不動産買取と仲介の違いは？知っておくべきメリット・デメリットと選び方

不動産を売却する際「買い取りと仲介、どちらを選べばいいの？」と悩んでいませんか。

不動産買取は短期間で現金化が可能で、仲介は市場価格に近い金額での売却が期待できます。どちらにもメリット・デメリットがあり、物件の状況や売却の目的に応じた選択が必要です。

この記事では、買い取りと仲介の違いやメリット・デメリット、失敗しないための注意点を解説します。

納得のいく売却を進めるために、ぜひ参考にしてください。

不動産買取と仲介の違い

不動産を売却する方法には、大きくわけて「買い取り」と「仲介」の2つがあります。それぞれの仕組みと売却の流れを理解しておきましょう。

不動産買取とは？仕組みと売却までの流れ

不動産買取とは、不動産会社が売り主から直接物件を購入する取引方法です。買い取り業者は購入した物件にリフォームやリノベーションを施し、付加価値を付けてから再販売したり、賃貸物件で運用したりして収益を得ます。

売却の流れは以下のとおりです。

1. 査定依頼
2. 現地確認を経て買い取り価格を提示
3. 売買条件の調整
4. 売買契約を締結
5. 決済・引渡し

買い主が不動産会社のため、広告活動や購入希望者を探す期間が不要となり、最短数日から1ヵ月程度で現金化できます。

不動産仲介とは？仕組みと売却までの流れ

不動産仲介とは、不動産会社が売り主と買い主の間に入り、売買を成立させる取引方法です。仲介会社は広告活動で購入希望者を探し、契約から決済までをサポートします。成約した際には、売り主と買い主の双方から仲介手数料を受け取る仕組みです。

仲介を依頼する際は、売り主と仲介会社で「媒介契約」を締結します。媒介契約には以下の3種類があり、依頼できる業者数や報告義務が異なります。

売却の流れは以下のとおりです。

1. 査定依頼
2. 媒介契約の締結
3. 広告活動の開始
4. 内覧対応
5. 条件交渉・売買契約の締結
6. 決済・引渡し

仲介では一般の個人が買い主となるため、売却完了まで3ヵ月から半年程度かかるケースが一般的です。

不動産買取と仲介のメリット・デメリットを比較

買い取りと仲介では、異なる特徴があります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、状況に合った選択をしましょう。

不動産買取を選ぶメリット

不動産買取の主なメリットは以下のとおりです。

• 最短数日から1ヵ月程度で現金化できる
• 仲介手数料が発生しない
• 内覧対応が1回で済む
• 広告掲載がないため売却のプライバシーが守られる
• 契約不適合責任が免責される
• リフォームや清掃をしなくて良い

不動産会社が直接買い主となるため、購入希望者を探す広告活動が不要です。引渡しのタイミングや残置物の処分方法など、売り主の希望に合わせて柔軟に調整できます。

また、売却後に設備の不具合が見つかっても、修繕費用を負担する必要がありません。建物の状態が良くない場合でも、そのままの状態で引き渡せるのは負担軽減につながります。

不動産買取を選ぶデメリット

買い取りの主なデメリットは以下のとおりです。

• 売却価格が市場相場の6割から8割程度になる
• 再建築不可物件など買い取りできないケースがある
• 買い取り業者によって査定価格に差が出る

買い取り業者は、購入後にリフォームやリノベーションをおこない、再販売して利益を得ます。工事費用や事業リスクを見込んだ価格での買い取りとなり、仲介より売却価格は低くなるケースが多いです。

また、老朽化が著しい物件や、法律上の制約で再建築できない物件は、買い取りを断られる場合があります。

査定を依頼する際は、複数の買い取り業者に相談し、査定根拠を確認しながら信頼できる業者を選びましょう。

不動産仲介を選ぶメリット

仲介の主なメリットは以下のとおりです。

• 市場相場に近い価格で売却できる可能性がある
• 複数の購入希望者から条件の良い相手を選べる
• 購入検討者の意見を聞きながら販売戦略を調整できる

仲介会社は、不動産ポータルサイトやチラシなどで広く購入希望者を募ります。立地や築年数などの条件が良い物件であれば、希望価格での売却を狙えるでしょう。

また、複数の購入希望者が現れた場合、条件面で有利な相手と交渉が可能です。内覧時の反応や質問から購入者のニーズを把握し、価格や見せ方を改善できます。

不動産仲介を選ぶデメリット

仲介の主なデメリットは以下のとおりです。

• 売却完了まで3ヵ月から半年以上かかる場合がある
• 内覧対応や清掃など売り主の手間が発生する
• 仲介手数料が必要になる
• 売却後も契約不適合責任を負う
• 買い主の住宅ローン審査で契約が白紙になる可能性がある

購入希望者が見つかるまでの期間は予測できず、築年数や立地によっては1年以上売れ残るリスクもあります。売却期間中は、内覧対応のために掃除とスケジュール管理も必要です。

また、契約後に買い主の住宅ローン審査が通らなければ、契約は解除され最初からやり直しとなります。売却完了後も、設備の不具合が見つかれば修繕費用を負担しなければなりません。

