不動産査定の種類や方法は？AI・一括査定の違いや会社選びのコツも紹介

不動産を売却しようと考えたとき、まず気になるのが「この家はいくらで売れるのか」ではないでしょうか。そこでよく利用されるのが不動産査定です。

不動産査定とは、不動産会社が物件の立地や築年数、周辺の取引事例などをもとに、売却価格の目安を算出することです。

この記事では、不動産査定の種類や査定額の算出方法、査定前の準備、信頼できる不動産会社の選び方などについて、わかりやすく解説します。

不動産査定とは？

不動産査定の基本的な内容を解説します。

不動産査定には「机上査定」と「訪問査定」がある

不動産査定には、大きく机上査定と訪問査定の2種類があります。それぞれの特徴を確認し、自分の状況に合った方法を選びましょう。

不動産会社に売却を前提として依頼する査定は、原則として無料です。一方、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼する場合は、費用が発生します。

不動産鑑定士による鑑定評価は、対象となる物件の経済価値を専門的に判定するものです。不動産会社が売却価格の目安を算出する査定とは位置づけが異なります。

参照：国土交通省「不動産鑑定評価ポータルサイト」

AI査定・一括査定の仕組みと違い

不動産の価格を手軽に確認する方法として、人工知能技術を活用したAI査定や、複数の不動産会社にまとめて依頼できる一括査定サービスがあります。それぞれの特徴は以下のとおりです。

AI査定は、自分の不動産がどのくらいの価格になりそうか手軽に知りたいときに便利です。ただし、室内の状態や日当たり、騒音など、データだけでは把握しにくい要素が査定額に十分反映されない場合があります。そのため、売却前におおよその相場を知るために活用すると良いでしょう。

一方、一括査定では、申し込み後に複数の不動産会社がそれぞれ物件を査定します。各社の査定額や対応を比べながら依頼先を検討できるため、自分に合った不動産会社を見つけやすい点が特徴です。

査定価格・売り出し価格・成約価格の違い

不動産売却では、「査定価格」「売り出し価格」「成約価格」の違いを理解しておくことが大切です。混同しやすいため、事前に整理しておきましょう。

査定価格はあくまでも目安であり、実際の成約価格は市場の動向や買い主との交渉によって変わります。複数社の査定結果を比べながら、売り出し価格を慎重に判断することが大切です。

不動産査定額の算出方法

不動産会社が査定額を算出する方法は主に3つあります。それぞれ詳しく解説します。

取引事例比較法｜類似する物件の取引事例から算出する

取引事例比較法は、対象物件と条件の近い成約事例を複数集め、比較・調整して価格を算出する方法です。マンションの査定で広く採用されており、中古マンションでは一般的な手法として位置づけられています。

査定時に考慮される主な項目は、以下のとおりです。

• 所在地・最寄り駅からの距離
• 専有面積
• 築年数
• 階数
• 日照・眺望
• 管理状態・リフォームの有無

実際に売買が成立した事例をもとに査定をするため、市場の動向を反映しやすい点が特徴です。

原価法｜再調達原価や築年数などから算出する

原価法は、建物を現時点で新たに建て直した場合のコスト(再調達原価)をもとに、経過年数やリフォーム、維持管理状況などを踏まえて、現在の建物価格を算出する方法です。

一戸建ての査定では、原価法で算出した建物価格に別途算出した土地価格を加えて、物件全体の査定額を求める方法が主に用いられます。

建物そのもののコストを起点に評価するのが特徴です。そのため、周辺に比較できる成約事例が少ない物件や、特殊な構造・仕様で一般的な相場に当てはまりにくい物件であっても、一定の根拠をもとに査定額を算出しやすい方法です。

参照：公益財団法人 不動産流通推進センター「価格査定マニュアルによる中古戸建住宅の査定」

収益還元法｜将来得られる収益から算出する

収益還元法は、物件が将来的に生み出すと期待される純収益を現在価値に換算し、その合計額から不動産の経済価値を算出する方法です。主にアパート・マンション一棟や区分投資用物件など、収益不動産の査定で採用されます。

