マンションの売却手数料とは？計算シミュレーションや税・費用の負担を抑える方法も解説

マンションを売却する際には、いくつかの手数料が発生します。手数料は忘れがちな項目ですが、支払いには資金が必要なため、内訳や金額を把握しておくことが大切です。

この記事では、マンションの売却手数料を計算シミュレーション付きで解説します。手数料以外に発生する税金や費用、負担を抑える方法も紹介するので、ぜひ参考にしてください。

マンションの売却手数料とは

マンション売却時の手数料には、仲介手数料と住宅ローン一括返済手数料があります。

ここでは、マンション売却時に発生する手数料の内容を紹介します。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産売買において、契約が締結された段階で不動産会社に対して支払う成果報酬のことです。仲介手数料の金額は、以下のように売却価格ごとに上限が定められています。

実務では、上記の速算式を用いるのが一般的です。例えば、売却価格が1,000万円の場合の計算式は以下のとおりです。

(1,000万円×3％＋6万円)＋消費税 ＝ 39.6万円

なお、物件価格が800万円以下で「低廉な空家等」に該当する場合の仲介手数料は、一律30万円(別途消費税)以内と定められています。

仲介手数料は売買契約時に50％、引渡し時に50％支払うのが一般的です。

参考：＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ | 国土交通省

住宅ローン一括返済手数料

住宅ローン一括返済手数料とは、住宅ローンを一括返済する際に発生する、金融機関へ支払う事務手数料のことです。手数料の金額は金融機関によって差があるものの、一般的には3万3,000円前後が相場とされています。

ただし、なかには5万円ほどの手数料がかかる金融機関も存在するため、事前に融資先の契約内容を確認しておきましょう。一方、近年はオンライン手続きであれば0円で手続きが済む場合もあります。

手数料以外に発生するマンション売却の諸費用・精算項目

マンション売却時には、手数料だけでなく複数項目の費用が発生します。手数料以外に発生する諸費用・精算項目を詳しくみていきましょう。

税金

マンション売却時にかかる税金は以下のとおりです。

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税(所得税・住民税・復興特別所得税)
• 消費税

印紙税は不動産売買契約書に課されるもの、譲渡所得税は売却益(売却で得た利益)にかかる税金です。いずれも売買価格や売却益によって、納めるべき税額が変わります。

例えば、売却価格が2,000万円の場合にかかる印紙税は2万円です。売却益500万円で所有期間が5年超の場合は、約100万円の譲渡所得税がかかります。

なお、個人が居住用マンションを売却する場合、建物部分に消費税はかかりません。ただし、賃貸や投資用のマンションや店舗、事務所などの事業用資産を売却する場合は、建物部分に消費税がかかる点にも注意が必要です。

マンション売却時の税金を詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

参考：No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで | 国税庁

参考：土地や建物を売ったとき | 国税庁

各種書類の取得費用

マンション売却時には、複数の書類提出が必要です。各種書類の発行時には、以下を目安とした手数料がかかります。

近年は多くの書類がオンライン請求に対応しています。手数料が安いだけでなく、書面請求よりも早く受け取れる場合もあるため、ぜひ活用してください。

参考：令和7年4月1日(火)から各種証明書等の手数料が変わります | 法務省民事局

抵当権抹消に係る費用

住宅ローンを利用している場合、円滑にマンションを売却するには、抵当権抹消登記の手続きが必要です。抵当権抹消登記とは、住宅ローン完済後に、不動産登記簿から金融機関の抵当権の記録を消す手続きのことを指します。

抵当権抹消登記には、登録免許税がかかります。一般的な費用の目安は以下のとおりです。

登録免許税は、不動産1個につき1,000円がかかります。マンションの場合は、土地(敷地権)と建物の2件で算入されることが多く、合計2,000円の登録免許税が必要となるのが一般的です。

抵当権抹消登記の手続きは自分でもできますが、司法書士に依頼する場合は1～3万円ほどの費用がかかります。

参考：住宅ローンを完済した方へ(令和6年4月版) | 法務省民事局

管理費・修繕積立金の精算

マンション売却時には、管理費や修繕積立金の精算をおこなうのが一般的です。管理費や修繕積立金は先払いが基本のため、月の途中でマンションを引き渡す場合でも、翌月分の支払いが必要なケースもあります。

原則として、マンションの管理組合から支払い済みの管理費や修繕積立金が返金されることはありません。ただし、引渡し日以降を日割りして、買い主経由で返金してもらえる場合があります。

マンション売却時の手数料・税金シミュレーション

ここでは、マンション売却時の仲介手数料・税金のシミュレーションを解説します。

仲介手数料の計算シミュレーション

売却価格2,000万円の場合、仲介手数料の計算シミュレーションは以下のとおりです。

(2,000万円×3％＋6万円) ×1.1(消費税分) ＝ 72.6万円

※2026年(令和8年)2月時点の消費税10％を適用

この場合、仲介手数料は72.6万円になります。一般的に、上記のうち50％を契約締結時、残りを引渡し時に支払うため、資金の準備をしておきましょう。

税金の計算シミュレーション

マンション売却時の税金を試算する際に算入する譲渡所得は、基本的に以下の計算式を用います。

譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 － (物件の取得費 ＋ 売却時にかかった経費 )

上記の計算式を前提として、以下の条件下での譲渡所得税をシミュレーションしてみましょう。なお、建物は使用にともなって価値が減少するため、取得費は購入金額そのままではなく、所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引いて計算します。これは税務上必ずおこなう処理です。