不動産買取と仲介どっちが得？判断基準と選び方

買い取りと仲介のどちらを選ぶかは、条件や目的によって変わります。適した売却方法を見極めるポイントを確認しましょう。

築年数・立地・物件状態で売却方法を判断する

売却方法を選ぶ際は、物件の築年数・立地・状態が判断材料になります。以下の内容を参考に、どちらが適しているか考えてみましょう。

築浅で立地条件の良い物件は、購入希望者が見つかりやすいため仲介での売却に向いています。一方、築古物件や駅から離れた物件は、仲介では買い手がつきにくいため、買い取りを選ぶほうがスムーズです。

事故物件や再建築不可物件など、瑕疵を抱えた物件も買い取り業者なら対応できます。

価格・スピード・手間で比較する

次に、売り主自身の状況や優先事項から判断してみましょう。

価格を優先し時間に余裕があるなら仲介を選びましょう。一方、転勤や相続税の納税期限が迫っているなど、早期の現金化が必要な場合は買い取りのほうがおすすめです。

離婚や財産分与などの事情で売却を知られたくない場合も、買い取りなら非公開で取引を進められます。

不動産買取で失敗しないための注意点

不動産買取で損をしないためには、事前の準備と慎重な判断が欠かせません。ここでは、査定依頼から契約まで、押さえておくべきポイントを解説します。

複数社に査定依頼を出す

買い取り価格は業者によって数百万円単位で差が出ることもあるため、複数社に査定を依頼しましょう。1社のみの査定では、金額の妥当性を判断できないため、2〜3社程度に依頼して提示額を比較し、相場感をつかむ必要があります。

また、査定を依頼する際は、金額の高さだけで選ぶのは避けましょう。担当者が質問に答えてくれるか、査定の根拠をしっかり説明してくれるかなど、対応の丁寧さも信頼性を判断する重要なポイントです。

査定価格だけで判断しない

査定額が高いからといって、すぐに契約を決めるのは危険です。査定額の内訳を確認し、リフォーム費用や再販費用がどのように計算されているか説明を求めましょう。

相場より高い査定を出す業者のなかには、契約後に値下げや追加費用を求めてくる悪質なケースもあります。

査定書の内容や担当者の説明を丁寧に確認し、納得できるまで質問してください。査定根拠が不明瞭な業者や、契約を急かす業者には注意が必要です。

税金・費用面の見落としを防ぐ

買い取りでは以下のような税金や費用が発生します。

• 譲渡所得税・住民税(売却益が出た場合)
• 印紙税(売買契約書に貼付)
• 抵当権抹消登記費用(ローン完済時)
• 司法書士報酬(登記手続きの代行費用)
• 建物の解体費用
• 家財の処分費用
• 引っ越し費用

仲介手数料が不要な点はメリットですが、譲渡所得税は売却益に応じて発生します。事前に把握し、手元に残る金額を正確に計算しましょう。

不動産買い替えで発生する税金について、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。

関連記事：不動産買い替えでかかる税金とは？節税できる特例制度をわかりやすく解説

不動産仲介で失敗しないための注意点

仲介での売却を成功させるために、注意すべき3つのポイントをチェックしましょう。

3種類の媒介契約から適切な契約方法を選ぶ

媒介契約には以下3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

• 一般媒介
• 専任媒介
• 専属専任媒介

契約内容を理解せずに選ぶと、売却活動に制限が生じるリスクがあります。専属専任媒介は特定の1社にのみ依頼する契約で、たとえ自分で買い主を見つけた場合でも直接取引はできません。

専任媒介も1社のみとの契約ですが、自分で買い主を見つけた場合は仲介会社を通さず直接取引を進められます。一般媒介は複数社に依頼できるため、柔軟な売却活動が可能です。

契約前に担当者の説明を受け、希望やスケジュールに合う契約を選びましょう。

相場より高すぎる価格で売り出さない

売り出し価格が相場より高すぎると、購入希望者の候補から外され、売れ残りや長期化の原因になります。買い主も物件の相場を調べているため、明らかに高い物件は敬遠されがちです。

価格設定では、査定結果や周辺の類似物件の価格を参考に、現実的な金額を設定しましょう。高く売りたい場合は時間をかける、早く売りたい場合は相場内で調整するなど、希望売却価格と期間のバランスを考えて決めます。

売却金をローン返済に充てる予定がある場合は、完済できる金額を下回らないよう注意が必要です。

内覧・売却活動の準備を万全にする

内覧時の印象や対応次第で、購入希望者の購買意欲に影響します。部屋が整理整頓されていなかったり、売り主の対応が悪かったりすると、成約率が下がります。

内覧前には、清掃や片付けを徹底し、室内の臭い対策もおこないましょう。購入希望者は物件の状態だけでなく、売り主の人柄も見ています。お客さまを招くような気持ちで丁寧に対応し、質問には誠実に答えてください。

内覧準備に手間をかければ、購入希望者に良い印象を与え、スムーズな成約につながります。

まとめ

不動産を売却する際は、買い取りと仲介の違いを理解したうえで、物件の状況や売却の目的に合った方法を選ぶ必要があります。

買い取りは短期間で現金化でき、仲介手数料や契約不適合責任が免責される点が魅力です。一方、仲介は市場価格に近い金額での売却が期待できますが、売却期間の長期化や内覧対応などの手間がかかります。

どちらの方法を選ぶ場合も、複数社に査定を依頼し、査定額の根拠や契約内容を確認しながら信頼できる業者を選びましょう。税金や諸費用を事前に把握し、手元に残る金額を正確に計算しておくと安心です。

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