不動産の売却や購入を検討していると「不動産登記」という言葉を耳にする機会があるでしょう。
不動産登記とは、不動産の権利などを公に証明する制度のことです。
日常的に関わることはありませんが、不動産売買などで関わってくるため不動産売買を検討しているなら不動産登記について理解しておくことが大切です。

この記事では不動産登記の基本や必要なタイミング・手続きの流れなどを分かりやすく解説します。不動産投資の基礎から学びたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。
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不動産登記とは？

不動産登記とは、不動産の所有者や面積といった不動産に関わるさまざまな情報を公的な帳簿に記載することをいいます。

そもそも登記とは、権利や義務などを公示して取引を安全にするための法制度のことをいいます。登記することで、所有権を第三者に主張できるようになります。
登記には、法人登記や商業登記などさまざまな種類があり、その中で不動産に関する登記のことを「不動産登記」と呼びます。不動産登記では、不動産に関わる権利や状態として下記のようなことが記録されます。

• 不動産の所有者
• 不動産の住所や構造・面積などの状態
• 不動産に設定された権利とその権利を持っている人
• 金融機関からの借入額

これらの情報を、法務局が管理する登記簿と呼ばれる帳簿に記録します。登記簿は一般公開されているため、手数料を支払えば誰でも閲覧可能です。

また、登記内容は申請することで証明書を交付してもらえ、この書類を「登記簿謄本」と呼びます。ちなみに、以前は登記簿を紙で管理し、その写しを交付していたことから登記簿謄本と呼ばれていました。
しかし、現在では多くの自治体で電子データでの記録・管理に移行しており、この電子データを印刷した紙を交付するのが一般的です。このデータを印刷した書類は「登記事項証明書」と呼ばれます。

登記内容の証明書が必要な場合は、自治体の管理方法によって「登記簿謄本」か「登記事項証明書」を取得することになりますが、記載されている内容は同じです。

登記簿謄本（登記事項証明書）の内容

登記簿謄本（登記事項証明書）にかかれている内容についてみていきましょう。
登記内容は、大きく不動産の状態について書かれた「表題部」と権利について書かれた「権利部」に分かれ、さらに権利部は「甲区」と「乙区」に分かれます。

■　登記簿の内容

• 表題部
• 権利部（甲区）
• 権利部（乙区）

それぞれの記載内容について詳しく解説します。

登記簿謄本の「表題部」

表題部では、不動産の所在地や面積など「どのような不動産なのか」が記載されています。
主な記載内容は次の通りです。

• 土地：所在地・地目・面積など
• 建物：所在地・種類・構造・床面積など

登記簿謄本の「権利部（甲区）」

甲区には、所有権について次のような項目が記載されています。

• 現在の所有者の氏名や住所、取得年月日
• 登記の目的
• 過去の所有者

甲区を確認すれば、誰がいつ・誰から不動産を取得したのかが分かります。

登記簿謄本の「権利部（乙区）」

所有権に関する権利以外については、乙区に記載されます。乙区に記載される代表的な権利が「抵当権」です。

また、抵当権以外にも地上権や貸借権などの権利が記載されるので、乙区を見ることで誰がどんな権利を持っているかが分かります。

不動産登記の種類

不動産登記は、登記の目的によって次の3つの種類があります。

• 表題登記・所有権保存登記
• 所有権移転登記
• 抵当権設定登記

それぞれみていきましょう。

表題登記・所有権保存登記

表題登記・所有権保存登記とは、新しく建物を建てる際に必要な登記です。建物を新築した場合、登記簿の表題部分を新たに作成し、最初の所有権を登記することになります。
新しく登記簿を作成することを表題登記といい、所有権を最初に設定することを所有権保存登記といいます。

所有権移転登記

中古の不動産を購入した場合に必要なのが、所有権移転登記です。新築の建物の場合は、それまでの所有権者がいないため権利部から新たに記録されますが、中古の場合はすでに所有権が登記されています。
所有権移転登記では、それまでの所有権者（売主）から新しく買主に所有権が移ったことを登記するのです。

なお、相続で不動産の所有権を移転する場合は、所有権移転登記の中でも「相続登記」と呼ばれます。

抵当権設定登記

抵当権とは、不動産を借金の担保として設定することをいいます。住宅ローンを利用して不動産を購入する際、金融機関は不動産に抵当権を設定するのが一般的です。

万が一、住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関は抵当権を行使することで不動産を強制的に売却し、ローン残債を回収できます。この抵当権を設定することを、抵当権設定登記と呼ぶのです。住宅ローンの抵当権設定登記の場合、抵当権者として金融機関が権利部の乙区に記載されます。

