「不動産投資するなら高額な自己資金が必要なのでは…」

そんな不安で投資を躊躇している方もいるでしょう。

自己資金の金額によって投資できる不動産も限られてくるので、どのくらいの自己資金でどのような物件に投資できるか把握しておくことが大切です。

また、自己資金が少ないからといって不動産投資を諦める必要はありません。自己資金を抑えて不動産投資を始めることも可能ですが、少ないことでのデメリットや注意点もあるので慎重に判断しましょう。
この記事では、不動産投資の自己資金の目安や自己資金別の投資できる物件・少ない自己資金での不動産投資について分かりやすく解説します。

不動産投資の始め方について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。
>>　関連記事：まずはこれから！不動産投資の始め方7ステップを初心者向けに解説【リンク】

不動産投資の自己資金とは？

不動産投資の自己資金とは、不動産投資をするにあたって自分で用意するお金のことです。

自己資金と頭金の違い

不動産等投資において「自己資金＝頭金」というイメージを持っている人もいるでしょうが、厳密には少し違います。
頭金とは、不動産を購入する際にローンとは別に自分で用意するお金のことをいいます。不動産投資では、基本的にローンを組んで物件を購入することになりますが、物件の購入額をすべてローンで賄うわけではありません。

ローンで賄わない部分が頭金となり「不動産価格＝頭金＋ローン」となるのです。

ただし、不動産の購入には不動産の価格だけでなく、さまざまな手数料がかかります。それらの手数料はまとめて諸費用と呼ばれ、不動産の購入は「不動産価格＋諸費用」となるのです。
諸費用の部分は、基本的にローンに組み込めず自分でお金を用意する必要があります。
諸費用まで含めてローンで組むことも不可能ではありませんが、リスクが高くなるのでおすすめできません。

そのため、不動産投資のスタートで必要な「自己資金＝頭金＋諸費用」となるのです。

自己資金の内訳

頭金を含めた自己資金の内訳としては、次のような項目があります。

• 頭金
• 印紙税
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 仲介手数料
• ローン手数料
• 司法書士費用

以下では、それぞれの費用の目安を解説していきます。

自己資金の目安は物件価格の15%〜30%

不動産投資に必要な自己資金の目安は、物件価格の15%～30％程が目安です。
例えば、3,000万円の物件に投資するなら450万円～900万円が自己資金の目安となるでしょう。
具体的な費用を一覧で確認していきます。

仮に、3,000万円の物件でシミュレーションしてみましょう。

• 頭金：300万円
• 印紙税：2万円
• 登録免許税：72万円
• 不動産取得税：120万円
• 仲介手数料：96万円
• ローン手数料：60万円
• 司法書士費用：5万円
• 諸費用合計：355万円

よって、頭金＋諸費用＝300万円＋355万円＝655万円の自己資金が必要になるのです。
これは、物件価格3,000万円に対して約22％となります。
ただし、上記はあくまで目安です。自己資金は、「頭金をどれだけ用意するか」「新築か中古か」など、さまざまな要因で必要な額が異なります。

頭金は必ずしも10%～20%必要なわけではありません。
しかし、不動産投資ローンを組む際に金融機関から要求される頭金は、金額が多いほどローン審査に有利になる傾向があるのです。個人の年収が高いなど個人属性が高い人や不動産投資の実績・物件の収益性によっては、低い頭金でもローン審査に通る可能性もあります。

また、物件価格に対しての諸費用は、一般的に新築物件で4～7％・中古物件では7～10％と中古物件の方が諸費用の割合が高くなります。

不動産投資の自己資金は、目安である15～30％を用意すれば、安心して投資しやすくなります。ただし、15％以下でも投資できないわけではなく、自己資金0円で不動産投資を始めることも不可能ではありません。
どれくらいの自己資金を用意できるかは、自分の資産状況を把握して無理のない範囲で設定するようにしましょう。

不動産投資の初期費用に関しては、以下の記事でも解説しているので参考にしてみてください。
>>　関連記事：不動産投資の初期費用の内訳とは？注意したい手数料の交渉方法も解説【リンク】

自己資金の金額別：投資できる不動産物件

ここでは、自己資金の金額100万円・300万円・500万円・1,000万円毎に、どのような不動産に投資できるかをみていきましょう。
なお、以下では自己資金を物件価格の15～30％用意するという前提で計算していきます。

自己資金100万円で投資できる不動産物件

まずは、自己資金100万円です。
自己資金100万円の場合、購入できる不動産は諸費用込みで340万円～670万円となります。諸費用が10%程とすれば、物件価格は300万円～600万円程です。

物件価格が600万円の物件となると、地方や郊外の築年数の古い格安の区分マンションとなるでしょう。実際そのような物件があったとしても、収益性が高くないことが予想されるので、あまりおすすめできません。

