固定資産税は、マイホームを所有する上でも不動産投資であっても、不動産を所有する上で必ず発生します。
毎年高額な支出となる固定資産税は、不動産投資の収支に直結する大事なポイントでもあるので、どれくらい掛かるのかを理解しておくことが大切です。

この記事では、固定資産税についてよく分からないという人に向けて、不動産投資の固定資産税の基本や投資種類別の目安額・計算方法について分かりやすく解説していきます。

固定資産税は、軽減措置を適用することで節税できる可能性があります。代表的な軽減措置も紹介するので、不動産投資の収支計画の参考にしてください。

まずは不動産投資の基本から知りたいという方は、以下の記事も参考にしてみてください。
>>　関連記事：不動産投資の第一歩　仕組み・種類・メリット・注意点を徹底解説【リンク】

不動産投資の固定資産税とは？

そもそも固定資産税とは、土地や家屋・償却資産といった「固定資産」に対して課せられる税金のことをいいます。
固定資産の所在地の自治体に支払う地方税の一つです。マイホームを所有する人にとっては、お馴染みの税金ともいえるでしょう。

不動産の場合は、マイホーム（住家）やその敷地だけでなく、店舗や工場・倉庫、田・畑・山林などおおよそすべての不動産が固定資産税の対象です。

固定資産税を支払う人

固定資産税は、毎年1月1日時点の固定資産の所有者が納税の義務を負います。所有の目的が居住用か投資用かなどの区別はなく、所有者かどうかが基準です。

また、不動産の購入時にローンを組むのが一般的ですが、ローンの返済中・完済済みの区別もなく、所有している限りは課税対象となるのです。

固定資産税は1月1日時点の所有者が納税義務者となるため、年の途中で購入した場合の納税義務者は売主（1月1日時点の所有者）となります。
一般的には所有期間に応じて固定資産税を按分し、購入時に売主にその年の固定資産税を支払うことになるでしょう。
ただし、購入時の固定資産税清算金は経費計上ではなく、減価償却の対象となる点には注意が必要です。それ以外で毎年課せられる固定資産税については、「租税公課」として経費計上できます。

固定資産税を支払うタイミング

固定資産税は、毎年4～6月頃に自治体から納税通知書が送られてきます。納税通知書には、第1期から第4期までの納付書が同封されているので、一括か分割して納税することになります。
納税時期は自治体によって異なりますが、6月・9月・12月・2月の年4回が一般的です。
支払期限までに支払がない場合、期限から納税日までの日数に応じた延滞金が掛かってくるので期限内に納税できるようにしましょう。

固定資産税を支払う方法

固定資産税の支払い方法としては、次のような方法があります。

• 自治体や金融機関の窓口
• コンビニ
• クレジットカード
• 口座振替
• ペイジー
• スマホ決済アプリ

コンビニやペイジー払いなら24時間いつでも支払いできるので、日中窓口に行く時間が取れない人でも利用しやすいでしょう。支払専用サイトからクレジットカード払いに対応している自治体も増えています。
ただし、クレジット払いは手数料がかかってくるので、ポイント還元などと比較して検討することが大切です。

うっかり支払い忘れを防ぎたいなら、事前に口座引き落としの設定をしておくのもおすすめです。
ただし、自治体によって支払い方法や対応決済などは異なっているので、納税通知書や事態体のサイトなどで支払い方法を確認するようにしましょう。

不動産投資の固定資産税の目安

固定資産税は毎年発生する税金のため、不動産投資の収益に直結する支出です。不動産投資を始める上では、事前に固定資産税の目安を立てて収支計画を立てておく必要があります。
しかし、固定資産税は一定ではなく所有する不動産に応じて税額が異なるものです。
ここでは、建物別に固定資産税の目安について解説します。

ワンルームマンション投資の場合

ワンルームマンション投資とは、区分マンションの中でも単身者向けのワンルームマンションへの投資のことです。
ワンルームマンションの場合、固定資産税の目安は年間4～8万円程でしょう。

