戸建投資に興味があるものの、どのように物件を選べば良いかわからず、悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
投資する物件を慎重に選ばなければ、思うように収益が得られず戸建投資に失敗してしまう恐れがあります。失敗を防ぐためには、新築戸建や中古戸建の特徴を理解し、致命的な欠陥の有無や築年数、賃貸需要などを確認して物件を選ぶことが重要です。
そこで本記事では、戸建投資の物件選びのポイントや代表的な失敗事例、他の不動産投資との違いなどをわかりやすく解説します。まずは、戸建投資について詳しく知りたい方はこちらの記事から読むことをおすすめします。
>> 【初心者向け】戸建投資は危険？メリットデメリットを徹底解説【リンク】
戸建投資の物件にはどんなものがある？
戸建投資は、戸建住宅に投資をして必要に応じてリフォームやリノベーションをし、第三者に貸し出して家賃収入を得る投資方法です。アパート投資やマンション投資と同じく、不動産投資の1種です。
戸建投資の主な特徴としては、他の不動産投資よりも初期費用を抑えやすい点が挙げられます。アパートやマンションを購入するためには、数千万円あるいは数億円の資金が必要になることもありますが、戸建住宅であれば数百万円で購入できるケースもあります。
また、価格が安い分、高い利回りが期待できるのも戸建投資の特徴の1つです。特に地方の中古戸建であれば、修繕やリフォームをすることで10%以上の利回りを得ることも可能です。
投資対象を築年数や劣化状況で考えると「新築戸建・築浅戸建」「中古戸建」「ボロ戸建」に分けられます。また、物件があるエリアで区分する場合「都市型」と「郊外型」があります。ここでは、それぞれの特徴をみていきましょう。
新築戸建・築浅戸建の物件
新築戸建や築浅戸建は、基本的にリフォームをせずに貸し出すことが可能です。リフォームが必要な箇所を確認したり、コストを抑えるために自分自身でDIYを抑えたりする必要はありません。
また、日本では新築物件の人気が非常に高いため、安定した賃貸需要が期待できます。担保としての価値も充分であるケースが多いため、金融機関からの融資を受けやすいです。
一方で、中古戸建やボロ戸建と比較して、取得費用が高い傾向にあります。自己資金のみで購入するのは困難なだけでなく、利回りが低くなりやすいです。利回りの相場は、5〜 6%程度となります。加えて、新築戸建や築浅の戸建は、選択肢が非常に少ないのが実情です。
新築戸建投資についてはこちらの記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。
>> 戸建投資をするなら新築がおすすめ！中古物件との違いを徹底解説【リンク】
中古戸建の物件
中古の戸建住宅は、新築物件や築浅物件よりも安く取得できます。校外や地方にある中古戸建であれば、数万円ほどの資金で購入できる場合があるため、金融機関からの融資を利用せずとも戸建投資を始めることが可能です。
利回りの相場は6～8%程度ですが、リフォームやリノベーションによって魅力的な物件に改装できれば、さらに高利回りが期待できます。
ただし、物件の担保としての価値が低い傾向にあるため、金融機関からの融資はあまり期待できません。また、建物や設備の修繕費用が高くなり、実際の利回りが大幅に低下してしまうことがあります。
ボロ戸建の物件
投資家によっては、そのままでは貸し出せないほど老朽化や劣化が進んでいるボロ戸建に投資をするケースがあります。
ボロ戸建は、中古住宅よりもさらに価格が安いです。安定した賃貸需要が見込めるエリアにあるボロ戸建を取得して、魅力的な物件に改修できれば、20%を超える利回りを狙うことも可能です。
しかし、ボロ戸建のほとんどは、3DKや4DKのように現代とは異なるトレンドの間取りをしています。また、梁や柱などが腐食している恐れもあるため、修繕費用やリノベーション費用が想像以上にかかることもあります。
都市型の戸建の物件
都市型は、関東の一都三県にある主要駅から、徒歩で行ける範囲の戸建住宅に投資します。投資対象となる物件の延べ床面積は、30㎡以上です。取得費用とリフォーム費用を合わせて1,000万円以内に収めることができれば、高い収益が期待できるといわれています。
