不動産投資の中でも代表的なマンション投資。
マンション投資をスタートするには、まず利回りについて理解しておくことが重要です。
しかし、利回りの数字だけにとらわれていると思わぬ失敗を招く場合もあります。

この記事では、利回りの基本から相場やシミュレーションまで分かりやすく解説します。利回り以外にも重要な観点をまとめているので、参考にしてみてください。まずは、不動産投資について基本から知りたいという方はこちらの記事も参考にしてみてください。
>>　関連記事：不動産投資の第一歩　仕組み・種類・メリット・注意点を徹底解説【リンク】

不動産投資における利回りとは？

不動産投資の利回りとは、物件の購入価格に占める年間収入の割合のことです。
利回りは、物件の購入価格に対して1年でどれくらいの収益を得られるのかが分かる指標となり、利回りが高いほど収益が高いとなるのです。
ただし、利回りといっても大きく次の2つの種類があるので注意が必要です。

• 表面利回り
• 実質利回り

表面利回りとは、物件価格に対する年間収入の割合の指数です。

表面利回り（％）＝年間収入÷物件価格×100

収入と物件価格だけで算出できるシンプルで分かりやすい指標であり、不動産広告で見かける利回りは基本的に表面利回りです。
しかし、表面利回りには、賃貸管理にかかる経費が含まれていない点に注意しなければなりません。
経費まで含めた利回りが、実質利回りです。

実質利回り（％）＝（年間収入－年間経費）÷物件価格×100

実質利回りは賃貸管理にかかる経費を差し引いた利回りなので、手元に残るお金により近い数字となります。

表面利回りが高くても実質利回りは低いというケースは珍しくありません。
不動産投資するうえでは、実質利回りまで自分で計算して投資判断することが大切です。

利回りについては、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。

>>　関連記事：不動産投資の利回りランキング　利回り相場や物件選びのポイントを解説【リンク】

マンション投資の利回り相場は？

ここでは、マンション投資の利回り相場について、一棟マンションとワンルームマンションから見ていきましょう。

マンション一棟投資の場合

マンション一棟の利回りの相場は以下の通りです。

一般的に新築よりも中古の方が購入価格を抑えられるため、利回りが高くなります。
ただし、地域によっても利回りは大きく異なり、都心よりも地方の方が利回りは高くなるでしょう。

ワンルームマンション投資の場合

不動産研究所の「2022年10月不動産投資家調査（外部リンク）」によると、ワンルームマンションの期待利回りは以下の通りです。

地方の方が利回りが高くなる傾向がありますが、地方によっても物件の構造や需要によって利回りは異なるので注意しましょう。
ワンルームマンション投資についてはこちらの記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。
>>　関連記事：ワンルームマンション投資の落とし穴。仕組みやメリットを徹底解説【リンク】

失敗例から学ぶ、マンション投資は危険？

「マンション投資はやめておけ」という話を耳にしたことがある人もいるでしょう。
マンション投資で失敗してしまう人がいるのも事実です。一棟マンションや新築マンションは購入価格も高く、損失が出た場合のダメージは大きいでしょう。
ここでは、マンション投資でよくある失敗例について学び、失敗を防ぐための参考にしてみてください。

マンション一棟投資の失敗例

「大規模修繕で多額の修繕費がかかり破産」

築20年の一棟マンションを1億5,000万円で購入したAさん。
運用を開始して2年後に、大規模修繕が必要になることを知りました。築年数が経過していることから修繕個所も多く、修繕積立金だけでは修繕費を賄いきれません。
運用をスタートしてから2年経過していることで、前の所有者に責任を追及することもできず、自己資金から修繕費を捻出することになりました。手持ち資金で多額の修繕費を支払ったことで、資金が底をつき赤字が膨らみ、最終的に自己破産となってしまったのです。

マンションでは、10～15年を目安に大規模修繕が必要です。基本的には、大規模修繕のための修繕積立金がありますが、修繕積立金だけでは足りない場合も珍しくありません。
また、築年数が経過していると日常的に修繕が必要になる場合もあるでしょう。修繕のための費用がかかり、とはいえ修繕しなければ資産価値が低下し、入居者付けも難しくなります。
一棟マンションの場合、修繕費が高額になる点を意識して支出計画を立てておく必要があるのです。