一般的に、マンションは戸建よりも固定資産税が低い傾向があります。なぜなら、固定資産税は土地と建物に分けて算出され、戸建の場合、土地全体が課税対象となるからです。
一方、マンションは土地全体を戸数で割った面積に対して土地の固定資産税が課せられるため、戸建より土地の固定資産税を抑えられるケースが多いのです。

また、ワンルームマンションはファミリー世帯向けマンションよりも面積も小さくなるため、土地・建物含めた固定資産税総額でも他の不動産投資に比べ低い傾向があります。
ただし、実際の固定資産税額は、所在地や面積・築年数によって大きく異なるので注意しましょう。
ワンルームマンション投資に関しては、以下の記事でも詳しく解説しているので、参考にしてみてください。
>>　関連記事：ワンルームマンション投資の落とし穴。仕組みやメリットを徹底解説【リンク】

新築戸建投資の場合

新築戸建の場合、3,000万円の木造新築の場合だと、固定資産税の目安は年間10～15万円程となります。ただし、所在地や戸建の面積・構造などによっても税額は異なるものです。

また、新築の場合一定期間は固定資産税の軽減措置が適用できる場合があります。条件を満たすことで大幅な節税が可能になるので、軽減措置の適用を検討するのがおすすめです。
ただし、軽減措置の適用期間後に税額が大幅にアップしてしまう可能性もあります。長期的な収支計画を立てて、固定資産税のシミュレーションをしておくようにしましょう。

新築戸建投資に関しては、以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。
>>　関連記事：戸建投資をするなら新築がおすすめ！中古物件との違いを徹底解説【リンク】

中古戸建投資の場合

中古戸建の固定資産税は、築年数によって大きく異なります。土地の固定資産税は、新築であろうと中古であろうと変わりません。
しかし、建物は経年劣化により資産価値が減少することから、築年数が古くなるほど固定資産税も下がっていくのです。そのため、新築よりも中古の方が固定資産税は低くなり、年数が古くなるほどより低くなります。

ただし、新築では建物に対する軽減措置を適用できるのに対し、中古の場合は軽減措置が適用できない場合が多いです。築年数によっては、新築で軽減措置を適用した方が固定資産税は安くなるケースもあるので、築年数や軽減措置も考慮するようにしましょう。

中古戸建投資に関しては、以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。
>>　関連記事：中古戸建とボロ戸建は違う?!投資物件選びの注意点を徹底解説【リンク】

マンション一棟投資の場合

マンション一棟を所有する場合、マンションの建物と土地全体に固定資産税が掛かってくるので税額も高額になります。
しかし、マンション一棟の場合、土地の固定資産税が戸数×200㎡の部分まで小規模住宅用地の特例を適用できるので、大幅な減額が見込めます。

マンション一棟投資に関しては、以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。
>>　関連記事：マンション経営で大失敗を防ぐ！悲惨な事例に学ぶ不動産投資の注意点【リンク】

不動産投資の固定資産税の計算方法

ここでは、具体的な固定資産税の計算方法をみていきましょう。
固定資産税は、次の計算方法で算出できます。

固定資産税額＝固定資産税評価額×税率（1.4%）

税率は自治体によって異なりますが、多くの自治体で1.4％での課税としています。ただし、1.4%以外の自治体もあるので、事前に確認するようにしましょう。

また、固定資産税額を算出する場合は、土地と建物を分けて計算する必要があります。

固定資産税総額＝土地の固定資産税額＋建物の固定資産税額

土地の固定資産税額の計算は次の通りです。

土地の固定資産税額＝土地の評価額×税率（1.4%）

土地の固定資産税評価額は公示時価の70%程が目安です。例えば、公示時価が1,000万円なら700万円程となるでしょう。また、路線価から算出する方法もあります。

路線価とは、主要な道路に面した1㎡当たりの土地の価格のことをいい、毎年7月頃に国税庁が公表しています。路線価については、国税庁のホームページに掲載されているので、路線価に面積を乗じることで土地の固定資産税評価額が算出できます。
ただし、土地が正方形でなくいびつな形をしている場合などは、そこにさらに補正率を乗じる必要があるので注意しましょう。

