不動産買取の基礎知識！仲介との違いやメリット・デメリット、流れを解説

不動産の売却方法には、不動産会社に買い主を探してもらう「仲介」のほか、不動産会社が物件を直接買い取る「不動産買取」があります。

不動産買取は、購入希望者を探す必要がないため比較的短期間で売却しやすい一方、仲介よりも売却価格が低くなる傾向があります。そのため、利用を検討する際は、仕組みや仲介との違い、メリット・デメリットを理解したうえで、自身の状況に合った方法か判断することが大切です。

この記事では、不動産買取の概要から仲介との違い、メリット・デメリット、そして完了までの詳細な流れを順番に解説します。

不動産買取とは

不動産買取とは、所有する物件を不動産会社へ直接買い取ってもらう売却方法のことです。不動産会社が買い主となるため、購入希望者を探す必要がありません。

不動産買取には、不動産会社が直接物件を買い取る「即時買取」のほか、一定期間は仲介で売却活動をおこない、買い主が見つからなかった場合に、あらかじめ定めた条件で不動産会社が買い取る「買取保証」もあります。

それぞれ売却までの期間や価格などが異なるため、自身の希望や状況に合った方法を選ぶことが大切です。

不動産買取が仲介より安い理由

不動産買取が仲介よりも安くなりやすいのは、再販に必要なリフォーム・修繕費や販売コスト、事業としての利益などを見込んだうえで買取価格が設定されるためです。

不動産会社は物件を買い取ったあと、必要に応じてリフォームや修繕を実施します。再販売までに時間がかかったり、想定した価格で売れなかったりするリスクも不動産会社が負います。

こうした費用やリスクが買取価格に考慮されるため、仲介で売却する場合より価格が下がる要因といえるでしょう。

不動産買取と仲介との違い

不動産買取と仲介の主な違いの一つは、物件の買い主です。

買取は不動産会社へ直接売却するのに対し、仲介は不動産会社を通して一般の個人や法人へ売る仕組みです。この違いにより、売却にかかる期間や価格、仲介手数料の有無といったさまざまな面で違いが生じます。

主な違いは以下のとおりです。

買取は購入希望者を探す必要がないため、比較的短期間で売却しやすい点が特徴です。一方で、仲介による売却と比べて、売却価格は低くなる傾向があります。

仲介を選択した場合、購入希望者を探すために数ヵ月以上の期間を要するケースも少なくありません。しかし、市場で購入希望者を募るため、買取よりも相場に近い価格で売れる可能性が高いのがメリットです。

売却までの期間を重視する場合は買取、売却価格を重視する場合は仲介など、目的に応じて売却方法を検討しましょう。

不動産買取のメリット・デメリット

不動産買取には比較的短期間で売却しやすいなどのメリットがある反面、価格面での注意点も存在します。

メリットとデメリットを以下の表にまとめました。

不動産会社による買取では、引き渡した物件が契約内容に適合しない場合に売り主が負う契約不適合責任を免責とする契約になりやすい点も特徴です。

仲介手数料の支払いが不要になるほか、周囲に知られにくい形で手続きを進められるといったメリットもあります。その反面、手元に残る金額が市場相場より安くなる傾向はあらかじめ理解しておきましょう。

くわえて、老朽化が著しい物件や住宅ローンの残債が多い場合など、状況によっては買取を断られるケースもあります。

メリット・デメリットの両方を踏まえ、希望する売却価格や売却時期に合っているか慎重に判断していくことが重要です。

関連記事：不動産買取にデメリットはある？メリット比較・仲介との違いを解説

不動産買取が完了するまでの流れ・手順

不動産買取を利用した場合、売却完了までの期間は数日間から数週間程度が目安とされています。全体像を把握できるよう、売却完了までの流れを具体的な4つのステップをまとめました。