不動産登記が必要な場合

不動産登記が必要な場面としては、主に次のようなタイミングが挙げられます。

• 不動産を取得したとき
• 不動産を取り壊したとき
• 住所を変更したとき
• 名前を変更したとき
• 不動産を相続したとき
• 住宅ローンを完済したとき
• 不動産所有者が死亡し相続が発生したとき

それぞれみていきましょう。

不動産を取得したとき

不動産を取得した際には、新たな所有者として所有権を登記します。
新築物件を取得した際には「表題登記」「所有権保存登記」、中古で購入した場合には「所有権移転登記」をすることになります。

表題登記は義務ですが、所有権保存登記・所有権移転登記は義務ではなく任意となります。しかし、所有権を正しく登記されていないと後々トラブルに発展する恐れもあるので、早めに手続きすることが大切です。なお、相続登記に関しては2024年4月から義務化されるので、忘れずに登記するようにしましょう。

不動産を取り壊したとき

建物を取り壊した場合、建物が無くなったことを登記する「建物の滅失登記」が必要です。
建物滅失登記をしない場合、実際には建物が無くても登記簿上は建物が残っていることになるので、固定資産税が発生するなどトラブルが発生するので注意しましょう。

住所を変更したとき

引っ越しなどで所有権者の住所が変わった場合は、名義人の住所変更の登記が必要です。不動産登記簿には、不動産を所有している名義人の情報である住所や氏名も記載されています。

名前を変更したとき

結婚などで姓が変わった場合も、名義人の氏名の変更登記が必要になります。住所・氏名変更登記は、2021年3月の閣議で義務付ける法改正が決定され、2026年4月から義務化されます。義務化されると変更日から2年以内に申請しない場合、5万円以下の過料となります。

不動産を相続したとき

不動産を相続した場合、被相続人（故人）から相続人への所有権の移転登記が必要です。2024年（令和6年）4月1日より相続登記の義務化が始まり、不動産所有者の相続人であることを認識した日から3年以内に相続登記をする必要があります。

住宅ローンを完済したとき

抵当権は、住宅ローンを完済することで抹消できます。ただし、住宅ローンを完済すれば自動的に抹消されることも金融機関が手続きしてくれるわけでもなく自分で手続きが必要な点には注意しましょう。

また、抵当権がなくなったにもかかわらず抵当権抹消登記をしてなければ、後々トラブルに発展する恐れもあります。住宅ローン完済後に金融機関から必要書類が送付されるので、速やかに手続きすることが大切です。

不動産所有者が死亡し相続が発生したとき

不動産の所有者が死亡し相続が発生したときも、不動産を相続したときと同様、被相続人（故人）から相続人への所有権の移転登記が必要です。

不動産登記の手続きの流れ

不動産登記手続きの大まかな流れは、次の通りです。

• 必要書類を準備する
• 申請書を作成
• 管轄の法務局に申請する
• 登記識別情報通知書や登記完了証が発行される

登記に必要な書類を用意し、不動産を管轄する法務局に申請することで登記が可能です。

一般的には、司法書士に依頼して登記手続きしてもらうことがほとんどでしょう。
司法書士に依頼する場合は、指示される必要書類を提出すれば手続きを進めてくれます。
登記手続きは自分でも可能ですが、必要書類の準備や書類の作成など登記によっては煩雑になるものです。また、管轄の法務局が遠方である場合や、窓口の営業時間内に手続きが難しい場合もあるでしょう。
依頼料は掛かりますが、司法書士であれば、手間や時間をかけずに登記処理をスムーズに進めてくれるので、検討することをおすすめします。

ただし、抵当権設定登記などでは金融機関が司法書士への依頼を条件とする場合もあるので、事前に確認するようにしましょう。なお、表題登記は、司法書士だけでなく土地家屋調査士に依頼することも可能です。

不動産登記に必要な書類

不動産の登記に必要な書類は、登記目的によって異なります。登記の目的に関わらず、次の書類は共通して必要です。

• 登記申請書：申請内容に合わせて法務局窓口や法務局のサイトで入手
• 本人確認書類：運転免許証やマイナンバーカードなど
• 委任状：司法書士に依頼する場合

また、登記目的ごとの主な必要書類は次の通りです。

必要な書類については法務局のホームページで確認して、漏れのないように準備しましょう。

不動産登記に必要な費用

不動産登記をする場合、手数料として「登録免許税」が発生します。登録免許税は、登記内容によって異なり次の通りです。

• 所有権移転登記：（土地）固定資産税評価額×1.5%/（建物）固定資産税評価額×2.0%
• 所有権保存登記：固定資産税評価額×0.4%
• 相続登記：固定資産税評価額×0.4％
• 贈与の所有権移転登記：固定資産税評価額×2.0%
• 抵当権設定登記：借入額×0.4%
• 抵当権抹消登記：不動産個数×1,000円