都市部にある戸建住宅は高額であり、利回りが低くなりやすいため、投資対象を選ぶ際は、価格の安さが重視されます。利回りの相場は、4～7％程度です。
そのため、建物を取り壊すと新たに建てることができない「再建築不可物件」や、地主から土地を借りる権利を購入する「借地権付き物件」も投資対象に選ばれることがあります。
郊外型の戸建の物件
郊外型では、都市部以外のエリアにある住宅に投資をします。投資対象となる物件の延べ床面積は、50㎡以上です。一般的に物件の取得費用とリフォームを合わせて500万円以下にできれば、高い収益が狙えるといわれています。
都市部よりも物件価格は安い傾向にあるため、10〜20%ほどの利回りを狙うことも可能です。また、都市型とは異なり再建築不可物件や借地権付き物件は、あまり選ばれません。
一方で、入居者のほとんどは車を利用するため、駐車スペースを確保できる広さのある物件が主な投資対象となります。
戸建投資の物件選びのポイント
投資をする物件を選ぶ際のポイントは、以下の通りです。
- 致命的な欠陥がないか
- 築年数は35年以内か
- 安定した賃貸需要が期待できるか
- 居住用不動産としての実需があるか
1つずつみていきましょう。
致命的な欠陥がないか
投資物件を選ぶ際は、家の傾きやシロアリ被害、雨漏りなどの欠陥がないか確認すると良いでしょう。住宅に致命的な欠陥があると、修繕の難易度が上がり、施工費用が大幅に上昇する恐れがあるためです。
シロアリ被害の有無は、床下を外して目視で確認する方法があります。雨漏りは、天井や押し入れの内部に痕跡がないかをチェックすると良いでしょう。建物の傾きについては、水平器で測定したりビー玉を転がしたりすると、発覚することがあります。
また、ホームインスペクションを依頼する方法もあります。ホームインスペクションは、住宅の専門家が第三者の中立的な立場で、建物の状態を診断するサービスです。建物の劣化状況や欠陥の有無の確認をしてくれるだけでなく、修繕が必要な箇所をアドバイスもしてもらえることがあります。
ただし、ホームインスペクションを依頼すると5万〜10万円程度の費用がかかるため、コストを上回るメリットがあるかどうかを考えることが重要です。
築年数は35年以内か
中古戸建やボロを購入する場合、築年数は35年以内の物件を選ぶことをおすすめします。築年数が35年を超える物件は、耐震性能が劣る可能性があるためです。
1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた建物には「旧耐震基準」が適用されており、震度5強程度の地震が発生しても倒壊しない構造を持っています。
一方で、1981年（昭和56年）6月1日以降に建てられた建物には「新耐震基準」が適用されており、震度7クラスの地震が発生しても倒壊しないように設計されています。
築年数が35年を超える物件は、旧耐震基準が適用されており、新耐震基準が適用された建物よりも耐震性能が劣るかもしれません。また、建物には寿命があるため、築年数が経過した物件に投資をしても、短期間しか賃貸に出せない可能性もあります。
以上の点から、中古戸建やボロ戸建に投資をするときは、築年数35年以内が1つの選定基準となるでしょう。
安定した賃貸需要が期待できるか
たとえ安い価格で物件を購入できたとしても、入居者が決まらなければ家賃収入は得られません。そのため、賃貸需要が見込める物件を選ぶことも、戸建投資で安定した家賃収入を得るための重要なポイントです。
例えば、周辺に田んぼや畑しかない物件に投資をしても、入居者は付きにくいでしょう。物件を選ぶ際は、スーパーやコンビニ、病院など、生活をするうえで必要性が高い施設に行きやすいかどうかを確認することが大切です。
また、戸建の賃貸住宅を選ぶ世帯の多くは子育て世帯であるため、学校や公園、小児科などとの位置関係も需要に影響しやすいです。
特に学校との距離は、1km圏内が望ましいでしょう。学校から1km圏内の物件であれば、子どもが通学しやすいだけでなく、保護者も送り迎えをしたり授業参観などに出向いたりしやすいです。