期待できる収益性や還元利回り(投資家が期待する利回り水準)などによって評価額が変わります。

参照：土地局地価調査課「投資用不動産の収益価格の算定の試行について」

不動産査定を依頼する前に確認・準備しておくこと

査定依頼をスムーズに進めるために、事前に確認・準備しておくことをご紹介します。

家の相場を調べる

不動産会社から提示された査定額が妥当かどうかを判断するためにも、あらかじめ自分で相場を把握しておくことが大切です。主に次の確認手段があります。

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」：不動産の取引価格・成約価格情報を地図上で確認できるサービス
• レインズ・マーケット・インフォメーション：不動産流通機構が提供する成約情報の検索サービス

不動産の価格は築年数や専有面積、最寄り駅からの距離などの条件によって大きく変わります。まずは条件の近い物件を複数確認し、相場をつかんでおきましょう。

関連記事：マンション売却の価格相場はいくら？調べ方と査定を上手に活用する方法

住宅ローン残債を確認する

住宅ローンが残っている場合は、査定前に残債を確認しておきましょう。売却価格が残債を下回るオーバーローンの状態では、自己資金の補填なしには売却を進められない場合があります。

住宅ローン残債の確認方法は主に3つです。

• 金融機関のWebサイト(インターネットバンキング)での残高照会
• 郵送される残高証明書
• 借入後に発行される返済予定表

金額を把握しておくことで、売却の可否や必要な自己資金の目安、住み替えスケジュールなどを現実的に判断できるようになります。

物件情報や関連書類を確認する

査定を依頼する前に、物件に関する書類を揃えておくと手続きがスムーズです。特に準備しておくと良い書類は以下のとおりです。

• 登記事項証明書(登記簿謄本)
• 建物の図面・間取り図
• 売買契約書・重要事項説明書
• 登記済権利証または登記識別情報通知書　など

すべての書類が手元になくても査定は受けられます。ただし、リフォーム履歴や住宅性能がわかる書類などがあれば、物件の状態や特徴をより正確に伝えやすくなるため、可能な範囲で準備しておくのがおすすめです。

関連記事：家を売るときの査定で失敗しない方法｜依頼先やトラブル対策も徹底解説

不動産査定で信頼できる会社の選び方

査定額の高さだけで会社を選ぶのではなく、査定の根拠や売却実績、提案内容なども確認することが大切です。信頼できる会社を選ぶポイントを3つご紹介します。

対応エリアと売却実績で選ぶ

不動産会社を選ぶ際は、売却予定エリアでの取引実績を確認し、複数の会社に査定を依頼して比較することが大切です。エリアでの実績が豊富な会社ほど、物件の条件に合わせた価格設定や販売戦略を提案できる傾向があります。

公式サイトの売却事例や担当者への問い合わせを通じて、同エリアでの取引件数を確認しておきましょう。

査定額の根拠を確認する

査定額が高い会社を選んだ場合でも、根拠が不明確だと売却活動中に価格の見直しが必要になる場合があります。不動産会社のなかには、媒介契約(売却を依頼する契約)を優先するために、相場より高い査定額を提示するケースもあるため注意が必要です。

信頼できる会社は、以下のような具体的なデータをもとに根拠を説明してくれます。

• 類似物件の成約事例や周辺相場
• 立地・築年数・間取り・リフォーム履歴など物件ごとの強みと弱み

不動産査定を受ける際は、査定額の説明の丁寧さや根拠の明確さを見極めましょう。

担当者の対応や売却提案を比較する

担当者の対応や提案力は、査定額や会社の規模だけでは判断しにくい部分です。以下の点を確認しておくと、信頼できる担当者かどうかを見極めやすくなります。

• 売却予定エリアや物件種別に関する知識・経験があるか
• 急いで売りたい・周囲に知られず進めたいなどの希望に寄り添ってくれるか
• 販売戦略の具体性(ターゲット層・広告手法・売却期間の見通し)があるか

複数社の担当者と直接話し、説明内容や提案の質を比べることで、自分に合った会社を見つけやすくなります。

まとめ

不動産査定には机上査定と訪問査定があり、AI査定や一括査定などの便利なサービスも活用できます。査定を依頼する前に相場や住宅ローン残債、関連書類を確認しておくと、手続きをスムーズに進められます。

信頼できる会社を選ぶためには、エリアの実績や査定額の根拠、担当者の提案力などを比較しましょう。

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