自己資金100万円の場合は、焦って不動産投資をスタートさせるのではなく、もう少し自己資金を貯めてから投資することをおすすめします。
自己資金100万円で不動産投資したい場合は、不動産投資クラウドファンディングやREITといった少ない資金で始められるものから、経験を積むのもよいでしょう。

自己資金300万円で投資できる不動産物件

自己資金300万円の場合、購入できる不動産の価格は諸費用込みで1,000万円～2,000万円です。
2,000万円以下で購入できる物件であれば、中古の区分マンションだけでなく中古戸建も考えられるでしょう。
格安の中古物件を購入してリフォームすれば、賃貸需要を見込むこともできます。ただし、中古の場合は購入後にリフォーム代や修繕費が高額になるケースもあるので、リフォームの必要性なども考慮して物件を選ぶようにしましょう。

中古物件に関しては、こちらの記事でも解説しているので参考にしてみてください。
>>　関連記事：物件判断のポイント！中古物件の注意点とは【リンク】

自己資金500万円で投資できる不動産物件

自己資金500万円の場合、1,600万円～3,300万円の物件が検討できます。
これくらいあれば、中古の区分マンションや新築・中古の戸建だけでなく、中古の一棟アパートも視野に入れられるでしょう。中古の区分マンションでも、比較的条件のいいマンションの購入も検討できるので、不動産投資の選択肢も広がります。

不動産投資するのであれば、自己資金500万円は一つの目安にするとよいでしょう。

戸建投資に関しては、こちらの記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。
>>　関連記事：【初心者向け】戸建投資は危険？メリットデメリットを徹底解説【リンク】
>>　関連記事：中古戸建とボロ戸建は違う?!投資物件選びの注意点を徹底解【リンク】

自己資金1000万円で投資できる不動産物件

自己資金1,000万円になれば、購入できる物件も3,300万円～6,700万円となり、新築の区分マンションも検討できます。
また、新築の一棟アパートや中古の一棟マンションといった一棟物への投資も可能です。一棟物は、複数戸所有できるので収益性が高いという特徴があります。

自己資金1,000万円あれば、金融機関の融資も比較的通りやすくなるでしょう。

マンション経営に関しては、こちらの記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。
>>　関連記事：マンション経営で大失敗を防ぐ！悲惨な事例に学ぶ不動産投資の注意点【リンク】

少ない自己資金でも不動産投資は可能！

「自己資金が少ないから不動産投資できない…」そう諦める人もいるでしょう。しかし、少ない自己資金であっても不動産投資を諦める必要はありません。

フルローンを活用する

フルローンとは、頭金を入れず建物価格をすべてローンで賄うローンの組み方です。
フルローンが組めれば、必要なのは諸費用のみなので、少ない自己資金でも投資しやすくなります。また、中には諸費用込みでローンを組む、オーバーローンという方法もあります。オーバーローンであれば、自己資金0円でスタートすることも可能です。

ただし、フルローンやオーバーローンでの融資に金融機関は消極的です。オーバーローンは基本的にほぼなく、フルローンで組めるケースも減少している傾向があります。

自己資金が少ないほどレバレッジ効果が大きくなる

不動産投資の魅力は、少ない自己資金で大きな収入を得られるレバレッジ効果を狙えるという点です。自己資金＋ローンで自己資金以上の物件に投資でき、高い利回りを期待できるのです。

仮に、元手資金が1,000万円、購入価格が1,000万円、利回り10%の物件を自己資金をパターン分けしてシミュレーションしてみます。自己資金を少なくすることで、余る元手資金は追加で物件を購入することとします。

このように自己資金が少ない方がより多くの物件に投資することができ、自己資金（元手資金）に対する利回りが大きくなります。
ただし、自己資金が少ないということはその分借入するということでもあるので、返済額によっては損失が出る可能性がある点には注意しましょう。

不動産投資の利回りに関しては、こちらの記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。
>>　関連記事：不動産投資の利回りランキング　利回り相場や物件選びのポイントを解説【リンク】

自己資金が少ないと投資効率（ROI）が上がる

ROIとは、投資利益率と呼ばれる自己資金に対する回収率を測るための指標です。

ROI＝年間キャッシュフロー÷最初の自己資金×100

仮に年間キャッシュフローが100万円なら、自己資金300万のときは約34%となり、自己資金500万円のときで20％と、同じキャッシュフローなら自己資金が少ない方がROIは高くなるのです。
上記の場合、自己資金300万円なら3年で回収でき、500万円なら回収に5年かかります。
このように自己投資額が少なければ、投資効率が上がりその分資金の回収期間も短くなるのです。