郊外にある戸建住宅に投資をするのであれば、マンションやアパートほどは駅からの距離が賃貸需要に影響しません。ただし、車を利用することが前提の生活となるため、駐車場が付いた物件を選ぶことが大切です。
居住用不動産としての実需があるか
実需とは、自己居住用としての不動産需要を指します。それに対して、投資用不動産としての需要は仮需といいます。
不動産投資を目的に戸建住宅を購入するとしても、実需があるかどうかは確認しておきましょう。実需が期待できるエリアの戸建住宅に投資をすると、購入者が自ら住むために購入してくれる可能性があり、出口戦略の選択肢が増えるためです。
検討中の物件と、立地や延べ床面積などの条件が類似している戸建住宅の取引事例が多いエリアは、実需が高い可能性があります。戸建投資を始める際は、同じエリアにある類似物件の取引事例を確認し、実需が期待できる物件を選ぶと良いでしょう。
戸建投資の物件選びの失敗事例
戸建投資で物件選びに失敗すると、どのような事態が発生するのでしょうか。代表的な失敗例は、以下の通りです。
- 修繕費用が想定よりも高くついた
- 物件選びに失敗し入居者付けに苦労した
- 再建築不可の土地だった
1つずつ解説します。
修繕費用が想定よりも高くついた
中古戸建やボロ戸建住宅は価格が安いものの、建物の老朽化が想定よりも進んでおり、修繕やメンテナンスの費用が高額になることがあります。
想定以上に修繕費用がかかったケースの例は、以下の通りです。
- シロアリ被害があり建物を補強が必要となった
- 地盤の傾きを直すために巨額の費用がかかった
- 雨漏りが発生しており屋根の補強が必要になった
- 給排水設備が損傷しており取替工事が必要になった
床や壁、天井などを取り外さなければ分からない欠陥もあるため、物件を購入する前に欠陥をすべて把握するのは困難です。物件の購入後、業者に建物を解体してもらって初めて欠陥が発覚することもあります。
また、戸建投資の経験が浅く、DIYの技術が未熟であると、どの施工を業者に委託するのか判断するのは困難でしょう。中古戸建やボロ戸建で安定した利益を得るためには、戸建投資に関する経験と知識が求められると言えます。
物件選びに失敗し入居者付けに苦労した
賃貸の戸建住宅に住む人の多くは、車や自転車での移動を基本としているため、マンションやアパートほどは駅からの距離が需要に影響しません。その一方で、駐車スペースがない戸建住宅は、選ばれにくい傾向にあります。
また、戸建住宅はファミリー層に選ばれやすいため、子どもが走り回れる広さの庭がない家や、2K・2DKのように家族で暮らしにくい間取りの家も、入居者が決まりにくいです。
借りる人の暮らしやすさを考慮せずに投資物件を選んでしまうと、入居者がなかなか決まらず物件の管理コストがかさんで赤字となり、失敗してしまうでしょう。
再建築不可の土地だった
すでに建っている建物を取り壊すと、新たに建物を建てることができない物件のことを「再建築不可物件」といいます。
建物を建てるためには「接道義務」を満たさなければなりません。接道義務は、都市計画区域内で建物を建てる場合、土地が幅4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接している必要があるという規定のことであり、建築基準法で定められています。
中古戸建やボロ戸建の中には、建築基準法が定められる前に建物が建てられており、接道義務を満たしておらず再建築不可となっている物件があります。
再建築不可物件は、建物を新築したり建て替えたりするときに、調整をして接道義務を満たす必要があります。しかし、調整をしても接道義務を満たせないのであれば、新築や建て替え、大規模な増改築ができません。
価格が安いという理由だけで再建築不可物件を購入すると、リフォームをしても魅力的な物件にならず、入居者が決まらずに失敗をすることがあります。
戸建投資以外の不動産投資物件
不動産投資の投資対象となるのは、戸建住宅以外にもマンションやアパートがあります。
ここでは「マンション一棟投資」「アパート投資」「区分マンション投資」それぞれの特徴をみていきましょう。
