家を売却しようと考えたとき、「どのような方法があるのか」「費用はどのくらいかかるのか」と疑問を持つ方も多いでしょう。あらかじめ流れを理解しておけば、売却の不安を減らし、安心して手続きを進めやすくなります。
この記事では、家を売却する3つの方法や全体の流れ、かかる費用までわかりやすく解説します。売却の進め方に迷っている方は、ぜひ参考にしてください。
家を売却する3つの方法
家を売却する方法には、「不動産仲介」「不動産買取」「リースバック」の3つがあります。各方法の違いを把握すれば、目的に合った売却方法を判断しやすくなります。
| 方法 | 売却スピード | 売却価格 | 向いている人 |
| 不動産仲介 | 時間がかかる | 高め | なるべく高く売りたい方 |
| 不動産買取 | 早い | 低め | すぐに資金化したい方 |
| リースバック | 早い | 低め | 同じ家に住み続けたい方 |
不動産仲介
不動産仲介とは、不動産会社に販売活動や契約手続きを依頼し、一般の買い主に家を売る方法です。
物件情報は、不動産業者専用の「レインズ」に登録され、複数の不動産会社を通じて幅広い購入希望者に紹介されます。そのため、市場価格に近い金額で売れやすいのが特徴です。
売却活動はすべて任せられる一方、買い手が見つかるまでに時間がかかる場合があり、成約時には仲介手数料が発生します。
なるべく高く売りたい方や、専門家にしっかりサポートしてほしい方に向いています。
不動産買取
不動産買取は、不動産会社が物件を直接購入する方法です。一般の買い主を探す必要がなく、査定額に合意すれば短期間で売却できるため、手続きをスムーズに進められます。内覧対応や日程調整の負担もほとんどなく、仲介手数料もかかりません。
一方で、買取価格は仲介よりも低くなる傾向があります。これは、不動産会社がリフォーム費用や販売までの管理コスト、売れ残るリスクなどを見込んで、あらかじめ査定額を調整するためです。
売却を急ぎたい方や、古い物件でも確実に現金化したい方に適しています。
リースバック
リースバックとは、自宅を不動産会社に売却したあとも家賃を支払いながら同じ家に住み続けられる方法です。引っ越しをせずに資金を確保できる仕組みで、住み慣れた家を手放したくない方や、老後の生活費を準備したい方に向いています。
不動産会社がその後の所有者となり、固定資産税などの所有コストは発生しません。ただし、買取に近い仕組みであることから、売却価格は市場相場より低くなる傾向があります。また、売却後は賃貸契約に切り替わるため、家賃や契約条件の確認が必要です。
なお、住み替えを前提に資金を確保したい場合は、不動産買取サービス「ラクいえ売却」のフリーレント制度が便利です。売却後も最長1年間家賃無料で住めるため、新居探しと引っ越しの準備をゆとりを持って進められます。
家を売却するときの流れ
家を売却する流れを把握しておくことは、資金計画や売却時期を円滑に進めるために欠かせません。ここからは、家を売却するときの主なステップを順番に解説します。
1.相場の把握
家の売却を始める前に、まずは自分の家がどれくらいの価格で売れそうかを把握します。
同じエリアや築年数、間取りの物件がどの価格で成約しているかを調べると、市場のおおまかな相場がわかります。相場を把握しておけば、不動産会社の査定額が妥当か判断しやすくなり、売却後の資金計画も立てやすくなるでしょう。
成約価格の情報は、「レインズ・マーケット・インフォメーション」や、国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ」などのサイトで確認できます。
2.査定依頼
相場を把握したあとは、不動産会社に査定を依頼し、実際の売却見込み価格を確認します。査定には、短時間で概算がわかる机上査定と、現地を確認してより正確な金額を示す訪問査定があります。
近年では、AIが過去の売買データやエリアの市場動向を分析し、自動で査定額を算出する「AI査定」を導入する不動産会社も増えています。数分で目安の価格はわかりますが、より正確な価格を把握するには訪問査定を併用するのがおすすめです。
査定額だけでなく、担当者の説明や提案内容も含めて、不動産会社との相性を見極めましょう。
3.媒介契約
査定内容に納得できたら、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、どの不動産会社に販売活動を依頼するかを定める契約です。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
| 契約方法 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
| 販売活動の依頼先 | 複数社に依頼可能 | 1社のみ | 1社のみ |
| 自分で買い主を見つけて契約 | 可能 | 可能 | 不可 |
| 売り主への状況報告義務 | 任意 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
複数社と契約して幅広く買い主を募りたい場合は一般媒介、販売活動を一社に任せて集中的に進めたい場合は専任・専属専任媒介が適しています。
契約後に条件の食い違いが起きないよう、契約前に内容を正確に把握しておきましょう。
参照：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」
4.販売活動・内覧対応
媒介契約を結ぶと、不動産会社は自社サイトや不動産ポータルサイト、チラシなどを通じて購入希望者を募集します。
内覧の申し込みが入ると、不動産会社が日程を調整し、売り主は室内を整えて見学の準備をします。内覧は購入を検討するうえで判断材料となる大切な機会であり、実際に見学してから決める方がほとんどです。不動産会社は案内や質問に対応し、成約につながるよう進行します。
5.条件交渉