一方、建物の固定資産税は次の計算方法で求められます。

建物の固定資産税額＝建物の評価額×税率（1.4%）

建物の固定資産税評価額は、築年数や面積・構造などで大きく異なるので計算は複雑になります。基本的には、再建築価格の50～70%程、新築の場合は請負工事金額の50～60％を目安とするとよいでしょう。

土地と建物の固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税納税通知書に記載されているので確認できます。自治体の窓口で固定資産税課税台帳を確認することでも、評価額を把握できるでしょう。

ただし、固定資産税評価額は3年に1度見直されるものです。そのため、常に一定というわけではなく、3年毎に税額が変わる可能性がある点には注意しましょう。

固定資産税が変動するポイント

固定資産税は、さまざまな要素によって価格が異なります。主な税額を左右するポイントとして、次の4つが挙げられます。

• 家の構造 / 広さ
• 地価
• 個人の保有資産
• 自治体の税率

建物の固定資産税評価額は、構造や広さによって異なります。
高価な設備や構造・経年劣化の少ない建材を使用することで、評価があがり固定資産税も上がってしまうのです。土地の固定資産税評価額は経年劣化の影響は受けませんが、地価によって評価額が変わってきます。
地価が上がると土地の評価額も上がり、固定資産税にも影響してくるのです。

また、固定資産税は土地や建物だけでなく、駐車場や門などの構築物・太陽光発電設備などの機械といった償却資産も対象です。保有する資産の数が多いほど、固定資産税の対象が増え税額も増えてしまうでしょう。

先述したように、固定資産税の税率は自治体によって異なります。
多くの自治体で標準税率である1.4%を採用していますが、中には1.5%のように高めに設定している自治体もあるので注意しましょう。

固定資産税の計算シミュレーション

ここでは、固定資産税を具体的にシミュレーションしていきましょう。
以下の条件でシミュレーションしていきます。

〇新築マンションの場合

• 土地の評価額：1,500万円
• 建物の評価額：2,500万円
• 税率：1.4%

なお、シンプルに計算するため軽減措置を適用しないとして計算します。
土地と建物の固定資産税は次の通りです。

• 土地の固定資産税：1,500万円×1.4%＝21万円
• 建物の固定資産税：2,500万円×1.4%＝35万円

よって、固定資産税は21万円＋35万円＝56万円掛かってきます。

このように、固定資産税は不動産によっては毎年高額な支出が必要になるので、注意が必要です。ただし、固定資産税にはさまざまな軽減措置が用意されており、実際には上記のシミュレーションよりも抑えられます。
以下では、不動産投資の固定資産税を抑えられる軽減措置についてみていきましょう。

不動産投資の固定資産税の軽減措置

不動産投資での固定資産税軽減措置で代表的なものとして、次の3つが挙げられます。

• 免税点は固定資産税が免税
• 小規模住宅用地の特例
• 新築住宅の固定資産税が減額

それぞれ詳しくみていきましょう。

免税点は固定資産税が免税

固定資産税には、所有する固定資産の評価額が一定以下の場合、課税対象から外れる「免税点」があります。
土地・建物の場合、評価額が以下のようであれば固定資産税がかからないのです。

• 土地：30万円未満
• 建物：20万円未満

新築の建物や新しく購入した土地では、免税点を満たすことは基本的に難しいでしょう。相続した古い家屋や狭い土地といった場合は、免税点を満たせる可能性があります。
ただし、免税点は同一市町村区域内の資産が対象です。
複数の不動産を所有して合計額が免税点を超えると、免税点に達していない不動産も課税対象となります。
例えば、一つの土地の評価額が20万円未満であっても、同じ市内に別に20万円の土地を有している場合は、それぞれ課税対象となるので注意しましょう。

