不動産賃貸をスタートすると、管理業務として入居者の募集や管理・物件維持などが必要になります。
しかし、それらをすべて自分だけで行うのは難しいため、管理会社に委託するのが一般的でしょう。
とはいえ、管理業務の委託料は家賃の5%ほどかかるため、できるだけ費用を抑えたいと思う人も少なくありません。管理内容や質は会社によって大きく異なるので、本当にこの管理会社で大丈夫だろうかと不安に感じる人もいるでしょう。

この記事では管理手数料の基本や管理業務内容・管理会社選びのポイントなどを分かりやすく解説します。不動産投資の基本から学びたい方は以下の記事も参考にしてみてください。
>>　関連記事：不動産投資の第一歩　仕組み・種類・メリット・注意点を徹底解説【リンク】

管理手数料とは？

管理手数料とは、管理会社に不動産賃貸業に関わる管理業務を任せる際にかかる手数料のことをいいます。
不動産投資では、物件を購入すれば家賃収入を得られるというわけではありません。
購入後には、募集や家賃集金・クレーム対応といった入居者に関わる管理や、物件の修繕維持などの物件管理などの管理運営が必要になってくるのです。

しかし、それらの業務をすべてオーナー1人でするのは、多くの手間や時間がかかります。
そのため、多くの場合でそれらの業務を管理会社に委託して、オーナーの代わりに入居者や物件の管理業務をしてもらっているのです。その委託にかかる費用が、管理手数料です。

管理委託には2種類の手数料がかかる

自分で管理業務をすることを「自主管理」といい、自主管理であれば管理手数料はかかりません。
管理会社に委託した場合かかる管理手数料には、次の2種類の手数料がかかります。

• 管理委託費
• 仲介手数料

それぞれ詳しく解説します。

管理委託費

管理会社に委託する場合にかかる費用が、管理委託費です。賃貸物件の事務的な管理や清掃・設備管理など全体的な管理にかかる費用のことをいいます。

管理委託費は、家賃の5%が相場といわれています。
一般的には、「家賃収入×○％（歩合制）」と設定している管理会社が多いでしょう。家賃収入が高くなるほど、管理委託費も高くなります。

完全歩合制であれば空室であれば管理委託費はかかりませんが、管理会社によっては完全歩合制ではなく、空室に関わらず一定割合で徴収される場合もあるので、しっかりと確認することが大切です。

また、管理委託費に含まれる業務も管理会社によって大きく異なります。管理手数料に含まれる業務については、後述するので参考にしてください。

仲介手数料

仲介手数料とは、管理会社が入居者を募集し、契約が成立した場合に発生する手数料です。
委託管理費は毎月発生する手数料ですが、仲介手数料は契約成立時のみ発生する手数料です。

仲介手数料は、請求できる金額の上限が法律によって定められています。賃貸契約の場合は「家賃1か月分＋消費税」が仲介手数料の上限です。

また、この額は貸主・借主両方合わせた額という点にも注意が必要です。両方から0.5か月分、または、どちらかから1ヶ月分という請求はできますが、両方から1ヶ月分というような請求はできません。

管理手数料に含まれる業務

管理会社に委託する場合、管理手数料にどのような業務が含まれているかを理解しておくことが大切です。
委託する業務によっては、管理手数料以外として費用が発生する場合があります。

一般的な管理手数料では、次のような費用が含まれるケースが多いでしょう。

管理手数料の目安は家賃収入の5%ですが、管理会社や業務内容によって大きく異なります。
5%ですべての管理業務を委託できるケースや、3%と低い代わりに業務の一部しか対応していないケースもあるでしょう。
また、一部オーナーが自主管理できる項目もあり、自主管理することで費用を抑えることも可能です。管理手数料の金額だけでなく、対応する業務内容をしっかり確認して、費用が妥当か検討するようにしましょう。

管理手数料に含まれないことがある業務

先述した管理手数料に含まれる業務は、一般的な項目です。単発的な業務であることなどを理由に、一部含まれないケースもあるので注意しましょう。

管理手数料に含まれない可能性が高い業務には、次のようなものがあります。

• 原状回復費
• 設備の修繕や交換費用
• 入居者との契約や更新（仲介手数料という名目になる場合がある）

原状回復費は、室内の状況によって大きく費用が異なることから、別途費用がかかるケースがあります。
設備の修繕や交換も、建物の規模や実施頻度・設備の種類によって異なるので注意しましょう。

入居者との契約や更新については、先述した仲介手数料として請求されるケースもあります。
別途、入居者募集の広告費がかかる可能性があるので注意しましょう。

このように、何の業務が含まれるかによって費用の捉え方が大きく変わってきます。
管理手数料に含まれるもの、別途請求させるものについては、しっかりと確認したうえで、管理会社を選ぶようにしましょう。

