住宅ローン中の家を売ることは可能！具体的な手順や離婚時の注意点も解説

住宅ローンの支払いが終わっていない家は、売却できないと思っている方も多いのではないでしょうか。

しかし、実際には住宅ローンが完済していなくても、一定の条件を満たせば売却は可能です。

この記事では、住宅ローン中の家でも売れる理由から具体的な売却手順、注意点まで詳しく解説します。住宅ローン中の家の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

ローン中でも家を売却できる理由

住宅ローン返済中の家でも、条件を満たせば売却できます。その条件とは、住宅ローンを完済し抵当権を抹消することです。

抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った際、金融機関が不動産を差し押さえできる権利です。抵当権が付いたままの不動産は、いつ差し押さえられるかがわからないため、買い手が見つかりにくい傾向にあります。

ただし、手持ち資金で一括返済するのは容易ではありません。そのため、家の売却とローンの返済を同時におこなう形で売却を進めるのが一般的です。

関連記事：【よくある失敗】ローンの残っている家を売って新居を買いたいときに気をつけること

【5ステップ】ローン中の家を売る手順

住宅ローン中の家を売る手順を解説します。

 1.住宅ローンの残債がいくらかを確認する

まずは、住宅ローンの残債がいくら残っているのかを正確に把握しましょう。

残債を確認する主な方法は以下のとおりです。

• 金融機関の窓口
• インターネットバンキング
• 住宅ローン残高証明書
• 返済予定表

住宅ローン残高証明書は、年末調整の時期に金融機関から送付される書類です。返済予定表はローン契約時に交付され、今後の返済額や残高の推移を確認できます。

2. 売却予想価格を調べる

次に、いくらくらいで売却できそうか、予想価格を調べましょう。ローン残債と家の売却予想価格がわかれば、アンダーローンかオーバーローンかを判断できます。

アンダーローンとは、売却予想価格がローンの残債を上回っている状態です。この場合、売却代金のみでローンを完済できます。

一方でオーバーローンとは、ローンの残債が売却予想価格を上回っている状態を指します。売却代金だけではローンを完済できないため、住み替えローンや任意売却などを活用して売却するのが一般的です。

なお、売却予想価格はあくまで目安としてとらえておきましょう。より実態に近い価格を把握するには、不動産会社の査定を活用するのがおすすめです。

3. 仲介業者を介して売却活動を進める

アンダーローンだった場合は、仲介業者と媒介契約を結び、売却活動を進めるのが一般的です。

売却活動は仲介業者が主体となって進めます。具体的な売却活動には、物件情報の広告掲載や購入希望者への営業などが挙げられます。

なお、ローン中の家を売る場合は、住みながら売却活動を進めることがほとんどです。そのため、購入希望者が内覧を希望した場合は、立ち会う必要があります。良い印象を持ってもらえるよう、家の清掃や片付けを進めておきましょう。

4. 売却代金の決済と住宅ローンの一括返済を同時におこなう

売買契約が成立したら、売却代金の決済と住宅ローンの一括返済を進めましょう。

買い主と売り主、仲介業者、金融機関の担当者、司法書士立ち会いのもと、決済と返済が同時におこなわれます。

ただし、売買契約と決済が同日におこなわれるケースと、別日に設定されるケースに分かれるため、事前に確認しておきましょう。

5. 抵当権の抹消手続きをおこなう

ローンの一括返済時には、抵当権の抹消手続きもおこないます。

手続きは自分でもおこなえますが、書類の準備や法務局への申請などで手間がかかるため、司法書士にお願いするのが一般的です。

なお、抵当権の抹消手続きには、通常1〜2週間かかります。手続きが完了すると、登記完了証が交付されます。

オーバーローンの場合に家を売る代表的な方法

オーバーローンの場合に家を売る代表的な2つの方法を解説します。

住み替えローンを活用する

住み替えローンを活用すれば、オーバーローンの場合でも家を売却できます。

住み替えローンとは、旧居のローン残債と新居の購入資金を合わせた金額を借り入れできるローンです。住み替えローンを使って旧居の残債を完済できれば、抵当権の抹消・家の売却が可能となります。

ただし、住み替えローンは新居である不動産が持つ価値以上の金額を借り入れるため、審査は一般の住宅ローンより厳しくなる傾向があります。

任意売却をおこなう

任意売却もオーバーローンの場合に家を売る方法の一つです。

任意売却とは、金融機関の合意のもとで抵当権を抹消してもらい、一般的な仲介のように売却を進めるものです。

仲介で売却したほうが競売にかけるより高値で売却できる可能性があります。そのため、金融機関が競売よりも多くの資金を回収できると判断した場合は、任意売却に合意してもらえるでしょう。

ただし、任意売却で買い手が見つからない場合は、競売に移行されます。競売では、相場より安い価格で売却するリスクがあることを理解しておきましょう。

住宅ローン中に離婚した場合の注意点4つ

住宅ローンの返済中に離婚した場合の注意点を解説します。

1.住宅ローンの名義人が返済義務を負う

離婚した場合でも、住宅ローンの返済義務を負うのは、ローン契約上の債務者です。不動産の名義人とは異なります。

ローン残債が売却代金を上回った場合には、不足分も引き続き返済する必要があります。

2. ローン中の家も財産分与の対象になる

結婚後に購入した不動産は、名義に関係なく財産分与の対象です。そのため、離婚時に家を売却・現金化し、公平に分配するのが一般的です。

ほかにも、不動産の評価額の半分を譲渡し片方が住み続けるケースや、不動産分に値するほかの財産で補填するケースなどがあります。

3. 連帯保証人の解除は難しい

離婚しても、連帯保証人の責任が自動的に解除されるわけではありません。

結婚後に家を購入する際、夫婦の一方がローンの名義人、もう一方が連帯保証人となるケースがあります。連帯保証人は、債務者と同等の返済義務を負う立場です。

離婚後にローンの名義人の返済が滞った場合には、連帯保証人に支払い義務が及ぶ可能性があります。

4. 名義人全員の同意がなければ売却できない

共有名義で住宅ローンを借り入れていた場合、名義人全員が同意しない限り家の売却はできません。

例えば、夫婦のどちらかが住み続けたいケース、資産として持っておきたいケースなどが挙げられます。

離婚時には、住宅ローンや不動産の扱いが複雑になりやすいため、事前に十分な話し合いが大切です。

ローン中の家を売る際にかかる税金一覧

ローン中の家を売る際にかかる税金を、一覧表にまとめました。

なかでも一括返済にかかる手数料は、ローン中の家を売るときならではの費用です。

金融機関はローン期間中に、長期にわたって利息を受け取る前提で貸し付けをおこなっています。途中で一括返済された場合、受け取るはずだった利息が入らなくなるため、一括返済には手数料が発生するのが一般的です。

関連記事：

参照：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

参照：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

参照：法務局「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」

まとめ

住宅ローン返済中でも家の売却は可能です。ただし、ローンの一括返済および抵当権の抹消が必要となるため、一般的には家の売却とローンの返済を同時におこないます。

また、家の売却代金だけではローンの一括返済ができない場合でも、住み替えローンや任意売却などを活用すれば売却可能です。

なお、スムーズな住み替えを目指したい方は「ラクいえ売却」をおすすめします。

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