>>　関連記事：マンション経営で大失敗を防ぐ！悲惨な事例に学ぶ不動産投資の注意点【リンク】

ワンルームマンション投資の失敗例

「新築プレミアムで家賃が下落し収支が悪化」
新築ワンルームマンションは需要が高く利回りも高いという話を耳にし、投資を決意したBさん。
最初の入居者もスムーズに決まり、さらに新築なので家賃設定も高くでき、投資当初は経営も順調に進みました。
しかし、最初の入居者が退去してしまうと事態が一変します。
最初の入居者に対しては、新築を理由に高い家賃設定が可能でしたが、一度入居者が入ると新築ではありません。
そのため、退去後に家賃を高く設定したままでは次の入居者が現れません。
家賃を大幅に下げることで入居者を確保できましたが、新築で購入したためローンの返済額や管理費が高く、家賃収入が減少したことで収支が赤字になってしまったのです。

新築マンションは、需要が高く家賃設定も高くすることが可能です。
ワンルームマンションなら新築でもある程度費用を抑えられるため、投資先としても人気があります。
しかし、新築の場合、新築プレミアムに注意が必要です。
最初の入居者に対しては高い家賃設定ができても、一度退去されると家賃を下げざるを得ません。
対して、購入額は高額になるため収入と支出のバランスが崩れてしまう可能性が高いのです。

>>　関連記事：後悔続出…ワンルームマンション投資で失敗する理由と事例をご紹介【リンク】

マンション投資のシミュレーションをしてみよう！

ここでは、実際のマンション投資を具体的にシミュレーションしていきます。

マンション投資に必要な費用

シミュレーションするにあたり、まずは、どのような費用がかかるのかを見ていきましょう。マンション投資では「物件購入費」「初期費用」「ランニングコスト」が必要になります。

物件の購入費用は物件価格となりますが、購入には物件価格以外の費用として次のような初期費用がかかります。

• 不動産登記費用（登録免許税 / 司法書士費用）
• ローン手数料
• 保証料
• 仲介手数料
• 保険料（地震保険 / 火災保険）
• 各種税金（不動産取得税 / 印紙税 / 固定資産税 / 都市計画税）

上記の費用は、物件価格の1割程が目安となるでしょう。
また、運用中にもランニングコストとしてさまざまな費用が発生するものです。主なランニングコストとしては以下のようなものがあります。

• 管理委託料
• 管理費 / 修繕積立金
• 所得税 / 住民税
• 固定資産税 / 都市計画税
• 減価償却費
• ローン返済（元本 / 利息）
• 修繕費
• 保険料
• 広告費
• 税理士などへの費用
• 広告費や交通費などの管理にかかる費用

ランニングコストの項目は多いですが、できるだけ漏れのないようにシミュレーションすることが大切です。不動産投資の初期費用に関してはこちらの記事で解説しているので、参考にしてみてください。
>>　関連記事：不動産投資の初期費用の内訳とは？注意したい手数料の交渉方法も解説【リンク】

新築マンション投資の表面利回り

ここでは、新築区分マンションの利回りをシミュレーションしてみましょう。

物件価格：4,000万円
家賃（月額）：145,000円（年間1,740,000円）

表面利回りは以下の通りです。

表面利回り＝1,740,000÷50,000,000×100＝4.35％

中古マンション投資の表面利回り

次の中古区分マンションの表面利回りのシミュレーションです。

物件価格：1,500万円
家賃（月額）：82,000円（年間984,000円）

表面利回りは以下の通りです。

表面利回り＝984,000÷15,000,000×100＝6.56％

新築マンション投資の実質利回り

次に新築区分マンションの実質利回りをシミュレーションしていきましょう。

物件価格：4,000万円
家賃（月額）：145,000円（年間1,740,000円）
管理費 / 修繕積立金：年間200,000円
固定資産税 / 都市計画税：年間125,000円
管理委託料：年間38,000円
その他経費：年間180,000円
借入金：2,500万円（借入期間35年・金利2.0％：返済額月額82,815円）

年間収入：1,740,000円
年間経費合計（ローン返済額を除く）：543,000円

実質利回り＝（1,740,000－543,000）÷40,000,000×100＝2.99％

表面利回りが4.35％に対して、実質利回りは2.99％になります。
また、実際には収入からさらにローン返済額を支払う必要があり、キャッシュフローは次のとおりです。

キャッシュフロー＝1,740,000－543,000－（82,815×12）＝203,220 円

ローン返済後に手元に残るのは約20万円となります。新築マンションは、借入額が高額になる場合が多く、返済額によってはキャッシュフローがマイナスになりかねません。収入と返済額のバランスをしっかりと考えることが大切です。

