離婚時の持ち家は売却か住み続けるか？財産分与と名義ごとの対応を解説

離婚を検討しているものの、「住宅ローンが残っている持ち家をどうすれば良いのか」「夫婦のどちらかが住み続けることはできるのか」と悩んでいる方もいるのではないでしょうか。

持ち家の扱いを決める際は、財産分与の対象になるかだけでなく、持ち家や住宅ローンの名義、住宅ローン残債なども確認することが大切です。

この記事では、持ち家の財産分与や名義・住宅ローンの確認ポイント、夫婦の一方が住み続ける場合の対応、売却の進め方を解説します。

離婚時の持ち家に関する基本的な考え方

離婚時の持ち家は、購入した時期や資金の出どころによって、財産分与の対象になるかが異なります。対象になる場合、売却して分けるか、夫婦の一方が住み続けるかを選ぶ必要があります。

夫婦が協力して取得した持ち家は財産分与の対象になる

婚姻中に夫婦の収入や貯蓄から購入した持ち家は、名義が夫または妻の単独名義でも原則として財産分与の対象です。

夫名義の家でも、妻の収入が住宅ローン返済に充てられていたり、家事や育児によって夫を支えていたりすれば、夫婦の共有財産として扱われます。

一方、婚姻前から所有していた家などは「特有財産」と呼ばれ、原則として財産分与の対象外です。持ち家の分与を考える際は、購入した時期だけでなく、頭金や住宅ローンの返済にどのような資金が使われたかも確認する必要があります。

参照
法務省「どのような財産が対象？」

e-GOV 法令検索「民法第762条1項」

持ち家は売却するか夫婦の一方が住み続ける

離婚後の持ち家の扱いは、売却する方法と夫婦の一方が住み続ける方法の2つにわかれます。

注意したいのは、住宅ローンの名義人と実際に住む人が異なるケースです。名義人ではない人が住み続けても、住宅ローンの返済が滞れば差し押さえのリスクがあるため、支払いについて取り決めておく必要があります。

離婚時に持ち家を財産分与する際の評価額の考え方

持ち家の財産分与では、査定価格と住宅ローン残債を確認したうえで、分与する価値を判断します。それぞれの住宅ローン状況に応じた考え方を見ていきましょう。

査定価格から住宅ローン残債を差し引いて計算する

持ち家の評価額を計算する際は、査定価格から住宅ローン残債を差し引いた金額を実質的な資産価値として扱います。

査定価格が3,000万円で残債が2,000万円なら、資産価値は1,000万円です。この金額をもとに、財産分与の方法や割合を検討します。

ただし、実際に売却する場合は、査定価格ではなく売却後にいくら残るかを確認することが大切です。仲介手数料などの売却諸費用や税金がかかる場合もあるため、以下のように概算します。

査定額は不動産会社が物件の状態や周辺相場から算出した参考値であり、実際の売却価格と必ずしも一致しません。複数社に査定を依頼し、価格を比較しながら話し合うことで、認識のズレを防ぎやすくなります。

アンダーローンではプラスの資産価値を財産分与する

アンダーローンとは、査定価格が住宅ローン残債を上回っている状態です。売却する場合は、売却代金から住宅ローン残債と仲介手数料などの諸費用を差し引き、残った金額を夫婦で分け合います。

売却代金が3,000万円、残債と諸費用の合計が2,200万円なら、残り800万円が売却後に残る金額です。この金額をもとに、財産分与の方法や割合を検討します。夫婦の一方が家に住み続けるときは、売却せず、家を取得する側が相手へ代償金を支払う方法もあります。

代償金の金額は、査定額や残債をもとに事前にすり合わせておくと、認識のズレを防ぎやすいでしょう。

オーバーローンでは不足分の返済方法を検討する

オーバーローンとは、査定価格が住宅ローン残債を下回っている状態です。この場合、通常の売却では代金だけで完済できず、不足分を自己資金などで補う必要があります。

自己資金を用意できない場合は、売却せず住み続けて住宅ローンの返済を続ける方法があります。返済の継続が難しければ、金融機関の同意を得たうえで任意売却も選択肢の一つです。

任意売却を検討する場合は、返済中の金融機関へ相談したうえで、必要に応じて弁護士や不動産会社などの専門家にも相談しましょう。

離婚時に確認したい持ち家と住宅ローンの名義

持ち家の対応は、所有名義だけでなく、住宅ローンの契約状況も確認する必要があります。ここでは、名義の種類ごとに確認すべきポイントを見ていきましょう。

単独名義では名義人と住宅ローンの契約状況を確認する

単独名義の場合は、住宅ローンの契約者と、連帯保証人・連帯債務者が誰になっているかを確認しましょう。

例えば夫が住宅ローンの契約者で、妻が連帯保証人になっているケースもあります。この場合、離婚後に夫の返済が滞ると、金融機関から妻へ支払いを求められるおそれがあるため、注意が必要です。