賃貸管理会社を選ぶ時のポイント

管理会社は、入居者の募集や対応・建物管理などをすべて行ってくれるため、不動産投資の成功にも大きく関わってきます。
管理会社選びを間違うと、管理内容がコストに見合っていない、入居者が見つからない、管理が悪くて退去されてしまうという可能性もあるでしょう。

管理会社を選ぶ際には、次のようなポイントを意識して選ぶことをおすすめします。

• 委託できる管理業務内容が充実しているか
• 管理業務の質は高いか
• 管理手数料ではなくトータルでかかるコストを考える
• 複数の会社で相見積もりをとる

委託できる管理業務内容が充実しているか

オーナーによって管理会社に求める管理業務内容は異なります。

入居者管理だけお願いしたいのか、物件の管理まで委託したいのか、によっても選ぶ会社は違ってきます。
自分が委託したい業務をしっかりとカバーできているかは、しっかりと確認しましょう。

管理業務の質は高いか

賃貸運営するうえで、管理の質は重要なポイントです。
管理会社は入居者への対応や建物の管理を行っているため、管理の質が入居者の満足度につながってきます。

• 問い合わせの対応が遅い
• 要望に対応してくれない
• 共有部分の清掃が不十分
• 建物が修繕されずにボロボロ

このような対応を管理会社が取っていると、入居者が不満を抱えて退去してしまう可能性があります。清掃や修繕が適切にされていない建物は、見た目が悪く入居者募集の段階で避けられてしまう可能性もあるでしょう。

反対に、入居者対応や物件の管理が適切にできていれば、入居者の満足度も高く長期間入居してもらいやすくなります。入居者が長く入居してくれるということは、家賃収入を安定して得られることにつながり、不動産投資の成功にもつながります。

管理手数料の安さを優先して管理の質が悪いと、結局家賃収入が入らないという事態になりかねません。
管理の質は、評判や口コミをチェックするのがおすすめです。

また、実際に依頼する管理会社が管理している不動産の状態を確かめてみるのも良いでしょう。建物の外観やゴミ捨て場の状態が悪いようなら、管理の質が良くない可能性があります。

管理手数料ではなくトータルでかかるコストを考える

管理手数料のみの金額ではなく、オプションなど別途請求される費用まで含めてトータルで検討することが大切です。
管理手数料が安くても、カバーできる業務の範囲が狭く別途費用が発生してしまうケースは珍しくありません。

• 管理手数料は家賃の何％か
• 管理手数料に含まれる業務は何か
• 別途発生する費用はいくらか

上記のような点を確認して、トータルの費用で比較するようにしましょう。

複数の会社で相見積もりをとる

管理手数料や管理業務内容は、管理会社によって異なります。選ぶ際には最初から1社に絞るのではなく、複数の会社で費用はプランを比較検討するようにしましょう。
複数比較していると、お得で質の良いプランを提供している会社を見つけられる可能性もあります。
比較に手間を掛けたくないと管理会社をおろそかにしていると、納得できる管理をしてもらえずに不動産投資が失敗してしまう可能性もあるでしょう。
しっかりと時間をかけて慎重に比較・検討することで、不動産経営を長期的に安定させることができるでしょう。

管理手数料が無料の賃貸管理会社とは？

管理手数料の相場は家賃の5%ですが、それよりも低い「格安」や、中には「無料」を謳っている管理会社も最近は増えています。
管理手数料が無料になる仕組みは、主に「仲介手数料（広告料）」で報酬を受け取っているケースが多いでしょう。入居者との契約や更新時に発生する報酬をメインとして、管理手数料を抑えているのです。

管理手数料が相場よりも安い・無料であれば、オーナーにとっては大きなコスト減となります。
管理会社としても、入居者が決めれば報酬を得られるので、入居者募集や空室対策に力を入れるでしょう。無料というと質の悪さをイメージしてしまいますが、これらの仕組みで質の高いサービスを無料で提供している会社もあるのです。
ただし、中には無料や格安であることから、管理の質が悪いケースもゼロではありません。
依頼する際には、先述したポイントや口コミをもとに判断するようにしましょう。

本当によい管理会社とは？

管理会社選びのポイントは理解したものの、どのような管理会社なら安心して任せられるのか気になるところです。
ここでは、本当によい管理会社のポイントとして次の4つを説明します。

• 運営管理をトータルでサポートしてくれる
• 管理料率がサービス内容に合わせて異なる
• 賃貸保証会社が安心・安全
• 物件巡回や報告がマメで丁寧

運営管理をトータルでサポートしてくれる

委託できる業務内容が物件管理のみ、賃貸管理のみという管理会社の場合、委託できない業務については自分でするか、別の管理会社を探す必要があるでしょう。
複数の管理会社に委託すると、コストがかかるだけでなく、連絡なども複雑になり手間も時間もかかってきます。
賃貸運営のすべてをトータルでサポートしてくれる管理会社であれば、一つの窓口ですべてを任せられるので、賃貸管理がスムーズになるでしょう。