税率は、登記する時期や不動産の種類によっては軽減措置が適用される場合もあります。また、登記では司法書士に依頼するのが一般的であり、依頼料も必要です。依頼料は司法書士や登記内容により異なりますが、2万円～10万円程必要になるでしょう。

投資用不動産の登記の注意点

投資用不動産であっても購入時など不動産登記が必要です。特に、投資用不動産の登記で気を付けなければならない点として、次の4つが挙げられます。

• 不動産登記をしないと売却が難しくなる
• 不動産投資では2回登記の手続きが必要
• 不動産登記をしないと罰則がある
• 戸建は土地と建物それぞれの登記が必要

それぞれみていきましょう。

不動産登記をしないと売却が難しくなる

不動産は所有者でなければ売買することができません。そのため、所有者として不動産登記していなければ売却時に売却できない、という問題が発生するのです。

そもそも、不動産登記は不動産の所有者を明らかにして不動産取引を安全にすることも目的としています。買い手からすれば、誰が所有者か分からない不動産を購入するとトラブルに巻き込まれる恐れがあるため、購入したいという人もいないでしょう。

所有権移転登記は義務ではないので、後回しにしてしまう人も少なくありません。しかし、所有権移転が済んでいない物件は後から売却しようとした際に、移転登記から必要になるなど手続きが難しくなります。
不動産を所有してから時間が経過することで、所有権移転に必要な書類を集めにくくなる場合もあるでしょう。

特に、相続で所有した物件の場合は、より手続きが煩雑になる恐れがあります。
投資用に関わらず、不動産を所有した場合は速やかに所有権移転登記をしておくことで、後々の手間やトラブルを避けられます。

不動産投資では2回登記の手続きが必要

不動産投資では、不動産投資ローンを組んで不動産を購入するのが一般的です。
そのため、ローンを組んだ際に抵当権設定登記が必要ですが、ローンを完済した際にも抵当権抹消の登記が必要になります。不動産投資では、2回の登記が必要になります。

抵当権設定登記は、ローンを組む際に金融機関や不動産会社がサポートしてくれますが、抵当権抹消登記は自分で手続きを進めなければなりません。抵当権抹消登記は義務ではありませんが、抵当権が残ったままの不動産では売却時に問題になる恐れもあるので早めに手続きを進めるようにしましょう。

不動産登記をしないと罰即がある

不動産登記の中でも次の2つの登記は義務となり、登記を怠ると罰則があります。

• 表題登記
• 相続登記（2024年4月～）
• 住所/氏名の変更登記（2026年4月～）

建物を新築した際に表題登記は、新築から1ヵ月以内に手続きが必要です。表題登記を怠った場合は、10万円以下の過料という罰則があるので注意しましょう。

また、不動産を相続した際の相続登記については、2024年4月1日から登記が義務となります。相続登記は相続したことを知った日から3年以内に登記しない場合は、10万円以下の過料が科せられます。
相続登記の義務については、2024年4月以前に相続し未登記の不動産の対象となるので、不動産を相続したことがある人は登記の確認・申請をすることをおすすめします。

住所・氏名が変わった際の変更登記についても、2026年4月から義務化されます。義務化されると変更日から2年以内に申請しない場合、5万円以下の過料となります。また、2026年4月以前に変更があった場合も対象となるので、注意が必要です。

戸建は土地と建物それぞれの登記が必要

不動産登記は、建物・土地それぞれで別に登記されるものです。そのため、土地取引・建物取引でそれぞれ登記が必要になる点には注意しましょう。
例えば、新築戸建てを購入する場合は、次の登記が必要になります。

• 土地：売主（不動産会社など土地の所有者）から土地を購入する際に所有権移転登記
• 建物：新築建物の「表題登記」と「所有権保存登記」

基本的には、土地と建物セットで登記手続きを進めていくのでどちらかの登記だけができていないというケースは多くはありません。

しかし、相続や購入時に所有権移転登記手続きができていない場合などで、土地と建物の所有者が一致しないケースはあるものです。所有者が一致しないと、後々トラブルになることもあるので、不動産登記時には土地・建物の両方をそれぞれ登記する点は意識しておきましょう。

まとめ

不動産登記の基本や手続きの流れ・必要書類などをお伝えしました。不動産の状態や権利を公的に記した不動産登記は、不動産の所有権を主張するために重要な役割を果たします。

不動産の新築や売却時などで登記が必要になってくるので、登記の種類や必要な手続きなどを理解しておくことが大切です。

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