少ない自己資金で不動産投資をするデメリット・注意点

自己資金が少ない不動産投資は、さまざまなデメリットもあるため、安易にスタートすることはおすすめできません。以下では、少ない自己資金でのデメリット・注意点として、次の4つを解説します。

• 月々の返済額は高くなる
• 出口戦略が難しくなる可能性がある
• 追加で他の融資が受けにくくなる
• 購入できる物件に制限がある

それぞれ詳しくみていきましょう。

月々の返済金額は高くなる

不動産投資の自己資金が少ない場合、借入額が大きくなるので当然毎月の返済額も上がります。
仮に、物件価格3,000万円の物件を金利1.5％・借入期間30年でローンを組む場合の、毎月の返済額を見ていきましょう。

上記のように、自己資金0円と1,500万円では毎月の返済額が倍以上異なってきます。
毎月ギリギリで返済している中、万が一、空室や高額な修繕費が必要になってしまうと、対応することも難しくなるでしょう。
また、自己資金が少ない場合、ローンの審査に通りにくいだけでなく金利も高くなる恐れもある点にも、注意が必要です。

出口戦略が難しくなる可能性がある

ローンの借入額が多い場合、毎月の返済の負担を減らすために借入期間を延ばすという選択もあります。しかし、ローンの完済までの期間が長くなれば、その分不動産を自分の資産にするまでの期間も伸びるため、出口戦略としての売却が出来なくなってしまうのです。

ローンの完済まで待って売却しようとすれば、築年数もかなり経過していることになり、より売却も難しくなります。返済の途中で売却する場合には、ローン残債を一括返済する必要がありますが、借入額が高額なら一括返済の額も高額になることが予測されるでしょう。

不動産投資の出口戦略に関しては、こちらの記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。
>>　関連記事：出口戦略で不動産投資の勝ち組に！物件のポイントや売却のタイミング【リンク】

追加で他の融資が受けにくくなる

不動産投資では、2棟目・3棟目と投資規模を拡大していくことでより高い収入を目指せます。しかし、自己資金が少ないと2棟目・3棟目の融資も厳しくなります。1棟目の不動産投資の実績が好調であれば2棟目以降の融資も期待できますが、そうでなければほぼローンの審査には通らないでしょう。

投資規模の拡大を検討しているなら、1棟目はとても重要です。焦って利益の出ない不動産に投資すると、それ以降が続かなくなるので注意しましょう。

不動産投資の融資に関しては、こちらの記事でも解説しているので参考にしてみてください。
>>　関連記事：不動産投資で融資を受けるには？審査基準や注意点を学び投資を始めよう【リンク】

購入できる物件に制限がでる

自己資金が少ないと借入できる金額もあまり多くはありません。
投資に回せる総額が少なくなることで、物件の選択肢が狭まる点には注意が必要です。

基本的に、新築や好条件な物件は難しくなるでしょう。地方の中古など格安な物件がメインとなり、その場合は需要が低い・修繕費がかかるなどのデメリットもあるので注意が必要です。

少ない自己資金で不動産投資をするコツ

最後に、少ない自己資金で不動産投資する際のコツとして、次の4つを紹介します。

• 多くのローンが組める不動産物件を選ぶ
• 多くのローンが組める人の特徴を利用する
• 都銀・地銀・信金でローンを組む
• 諸費用を抑える工夫をする

それぞれ詳しくみていきましょう。

多くのローンが組める不動産物件を選ぶ

不動産投資でローンを組む際の審査では、個人の属性だけでなく物件の収益性も重要なポイントになります。自己資金が少ない場合でも、ローン審査に有利な物件であればローンを組みやすくなるのです。

ローン審査に通りやすい価値の高い物件としては、次のような物件があります。

• 都市部に近い
• 路線価が高い
• 築年数が浅い
• 木造よりもRC造り
• 売却しやすい

不動産投資のローンは、基本的に家賃収入で返済します。家賃収入が安定して見込める物件であれば、ローン返済が滞るリスクが下がることからローン審査に有利になるのです。

また、万が一、ローンが滞った場合、金融機関は担保に設定した不動産を売却してローン残債の回収を図ります。そのため、売却しやすさや売却した時にローン残債を回収できるだけの物件であるかが重要になるのです。

多くのローンが組める人の特徴を利用する

金融機関は審査の際に、個人の属性から返済能力を判断します。ローンの審査に通りやすい属性を把握しておくことが大切です。一般的に、次のような人は審査に通りやすい傾向があります。

• 安定した収入が見込める職業
• 勤続年数が長い
• 年収が高い（500万円以上が目安）
• 資産がある

大企業や上場企業の会社員や公務員は安定した年収が見込めるため、ローンの審査に有利になりやすいでしょう。医師や弁護士などの士業も有利になるといわれています。ただし、開業や独利したばかりでは、不利になる恐れもあるので注意しましょう。