不動産会社への査定依頼

まずは不動産会社へ査定を依頼し、物件の買取価格の目安を確認します。

査定の方法は、類似物件の取引データなどをもとに算出する「机上査定」と、担当者が実際に現地へ足を運ぶ「訪問査定」の2種類です。

より適切な査定を受けるためにも、間取り図や登記簿、購入時のパンフレットといった関連書類を事前に用意しておくと良いでしょう。

また、同じ物件でも、不動産会社によって査定時に重視するポイントや再販売の方針などが異なるため、提示される買取価格や条件に差が生じる場合があります。そのため、複数の不動産会社へ査定を依頼し、比較することも大切です。

比較する際は査定額の高さだけで判断せず、価格の根拠や買取条件についても確認しましょう。

現地調査および買取価格の提示

訪問査定では、担当者が建物の状態や設備、周辺環境を30分から1時間ほどかけて確認します。

この現地調査の結果にくわえて、再販に向けたリフォーム費用や各種リスクなどを総合的に見込んだうえで、最終的な買取価格が提示される流れです。

買取では仲介手数料が発生しないため、ここで提示された金額からローン残債などを引いたものが実質的な手取り額となります。

提示額に疑問がある場合は、どのような根拠でその価格になったのかをしっかり担当者へ質問しておきましょう。

条件合意と売買契約の締結

提示された買取価格や引渡し日などの条件に双方が合意できたら、売買契約の締結手続きへ進みます。

契約を交わすタイミングで、契約内容に応じて買い主から売り主へ手付金が支払われるのが一般的です。

引渡し時期については、引っ越しなどの予定を踏まえて買取業者と相談し、契約時に確認しておきましょう。

契約書に署名する際は、引渡した物件が契約内容に適合しない場合に売り主が負う「契約不適合責任」について、責任の範囲や免責特約の有無・内容を確認することが大切です。

決済と物件の引渡し

最後に、残代金の受け取りと鍵の引渡しを実施します。

住宅ローンが残っている場合は、売却代金などでローンを完済し、司法書士を通じて抵当権抹消の手続きを進めます。

残代金の決済と物件の引渡しは、同日に実施されるのが一般的です。

残代金の受け取り、物件の引渡し、必要な登記手続きが完了すれば、不動産買取の一連の手続きは終了です。

不動産買取を利用する前に確認したい3つのポイント

ここまでの特徴を踏まえ、不動産買取で失敗を防ぐために確認すべき3つのポイントを解説します。

信頼できる業者の選び方

業者選びでは、複数社へ査定を依頼して比較検討しましょう。1社のみの査定では、提示された買取価格や条件が妥当か比較しにくいためです。

また、査定額の高さだけで決めるのではなく、どのような根拠でその価格になったのかを明確に説明できる業者を選びましょう。担当者の対応スピードや説明の丁寧さも、信頼性を測るうえで重要な指標となります。

査定・契約時の注意点

売買契約を締結する際は、契約書の内容を細部まで確認しましょう。特に、売買価格や代金の支払時期・方法、引渡し時期、契約不適合責任に関する取り決めなどは確認しておきたい項目です。

また、売却にともなって発生する費用の種類や負担者、追加費用が発生する条件などについても確認しておきましょう。不明点があればそのままにせず、署名前に担当者へ確認することが大切です。

よくあるトラブルと対策

不動産買取では、「事前に説明のない手数料を請求された」「想定外の残置物撤去費用を請求された」といったトラブルが生じる場合があります。

また、不動産会社への売却契約は原則としてクーリング・オフの対象外となるため、解約時の違約金をめぐるトラブルにも注意が必要です。

くわえて、支払期日に入金されない、現状引渡しの予定が直前で片付けを要求されるなど、引渡しや決済の条件をめぐる認識のズレが生じることもあります。

こうした事態を防ぐには、解約条件や費用の負担区分といった重要な取り決めを口約束で済ませず、書面やメールなど、記録に残る形で確認することが大切です。

まとめ

不動産買取は、比較的短期間で売却しやすく、購入希望者への内覧対応などの手間を抑えられる一方で、仲介と比べて売却価格が低くなる傾向があります。

売却までのスピードを重視するのか、それとも売却価格を重視するのかなど、売却において何を優先したいのかをあらかじめ整理しておきましょう。自身の状況や所有する物件の状態を踏まえ、目的に合った売却方法を選ぶことが大切です。

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