃収入を得る権利を引き継ぐだけでなく、他にもさまざまな権利も引き継ぐことができます。ただし、権利と同時に入居者に対する義務も引き継ぐことになる点には注意が必要です。
物件の購入と同時にどのような権利・義務を引き継ぐのかを説明します。

• 家賃を受け取る権利
• 入居者との契約終了後に建物を返還してもらう権利
• 入居者の退去時に原状回復してもらう権利

義務としては、次のようなことがあります。

• 入居者に建物を使用させる義務
• 建物を修繕する義務
• 敷金の返還義務

上記のような義務も負うので、契約内容や修繕状況などは正確に把握して対応できるようにしておくことが大切です。また、敷金に返還義務もあるので前のオーナーが敷金を使ってしまっていないか、注意しましょう。

不動産の権利に関しては、権利を引き継ぐために不動産登記の手続きも必要になります。不動産登記の記事も参考にしてみてください。

>>　関連記事：不動産登記とは？手続きが必要な場合や不動産投資の場合の注意点を解説【リンク】

新築物件に投資する魅力とは？

オーナーチェンジ物件であれば、家賃収入が最初から確保できるなどのメリットがありますが、同時にデメリットや義務もあります。
デメリットによっては、オーナーに不利になり経営が上手くいかないこともあるので注意が必要です。デメリットを考慮した場合、新築物件に投資するのも一つの手となります。

新築物件であれば、入居者との契約状況に縛られることなく自由に契約内容を決めることが可能です。また、新築なら建物の内部や共有部分が劣化していたり、汚かったりと問題ないだけでなく、高い需要も見込めます。

さらに新築の戸建の場合、競合が少なくニーズが高いという特徴があります。
戸建のターゲットであるファミリー層は、一度入居するとすぐに退去しにくいというメリットもあるので、安定した家賃収入を見込みやすいのです。

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まとめ

オーナーチェンジ物件は、入居者のいる状態でオーナーが変わる物件のことです、
オーナーチェンジ物件を購入すると家賃収入をすぐに得られるというメリットがありますが、入居者との契約内容をそのまま引き継ぐ必要があり、オーナーに不利になる恐れもあるので注意が必要です。

物件を選ぶ際には、入居者との契約内容や修繕状況・売りに出される理由などを細かくチェックしたうえで検討するようにしましょう。
オーナーチェンジ物件のデメリットで投資を躊躇している場合は、新築物件への投資もおすすめです。新築戸建なら高いニーズが見込め、安定した家賃収入を期待できます。

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