反対に、次のような人は不利になる可能性が高くなります。

• 勤続年数が短い（転職・独立直後）
• 他に借入がある
• 延滞や滞納していたことがある
• 収入が安定しない
• 年収に対して借入額が高額

上記のように、返済能力を疑問視されるような場合は、ローンの審査が不利になる恐れがあるので注意しましょう。ローンの審査が不利になる属性の場合は、他の借入があるなら先に完済する、勤続年数が経過するのを待つ、延滞の記録が抹消されるのを待つなどの対策をして審査に臨むとよいでしょう。

都銀・地銀・信金でローンを組む

不動産投資ローンはさまざまな金融機関で提供されています。金融機関のタイプによって特徴が異なり、審査のハードルも違ってくるものです。
不動産投資ローンを提供している金融機関には、大きく次の種類があります。

① 都市銀行
② 地方銀行
③ 信用金庫

① 都市銀行
主要都市に本支店を置き、全国展開している規模の大きい銀行を都市銀行といいます。
りそな銀行や三菱UFJ銀行などが都市銀行と呼ばれています。都市銀行は、経営母体の規模が大きく安定していることから金利は低めという特徴があります。
また、都市銀行でローンを組めることは信用の高さを表し、ステータスにもつながるでしょう。

ただし、都市銀行は審査が厳しい点には注意が必要です。ある程度の年収や資金を求められ、不動産投資初心者では基本的にローンは通らないと考えてよいでしょう。

② 地方銀行
特定の地域に根差して展開している地方銀行。都市銀行に比べると金利は高めです。

しかし、地域の人や不動産への融資を積極的に融資をしており、比較的柔軟な対応もしてくれるので融資のハードルは下がるでしょう。ただし、地方銀行は特定の地域の人や不動産のみでしか利用できないケースが多いので、エリアには注意が必要です。

③ 信用金庫
特定の地域の事業者や個人が会員となる信用金庫。地方銀行と同程度の金利で、地域の事業者や個人への融資に積極的です。

最初の不動産投資で利用するなら、地銀や信用金庫が適しているでしょう。ただし、こちらもエリアが限定される点には注意が必要です。

他にも、不動産投資する場合はネット銀行やノンバンクを利用するという方法もあります。
自分で金融機関を選ぶことも大切ですが、最初の不動産投資であれば不動産投資会社から紹介を受けるのもおすすめです。不動産会社によっては提携する金融機関があり、紹介なら優遇してもらえる可能性もあるでしょう。

諸費用を抑える工夫をする

諸費用の中には、工夫次第で費用を抑えられるものも多くあります。
印紙税や登録免許税は、税金なので自分の努力で抑えることは難しいですが、時期によっては軽減措置を適用できる場合もあるので、適用できる軽減措置を調べておくという手もあります。

抑えられる諸費用の中でも最も効果的なのが、「不動産会社への仲介手数料」です。仲介手数料は上限が定められており、以下の計算で求められます。

仲介手数料上限（取引額400万円以上）＝購入額×3%＋6万円＋消費税

仮に、3,000万円の物件を購入した場合、96万円（税抜き）が上限となります。
仲介手数料は取引額の大きい不動産取引ならより100万円を超えることも珍しくありません。ただ、上記の算出はあくまで上限なので、この基準の中であれば不動産会社はいくらに設定してもよいのです。

一方で、値引き交渉して仲介手数料を下げてもらえる場合もありますが、過度な値引きは不動産会社との関係性を悪化させかねないので注意が必要です。

また、個人間取引による仲介手数料の削減も可能ですが、契約不備の危険もあるため、ここではおすすめしません。契約不備を防ぐためにも、仲介手数料は一定払う必要があるものでしょう。

売主が不動産会社の場合は、仲介ではないので仲介手数料も掛かりません。物件を探す際には、不動産会社が売主の物件を選ぶのもおすすめです。

また、一建設の賃貸戸建て「マイホームネクスト～はじめのホームリレーション～」なら、不動産会社である一建設から直接購入できるので、不動産投資の初期費用を大きく抑えられます。入居者募集や契約手続き、原状回復などのわずらわしい手続きまで、代行してもらうことができます。

まとめ

不動産投資スタートに当たり、必要な自己資金の目安は物件価格の15～30％程です。
しかし、あくまで目安であり資産状況や物件によって必要な自己資金は異なってきます。
少ない自己資金であっても不動産投資をスタートさせることは可能です。

ただし、自己資金が少ない場合は返済額が高額になるなどのデメリットもあるので、慎重に判断する必要があります。
この記事を参考に、必要な自己資金を判断して、不動産投資をスタートさせてみてはいかがでしょう。

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