購入希望者が見つかったら、売買価格や引渡し時期、設備の引渡しなどの条件を調整します。交渉は不動産会社が間に入って進めるため、売り主は希望する条件や譲れる範囲を担当者に伝えながら進めます。
スムーズに交渉を進めるには、「この価格以下では売れない」「この時期までに引渡したい」などの基準を決めておくことが大切です。
また、交渉材料は価格だけではありません。引渡し時期や設備の扱いなどを組み合わせ、「引渡しを早くする代わりに価格を調整する」といった提案をする場合もあります。
6.売買契約
条件がまとまったら、買い主と売買契約を結びます。
契約の場には、売り主・買い主・不動産会社が立ち会い、重要事項の説明を受けたうえで、契約書に署名・捺印し、手付金を受け取ります。手付金は売買価格の5〜10％程度です。
契約内容には物件の状況や引渡し日、契約解除に関する取り決めが記載されています。契約成立後に内容を変更するのは難しいため、不明点があれば必ずその場で確認するようにしましょう。
7.決済・引渡し
売買契約のあと、決済日に売り主と買い主、司法書士や不動産会社の担当者が集まり、残代金の受け取りと物件の引渡しをします。
決済は、主に買い主が住宅ローンを利用する金融機関の窓口や、不動産会社のオフィスで実施されます。
当日は、残代金の振込、所有権移転登記の申請、鍵の引渡しが順番におこなわれます。住宅ローンが残っている場合は、このタイミングで金融機関に一括返済し、抵当権を抹消します。
すべての手続きが完了した時点で、正式に物件の所有権が買い主へ移転し、売却は完了します。
8.確定申告
家を売却して利益(譲渡所得)が出た場合、翌年に確定申告をする必要があります。申告期間は、売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。
マイホームを売却した場合には、「3,000万円の特別控除」や、所有期間が10年を超える場合の軽減税率などの特例を利用できるケースがあります。
売却価格や取得費(購入時の費用)、仲介手数料などの諸費用は整理しておくことが大切です。
特例を使う場合でも確定申告は必須となるため、売却後の手続きの一つとして忘れずに準備しましょう。
参照：国税庁「土地や建物を売ったとき」「No.3302 マイホームを売ったときの特例」「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
家の売却にかかる費用・税金
家を売却するときは、仲介手数料や印紙税などの諸費用に加え、譲渡益(売却益)が出た場合には税金もかかります。売却額だけで判断せず、手元にいくら残るのかを正確に把握しましょう。
主な費用と税金は次のとおりです。
| 項目 | 内容・計算式 |
| 仲介手数料 | (売却額×3%+6万円)+消費税 |
| 収入印紙代 | 200円～6万円 |
| 抵当権抹消にかかる登録免許税 | 不動産1件につき1,000円 |
| 司法書士報酬 | 1.5万円程度 |
| 一括返済手数料 | 無料～3.3万円程度 |
| 譲渡所得税 |
【所得税】15％【住民税】5％ ※所有期間によって異なる |
上記に加えて、土地の境界を確認するための測量費や、ごみの処分費・引っ越し代がかかる場合もあります。
売却に関わる税金は以下の記事でも詳しく解説しています。
関連記事：住み替えで発生する税金とは？売却・購入時の税金と活用できる特例を解説
家の売却に関するよくある質問
ここでは、家の売却に関するよくある質問にお答えします。
Q.住宅ローンを売却で一括返済できない場合はどうすれば良い？
家を売却してもローンが完済できない状態(オーバーローン)の場合でも、次の方法によって住み替えを進められます。
| 方法 | 特徴・向いている方 |
| 自己資金で残債を返済する | ・ローンを完済してから売却する方法 ・貯蓄に余裕がある方向け |
| 住み替えローンを利用する | ・旧居の残債と新居購入費用をまとめて借り入れる方法 ・自己資金が少ない方向け |
| ダブルローンを組む | ・旧居と新居の2つのローンを同時に返済する方法 ・先に新居を購入したい方向け |
| 不動産会社による買取を利用する | ・不動産会社に直接売却する方法 ・早期に資金化したい方向け |
ラクいえ売却では、オーバーローンの方からの相談にも対応しており、売却から住み替え、資金計画まで一貫してサポートしています。
オーバーローン時の住み替え方法は、以下の記事でも紹介しているので参考にしてください。
関連記事：オーバーローンでも住み替えできる？住み替え方法や失敗しないポイントを解説
Q.古い家を少しでも高く売るコツはある？
古い家でも、状態が良ければ建物の価値を評価してもらえる場合があります。近年はリノベーション目的で購入する層や、古民家の雰囲気を好む買い手も増えており、物件の魅力が伝われば価格アップにつながります。
リフォームの履歴や構造の特徴、立地の良さなど、強みとなるポイントを具体的に伝えると良いでしょう。
家を売るときはどこに相談すれば良い？
家の売却は、不動産会社に相談するのが一般的です。売却方法には、仲介によって買い手を探す方法と、不動産会社が直接買い取る方法があり、目的や状況によって選ぶ会社も異なります。
不動産会社を選ぶ際は、売却実績、担当者の対応、説明のわかりやすさなどを基準に判断することが大切です。
ラクいえ売却は、売却後の資金計画や住み替えまで一貫してサポートしており、安心して任せられたという声が寄せられています。
まとめ
家を売却する際は、「どの方法で売るか」「手元に残る資金はいくらか」「どのような手続きが必要か」を理解しておくのがポイントです。
ラクいえ売却は、査定から資金計画・住み替えまでを一貫してサポートしており、不動産取引に詳しくない方でも安心して進められます。
迷われている方は、まず専門家に相談し、自分に合った売却方法を見つけることから始めてみましょう。