管理料率がサービス内容に合わせて異なる

管理手数料は家賃収入×○％が一般的です。
しかし、同じ5%でも幅広い業務に対応してくれる管理会社もあれば、一部の業務にしか対応しない管理会社もあります。また、管理会社に委託したい業務内容もオーナーによって異なるものです。

そのため、一律○％よりもプランに応じて異なる管理料率が設定されていると、自分にあった管理体制を整えることができます。
余計な業務を省く分管理料率が下がるのであれば、自分でできる範囲は自分ですることでコストを抑えることが可能です。

柔軟な料金プランを設けている管理会社の方が、より費用を抑えつつ満足いく管理ができるでしょう。

賃貸保証会社が安心・安全

賃貸保証会社とは、入居者が家賃を払えなくなった際に、代わりに家賃を支払う会社のことをいいます。
賃貸保証会社が家賃保証をしてくれれば、滞納や空室などでも賃料が得られるためオーナーは、入居者が連帯保証人を付けなくても安心して貸し出すことが可能です。

賃貸保証会社を利用すると入居者審査も保証会社が行うので、より滞納リスクを抑えた入居者を選べるというメリットもあります。

賃貸保証会社は、一般的に不動産会社を通して契約することになります。
そのため、提携する賃貸保証会社が安心して任せられるかどうかも重要なポイントです。
実績が豊富で評判の良い賃貸保証会社を利用できる管理会社であれば、安心して賃貸運営ができるでしょう。

物件巡回や報告がマメで丁寧

物件の見回りや清掃の頻度は、管理会社によって異なるものです。
定期的に巡回や報告してくれる管理会社であれば、物件を適切に管理できるだけでなく、物件の状態も把握しやすくなります。

巡回や報告の頻度が多くてもチェックが雑・清掃が十分でないのであれば、意味がありません。

報告内容も口頭でさらっと報告するよりも、分かりやすく書面にまとめているなど分かりやすさも重要です。
こちらからの問い合わせへのレスポンスが早いという会社であれば、オーナーもストレスを感じにくいでしょう。
そのような会社であれば、入居者からの要望やクレームへも真摯に対応してくれるため、入居者満足度にもつながります。

悪質！賃貸管理会社とのトラブル事例

賃貸管理会社選びに失敗すると、思わぬトラブルに発展するケースもあるので、注意が必要です。管理会社への委託でよくあるトラブルには、次のようなものがあります。

• 管理会社の変更で違約金をとられた
• 入居者の要望やクレームに対応してくれていない
• 管理会社の変更を入居者に通知していない
• 滞納率が高い
• 担当者が頻繁に変わる
• 修繕費の見積もりがずさん

入居者からの要望などにしっかりと対応してくれない管理会社の場合、入居者の不満が溜まり、退去に発展する可能性が高くなります。

管理会社を変更した時には、期日や新しい管理会社・支払先などを早い段階で入居者に通知するよう手配を進めましょう。前の管理会社に賃料を振り込むなどのトラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。

また、トラブルがあるなどで管理会社を変更しようとすると、高額な違約金を請求されるケースもあります。契約時には、解約時の対応などをしっかりと確認するようにしましょう。

まとめ

管理手数料の基本や含まれる業務内容・管理会社選びのポイントについて解説しました。
賃貸管理に関わる業務を管理会社に委託するための手数料であり、管理手数料は賃料の5%が相場です。
ただし、管理手数料の範囲でどこまでの管理を担ってくれるかは、管理会社によって大きく異なるので、対応範囲や別途料金が発生する業務について確認する必要があります。

管理会社選びは、不動産投資の成功を大きく左右するポイントです。
管理の質がよければ入居者満足度も高く、安定した家賃収入が期待できるでしょう。反対に、管理の質が低いと退去されるなど収入が不安定になるだけでなく、トラブルにも発展しかねません。

一建設の運用管理サービスでは、この記事で紹介した「本当によい管理会社のポイントが揃っています。あなたの不動産を安心して任せられる不動産会社として、検討してみてください。

一建設株式会社の「マイホームネクスト～はじめのホームリレーション～」は、分譲クオリティの戸建住宅を貸し出して家賃収入を得ることが可能です。

入居手続きや原状回復などの面倒な管理業務は弊社が代行いたしますので、不動産投資の経験があまりない方や、本職がお忙しい方にもおすすめです。

「マイホームネクスト～はじめのホームリレーション～」について詳しくは、下のバナーからご確認ください。