共有名義では売却や単独名義への変更に双方の合意が必要になる

共有名義の持ち家は、不動産全体を売却する場合も、一方の単独名義に変更する場合も共有者双方の合意が必要です。

例えば、夫婦の共有名義の家に妻が住み続けたいと考えていても、夫が売却や名義変更に同意しなければ、妻だけの判断で手続きを進めることはできません。

ただし、自分が持つ共有持分だけであれば、相手の同意なく第三者へ売却できます。第三者が新たな共有者になると、持ち家の権利関係がさらに複雑になる可能性があります。

離婚後も共有状態を続けると、売却や担保設定の際に元配偶者との調整が必要になるため注意が必要です。

参考：

e-GOV 法令検索「民法第251条」

e-GOV 法令検索「民法第206条」

離婚後も妻または夫が持ち家に住み続ける場合の対応

持ち家を残して住み続ける場合は、居住者と名義人の関係によって対応が異なります。名義変更を検討する際のポイントも見ていきましょう。

持ち家の名義人が住み続ける場合は代償金や住宅ローンの契約を確認する

持ち家の所有名義人がそのまま持ち家に住み続ける場合、財産分与では相手の取り分を現金で調整する「代償金」の支払いが発生することがあります。

持ち家の評価額から住宅ローン残債を差し引いた資産価値が1,000万円なら、夫婦で2分の1ずつ分ける場合は、相手へ500万円を支払う計算です。あわせて確認したいのが、住宅ローンの契約状況です。

所有名義人と住宅ローンの契約者は必ずしも一致しないため、家を出る側に連帯債務による返済義務や連帯保証人としての保証責任が残っていないか確認しましょう。

持ち家の名義人ではない側が住み続ける場合は返済滞納に注意する

持ち家の名義人ではない側が住み続けるケースとして、夫名義の持ち家に、離婚後は妻と子どもだけが住み続ける場合が挙げられます。この場合、持ち家の名義人ではない側でも、住宅ローンの契約者が返済を続けていれば、持ち家に住み続けることは可能です。

ただし、住宅ローンの滞納が続くと最終的に持ち家が競売にかけられる可能性があるため注意が必要です。

住宅ローンの契約者の収入や生活状況の変化によって、返済が難しくなる可能性があります。離婚後の住宅ローンの返済方法についても、養育費や財産分与などとあわせて事前に話し合っておきましょう。

持ち家の名義を変更する場合は住宅ローンや税金への影響を確認する

持ち家の名義を住み続ける側へ変更する際、住宅ローンが残っている場合は金融機関への確認が必要です。

無断で登記名義だけを変更すると、契約違反とみなされ、一括返済を求められる可能性があります。名義変更を検討する際は、住宅ローンの契約内容を確認し、必要な手続きについて金融機関へ事前に確認しておきましょう。

離婚にともなって不動産を財産分与する場合、受け取る側には原則として贈与税はかかりません。ただし、分与の割合や金額が過大な場合は課税対象となることがあります。また、不動産を渡す側には譲渡所得税がかかる場合があるため、税務上の扱いは税理士へ確認しておくと安心です。

参考

国税庁「No.4414 離婚して財産をもらったとき」

国税庁「No.3114 離婚して土地建物などを渡したとき」

離婚を理由に持ち家を売却する場合の進め方

持ち家を売却するには、名義や残債を確認し、査定を受けてから条件を書面に残す必要があります。3つのステップに沿って見ていきましょう。

持ち家と住宅ローンの名義・残債を確認する

売却を進める前に、登記事項証明書や持ち家の所有名義、抵当権、住宅ローン残債などを整理しておきましょう。登記事項証明書での主な確認箇所は以下のとおりです。

ただし、登記事項証明書では金利や返済期間、連帯保証人などの契約内容までは確認できません。これらは住宅ローンの契約書類で確認しましょう。

また、権利部(乙区)の債権額は現在の残債とは異なるため、残高証明書や返済予定表で把握する必要があります。夫婦で住宅ローンを組んでいる場合は、契約形態も確認が必要です。連帯債務かペアローンかによって、売却時の手続きが異なります。

売却を検討する段階で、こうした持ち家の権利関係や住宅ローンの契約状況を一通り整理しておくことが大切です。

不動産会社へ査定を依頼する

名義と住宅ローンの状況を確認したら、不動産会社へ査定を依頼し、現在の売却価格の目安を把握します。査定価格を確認する際は、金額だけでなく近隣の成約事例や物件の状態など、根拠となるデータもあわせて確認してください。

売却までにかかる期間は、物件の条件や売出価格、不動産会社の販売活動などによって異なります。早く売りたいのか、時間をかけてできるだけ高く売りたいのかを考え、自分の希望に合う会社を選びましょう。

また、査定額は会社によって差が出ることがあります。1社の査定だけで判断せず、複数社の価格や売却方針を比較したうえで依頼先を決めるのがおすすめです。

売却条件と財産分与の内容を書面に残す

査定額を確認したら、以下の項目を夫婦で話し合って決めます。

• 売却価格の下限
• 値下げのタイミング
• 諸費用の負担者
• 売却後に残る金額の分け方

話し合って決めた内容は、口約束だけで終わらせず、離婚協議書などの書面に残しておきましょう。持ち家に関する内容と、養育費や慰謝料などのお金に関する取り決めは、項目を分けて記載すると整理しやすくなります。

また、金銭の支払いに関する内容は、公正証書にしておくと安心です。公正証書に「強制執行認諾文言」を入れておけば、支払いが滞った際に、裁判を経ずに強制執行の手続きを進められる場合があります。

参照：法務省「公正証書によって強制執行をするには」

まとめ

離婚時の持ち家は、財産分与の対象になるかを確認したうえで、持ち家や住宅ローンの名義・残債を踏まえ、売却するか一方が住み続けるかを検討することが大切です。

離婚をきっかけに持ち家を売却する場合、新居探しや引っ越しも並行して進めることが多く、住み替えのタイミングに悩むこともあります。

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