中古マンション投資の実質利回り

中古区分マンションの実質利回りを見ていきましょう。

物件価格：1,500万円
家賃（月額）：82,000円（年間984,000円）
管理費 / 修繕積立金：年間120,000円
固定資産税 / 都市計画税：年間100,000円
管理委託料：年間33,000円
その他経費：年間120,000円
借入金：1,000万円（借入期間35年・金利2.0％：返済額月額33,126円）

年間収入：984,000円
年間経費合計（ローン返済額を除く）：373,000 円

実質利回り＝（948,000-373,000）÷15,000,000×100≒3.83％

表面利回り6.56％に対して、実質利回りは3.83％になります。
また、キャッシュフローは以下の通りです。

948,000－373,000－（33,126×12）＝177,488 円

中古マンションは、購入価格を抑えられるため実質利回りも高く保ちやすくなります。
借入額を抑えられればキャッシュフローを高くとることも可能でしょう。
しかし、築年数によっては修繕費が高額になるため、事前に修繕費も計画に盛り込んでいくことが大切です。

不動産投資の利回りランキング

不動産投資は、投資する物件の種類によって利回りが異なります。
ここでは、投資種類別の利回りの相場をランキングで見ていきましょう。

最も利回りが高いのが「中古一棟アパート」です。
中古一棟アパートは、購入価格を新築一棟アパートやマンションよりも抑えられることから利回りが高くなります。
また、一棟アパートなら、複数の戸数を構えられることからも高い収入を狙えるのです。

マンション投資を検討しているなら、中古一棟マンションや区分マンションが利回りが高い傾向があります。
中古一棟マンションは新築一棟マンションよりも価格を抑えられ、戸数も多いことから高い収入を見込めます。
区分マンションなら、一棟マンションよりも購入価格をより抑えられるため、投資ハードルも下がります。

ただし、上記の利回り相場はあくまで目安です。
実際の利回りは地域や物件・資金などに大きく左右されるので、投資する物件ごとにしっかりとリサーチして判断するようにしましょう。

投資物件ごとの詳しい利回りについては、以下の記事でも解説しているので参考にしてみてください。

>>　関連記事：不動産投資の利回りランキング　利回り相場や物件選びのポイントを解説【リンク】

不動産投資で重要なのは利回りだけではない！

不動産投資で収入を得るためには利回りは重要なポイントです。
しかし、利回りばかりにとらわれていると、思わぬ落とし穴にはまる恐れがあります。

利回りが高い物件には、高いだけの理由があるものです。
特に、築年数が古い物件や需要が低い物件で利回りが高い場合には、注意しなければなりません。そういった物件は物件価格が安いため、利回りが高くなります。
しかし、築年数が古いと修繕費が高額になるものです。どれだけ利回りが高くても実際に入居者がいなければ収入を得られません。

先述したように、不動産広告で目にする利回りは経費を考慮していない表面利回りです。
そのため、表面利回りが高くても、実際には支出が高額になる、入居者が集まらず収入が思うように入らないことも珍しくありません。中には買い手に物件を選んでもらうために家賃設定を高くしている場合もあります。相場よりも高い家賃設定では、入居者が現れないことから、運用後に家賃を下げざるを得ない場合もあるのです。

投資物件を選ぶ際には、利回りの数字だけでなく実際の物件の状況や需要をしっかりとリサーチしたうえで、決める必要があります。

また、不動産投資にはリスクが伴うものです。
主なリスクには次のようなものがあります。

• 空室リスク
• 滞納リスク
• 金利上昇リスク
• 老朽化リスク
• 災害リスク
• 事故リスク

どんなに利回りが高くても、上記のリスク対策ができていなければ収支は悪化するでしょう。
不動産投資する際には、どのようなリスクがあるのかも把握し、リスク対策を取ることも重要なのです。

不動産投資のリスクについては、以下の記事で詳しく説明しているので参考にして見てください。

>>　関連記事：不動産投資にリスクはつきもの！カモにならない賢い投資を学ぼう！【リンク】

まとめ

マンション一棟投資の利回り相場は、新築で3~4.5%程・中古で7~12%程です。しかし、利回りの数字だけで判断すると、経費が掛かりすぎたり収入が思うように伸びなかったりで、キャッシュフローが悪化する場合があります。

マンション投資を判断する場合は、利回りだけでなくリスクや建物の状態など総合的に判断するようにしましょう。売却を見据えた不動産投資では、資産価値が下がらないかという点が重要です。売却する時に需要のある立地や綺麗な物件であることもポイントとなるでしょう。

不動産投資する上では、しっかりとした知識を身につけ、計画を立てて投資判断する必要があります。

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