小規模住宅用地の特例

小規模住宅用地の特例とは、人が居住するための建物が建っている土地の場合、固定資産税が軽減される特例です。
特例を適用した場合、次のような軽減が受けられます。

上記のように、面積に応じて「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」に分けられた軽減が受けられます。
例えば、次の場合をみていきましょう。

• 土地の面積：300㎡
• 土地の評価額：1,200万円

200㎡以下の部分は小規模住宅用地として評価額が1/6に、200㎡を超えた部分は一般住宅用地として評価額を3/1にできます。

• 200㎡以下の部分：1,200万円×（200㎡/300㎡）×1/6＝約133万円
• 200㎡超の部分：1,200万円×（100㎡/300㎡）×1/3＝約133万円

この場合、土地の評価額は133万円＋133万円＝266万円と大きく軽減でき、かかる固定資産税の軽減も可能になるのです。

所有する不動産が投資用であっても、アパートやマンションのように人が居住するための建物が建っていれば対象となります。
適用すれば、固定資産税の大きな軽減が見込めるでしょう。

新築住宅の固定資産税が減額

2024年3月31日までに新築された住宅の場合、次のような軽減措置が受けられます。

上記の軽減措置を受けるには、住宅の居住部分が50㎡以上280㎡以下などの適用条件を満たす必要があります。また、長期優良住宅に認定されている場合、戸建・マンション共に適用期間がそれぞれ2年延長されるのです。
この特例は新築後自動的に適用されるのではなく、自治体に申請が必要な点にも注意しましょう。

固定資産税以外にも不動産投資で重要なこと

不動産投資で固定資産税は、収益に関わる重要な支出です。
しかし、不動産投資の成功は固定資産税だけが重要になるわけではありません。

新築物件は、資産価値が高く比較的固定資産税負担が大きくなります。だからといって、資産価値が低く税負担の少ない築古の中古物件に投資したほうがいいとはならないものです。
新築物件は、税負担が大きくても需要の高さや家賃設定を高くできるなどの魅力があります。出口戦略として売却する場合も、資産価値の高さは有利に働くでしょう。

反対に、税負担を減らせられる物件であっても、修繕費が嵩んでしまったり、需要が低くなってしまったりすることもあります。収益が上がらない中古物件であれば、トータルでは新築よりマイナスになる可能性が高くなります。

もちろん、収支計画を立てる上では固定資産税額を把握して、計画を立てることが大切です。ただし、実際に投資を判断する際には、固定資産税の額だけでなく需要やその他のコストなど総合的に判断するようにしましょう。

また、新築物件は上記で紹介したように軽減措置を適用できるため、一定期間の固定資産税額を抑えることが可能です。新築戸建であれば、税負担を抑えつつ高い需要が見込めるので検討してみるとよいでしょう。

その他に不動産投資でかかる税金や節税のポイントは、以下の記事で解説しているので、参考にしてみてください。
>>　関連記事：不動産投資を始める前に！税金の仕組みを理解して上手に資産形成しよう【リンク】
>>　関連記事：不動産投資の節税効果はない？！目的にあった資産形成の方法を選ぼう【リンク】

まとめ

固定資産税の計算方法や軽減措置についてお伝えしました。
不動産など固定資産にかかる固定資産税は、毎年支出する税金なので税額を把握した上で投資計画を立てることが大切です。

不動産の種類や状態などによって税額は異なるので、この記事で紹介した目安や計算方法を基にどれくらい掛かるのかをシミレーションしてみるとよいでしょう。

また、固定資産税は軽減措置を適用することで大幅な節税が可能です。特に「居住用物件の土地」と「新築物件」なら大幅な軽減も見込めるので、新築戸建での投資を検討してみてはいかがでしょう。

一建設株式会社では「マイホームネクスト～はじめのホームリレーション～」という戸建投資をご用意しています。分譲クオリティの戸建住宅を貸し出すことで家賃収入を得られます。分譲戸建でありながら高い利回りが期待できるだけでなく、入居手続きや原状回復などの煩わしい管理業務は弊社が代行いたします。

「マイホームネクスト～はじめのホームリレーション～」について詳しくは、下のバナーからご確認ください。