その他の不動産投資についてはこちらの記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。
>> 不動産投資の第一歩 仕組み・種類・メリット・注意点を徹底解説【リンク】
マンション一棟投資
マンション一棟投資は、マンションを一棟まるごと取得するため、戸建投資よりも多額の資金が必要となります。都市部にある駅近の物件では、取得費用が億単位になることもあり、自己資金のみで投資をするのは困難でしょう。
また、年収が高く安定している人や預貯金の保有額が多い人などでなければ、金融機関の融資審査には通過しにくいです。金融機関の審査に通過できるだけの返済能力がある人や、すでに一定の資産を保有している人などに向いている投資方法と考えられます。
その一方で、複数の住戸に投資をするため、高い家賃収入が期待できます。また、一室で空きが生じても他の住戸の入居率が高いのであれば、家賃収入が大幅に低下することはありません。
アパート投資
アパートは、戸建住宅と同じく住宅街にも多く建てられています。一方で、戸建住宅よりも土地は広く建物は大きいため、戸建投資よりもアパート投資のほうが初期費用は高い傾向にあります。
アパート投資では複数の住戸に投資をするため、戸建投資とは異なり空室が発生した途端に家賃収入が途絶える心配はありません。比較的広い土地を所有している人や、多額の初期投資を準備できる人は、アパート投資をするのも1つの方法です。
アパート投資の利回りは、マンション一棟投資や区分マンション投資と比較して高い傾向にあります。地方にある安価なアパートに投資をすると、10%を超える利回りを得ることも可能です。
区分マンション投資
区分マンション投資は、マンションの1室に投資をする不動産投資です。金融機関からの融資を受けられると、少額の自己資金で始めることも可能であるため、初めて不動産投資をする人に選ばれやすい投資方法です。
また、区分所有であれば廊下やエントランスなどの共用部分を管理する必要はないため、本業が忙しい人にも向いている不動産投資といえます。
ただし、戸建投資と同様に空室が発生すると家賃収入が途絶えてしまいます。空室が発生したときは、早急に次の入居者が決まらなければ、家賃収入を得られず赤字が膨れ上がってしまうでしょう。また、他の不動産投資と比較して利回りは低い傾向にあります。
マンション投資の利回りに関してはこちらの記事でも詳しく説明しているので、参考にしてみてください。
>> マンション投資の利回りを徹底解説！その他の不動産投資とも比較【リンク】
戸建投資の物件選びに悩んだら一建設のマイホームネクスト
これから戸建投資を始めようと考えている方は、一建設株式会社の「マイホームネクスト～はじめのホームリレーション～」をぜひご検討ください。「マイホームネクスト～はじめのホームリレーション～」は、分譲クオリティの戸建住宅のオーナーになることができるサービスです。
「マイホームネクスト～はじめのホームリレーション～」では、弊社が戸建事業で培ったノウハウを活かして、入居者探しをサポートいたします。また、入居・退去の手続きや原状回復、物件の管理なども弊社が担当するため、本業が忙しい方でも戸建投資を始めることが可能です。
投資できる物件は、セキュリティや水回りなどの設備が充実しているだけでなく、換気や断熱などの目に見えない箇所の品質も追求されています。資材の大量発注などの工夫により建築コストを抑えることで、高品質ながらも低価格を実現いたしました。
これから戸建投資を始めようと考えている方は、下のバナーより、「マイホームネクスト～はじめのホームリレーション～」の詳細をご確認ください。
まとめ
戸建投資では、新築戸建や中古戸建に投資をし、必要に応じてリフォームやリノベーションをして第三者に貸し出すことで、家賃収入を得られます。
投資物件を選ぶ際は、家の傾きやシロアリ被害、雨漏りなどの致命的な欠陥がないかを確認しましょう。また、耐震性能や賃貸に出せる期間も考慮すると、築年数は35年以内の物件が望ましいです。
賃貸需要が見込めるかどうかを確認することも、物件を選びにおける重要なポイントです。スーパーやコンビニ、病院、学校などとの位置関係や、駐車場の有無を確認し、安定した賃貸需要が見込める物件を探しましょう。