▼条件

• 売却価格：3,000万円
• 区分：自宅用マンション
• 所有期間：11年
• 土地の購入価格：2,000万円
• 建物の購入価格：1,000万円
• 構造：鉄筋コンクリート

▼計算シミュレーション

① 建物の減価償却費減価償却費＝ 1,000万円 × 0.9(残存価額控除) × 0.015(償却率) × 11年＝ 148.5万円 ② 取得費・土地取得費：2,000万円・建物取得費(償却後)：1,000万円 − 148.5万円 ＝ 851.5万円・取得費合計：2,851.5万円 ③ 譲渡所得の合計譲渡所得＝ 3,000万円 − 2,851.5万円＝ 148.5万円

今回の場合は所有期間が5年超のため、長期譲渡所得に該当します。税率は約20.315％で、

約30万円(148.5万円 × 20.315％)です。

居住用財産の場合は3,000万円特別控除を適用できるケースもあり、その場合は税額が大きく変わる可能性があります。

参考：建物の取得費の計算 | 国税庁

参考：土地や建物を売ったとき | 国税庁

マンション売却時の仲介手数料は値引き交渉できる？

マンション売却時の仲介手数料は下限の決まりがありません。そのため「仲介手数料を値引きしてもらいたい」「少しでも費用負担を軽減したい」と考える方もいるでしょう。

結論から述べると、仲介手数料の値引きはあまりおすすめしません。主な理由は以下のとおりです。

• 積極的な売却活動を進めてもらいにくくなる
• 囲い込みによって売却までに時間がかかる可能性がある

仲介手数料は、不動産会社にとって重要な収益の一つです。強引な値引き交渉をおこなうと、営業担当者のモチベーションが低下したり、両手仲介を目的とした囲い込みにより、売却活動が進みにくくなったりするため注意してください。

マンション売却時の手数料・費用を抑える方法

ここでは、マンション売却時の手数料や費用を抑える方法を紹介します。

取得費用・譲渡費用を漏れなく計上する

取得費用と譲渡費用の計上漏れを防ぐことで、結果的に税負担を最小限にできます。なぜなら、譲渡所得は「売却価格－(取得費＋譲渡費用)」で計算されるためです。

例えば、売却価格が2,000万円、取得費および譲渡費用の合計が1,500万円の場合、譲渡所得は500万円となります。取得費や譲渡費用の計上漏れがあると、本来より譲渡所得が大きく計算され、結果として税負担が増える可能性があります。正確に計算することが重要です。

取得費用や譲渡費用に計上できるもの・できないものは以下のとおりです。

参考：No.3252 取得費となるもの | 国税庁

参考：No.3255 譲渡費用となるもの | 国税庁

どのような費用が計上できるか、専門家に相談しながら正確に申告することが重要です。

マンション売却時に返金されるお金を把握する

マンション売却時には、一定の条件を満たす場合に、すでに支払った費用の一部が精算または返戻されることがあります。事前に把握しておくことで、資金計画を立てやすくなります。

• 火災保険料の返戻金
• 住宅ローン保証料の返戻金
• 固定資産税・都市計画税の精算金
• マンション管理費・修繕積立金の精算金

火災保険料や住宅ローン保証料を一括で支払っている場合は、残存期間分が返金される可能性があります。また、固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金は、買い主経由で返金される場合があるため、事前に確認しておくと安心です。

ただし、上記はあくまでも返金される可能性があるものです。返金されない可能性も考慮し、余裕のある資金計画を立てましょう。

税金控除や特例を活用する

マンション売却には、複数の税金控除や特例制度が存在します。

• 3,000万円の特別控除の特例
• 軽減税率の特例
• 買い換え特例
• 損益通算・繰越控除
• 取得費加算の特例

それぞれ要件があるものの、適用を受けられれば節税効果が期待できます。併用できる制度もあるため、事前に確認しておきましょう。

マンション売却や住み替え時に活用できる特例を詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

関連記事：住み替え時に活用できる特例って？税金対策やお得な売却方法をわかりやすく解説

不動産買取での売却を検討する

仲介手数料を節約したい場合は、仲介ではなく買い取りを検討するのも一つの手です。不動産買取であれば、仲介手数料が発生しません。

買い取りは市場価格よりも売却価格が低くなる傾向があるものの、仲介手数料がかからず、早期で資金化できる点が魅力です。

一建設が提供する「ラクいえ売却」では、最終的にお客さまの手元に資金が多く残るラクいえバリューを追求しています。不動産のプロが時期と市場を見極めて売却するほか、引っ越し代サポートやフリーレント制度、キャッシュバック制度などのサービスによって、費用負担を軽減できます。

まとめ

マンション売却時には、仲介手数料と住宅ローン一括返済手数料がかかります。仲介手数料は売却価格によって高額になる場合があるほか、現金での支払いが必要なため、事前の確認と準備が欠かせません。

必要な手数料や税金、諸費用などを正しく把握することで、マンションの売却活動を円滑に進められるでしょう。取得費用・譲渡費用の計上や税金控除の特例、不動産買取の活用などで、費用負担の軽減も期待できます。

マンション売却における手数料負担が不安な方は「ラクいえ売却」に相談してみるのがおすすめです。適正価格を提示する「無料査定」も実施しているため、まずはお気軽にご連絡ください。