【2026年最新】マンションの売り時を築年数別に解説！売り逃さないポイントも

マンション価格は常に一定ではなく、金利や経済情勢によっても変動します。売却のタイミングを誤ると、本来得られたはずの利益を逃してしまう可能性があります。

後悔しないためにも、最新の不動産市場を把握し、売り時のサインを見逃さないことが大切です。

この記事では、2026年最新の不動産市場の傾向を踏まえ、築年数別の売り時ポイント、おすすめのタイミングをわかりやすく解説します。売り時を見逃さず、納得できる価格での売却を目指しましょう。

2026年の市場から見るマンションの売り時

2025年までの中古マンションの市場動向を押さえたうえで、不動産需要が高いエリアや中古マンションの価格が高騰する背景をみていきましょう。

2025年までの中古マンション成約件数と平均価格

売り時を見極めるには、直近数年の市場動向を把握することが欠かせません。2020年から2025年までの中古マンションの成約件数と平均価格の推移を、以下の表で整理します。

年度	成約件数	平均価格
2020年度	35,825件	3,599万円
2021年度	39,812件	3,869万円
2022年度	35,429件	4,276万円
2023年度	35,987件	4,575万円
2024年度	37,222件	4,890万円
2025年度	49,114件	5,200万円

引用：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2025年)」

2020年度以降、中古マンションの平均価格は右肩上がりに推移しており、2025年度には5,200万円まで上昇しています。成約件数も増減を繰り返しながらも、直近では大きく伸びており、市場の取引は活発な状況です。

直近の市場動向を踏まえると、2026年もこのまま上昇傾向がみられると予測されます。

不動産需要が高いエリア：北海道・東北・九州・沖縄

国土交通省では、全国の不動産価格の動向を月単位で示す「不動産価格指数」を公表しています。直近データの令和7年10月分の不動産価格指数は、以下のとおりです。

引用：国土交通省「建設産業・不動産業：不動産価格指」

マンションは223.7と戸建て住宅や住宅地よりも高い水準にあり、2013年以降は上昇傾向が続いています。また、ブロック別の不動産価格指数は、下記のとおりです。

ブロック別	不動産価格指標
北海道地方	289.5
東北地方	259.3
九州・沖縄地方	277.7

引用：国土交通省「建設産業・不動産業：不動産価格指数」

全国のなかでも北海道や九州・沖縄、東北地方などが高い指数を示しており、250を超える水準です。地域によって差はあるものの、全体としては地方圏でも堅調な推移がみられ、マンション市場の需要の広がりが確認できます。

中古マンションの価格が高騰する主な理由

中古マンションの価格が上昇している背景には、主に以下の理由が挙げられます。

• 長く続いた低金利環境により、住宅ローンを利用しやすかったこと
• 資産運用やインフレ対策としての投資需要の高まり
• 新築マンションの建築費高騰による中古物件への需要シフト

こうした追い風がある一方で、日銀は2025年12月に0.25％の利上げを発表しており、購入検討者がより慎重になる可能性もあります。

そのため、物件の特性に合わせて適切な売却タイミングを把握しておくことが重要です。次章では築年数別に具体的な売り時のポイントを解説します。

【築年数別】マンションの売り時を見極めるポイント

マンションの売り時は、築年数によって有利になりやすいタイミングがあります。築年数別の売り時ポイントを解説します。

築5年以下のマンションは高値で売れやすい

2025年10～12月における首都圏の築年数別成約価格をみてみましょう。

築年数	成約価格
築0～5年	9,229万円
築6～10年	7,972万円
築11～15年	8,053万円
築16～20年	6,911万円
築21～25年	6,451万円
築26～30年	4,856万円
築30年～	2,650万円

引用：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建て住宅地域別・築年帯別成約状況【2025年10月～12月】」

築0～5年が9,229万円と最も高く、築浅のマンションは高値で売れやすい傾向です。理由としては、設備や外観が新築に近く修繕リスクが低いことに加え、新築よりも価格が抑えられ割安感がある点が挙げられます。

さらに、築浅物件は購入希望者からの人気が高く、市場での競争力が高いのも特徴です。築5年以下のマンションは、需要が高まる時期を見極めて売ることで、より有利な売却が期待できるでしょう。

築15年以下は需要が高く資産価値が下がりにくい

中古マンションの新規登録成約率を見ると、築15年以下の物件はいずれも30％以上と高い水準を維持しています。

引用：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2024年)」

築15年を超えると成約率は徐々に低下し、築26年以上の物件では15％程度と低い水準にとどまります。この結果は、築10年前後の購入ニーズが依然として強く、資産価値が比較的維持されやすいことを示しています。

大きな損傷のない築10年未満の物件は、大規模修繕工事の実施前に売却できるケースも多く、修繕費用の負担を抑えられる点がメリットです。一方、築15年のマンションは大規模修繕後に売却できる可能性があり、建物の管理状況が明確になることで買い手が見つかりやすいという利点があります。

築16年以降はローン残債が減り、住み替えを検討しやすい

築16年を超えると成約率はやや低下するものの、住宅ローンの残債が大きく減っている時期でもあります。そのため、売却益でローンを完済できる可能性が高まり、自己資金を用意せずに住み替えを検討しやすいタイミングです。

価格面では築浅物件に比べるとやや競争力は弱まるものの、ライフステージの変化に合わせて売却を判断しやすい築年帯といえるでしょう。

マンションの住宅ローン残債がある場合の買い換えの流れは、以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事：マンション買い替えの流れ｜住宅ローン残債がある場合の住み替え費用の準備方法も紹介

築21年以上の物件は条件次第で結果が変わる

築21年以上のマンションは、建物や設備の劣化が進みやすく、築浅物件と比べると売却に時間がかかる傾向があります。一方で、新耐震基準を満たし安全性が確認できる物件は、住宅ローン控除の対象となる場合もあり、購入者にとってはメリットです。

条件が整っていれば、築21年以上の物件でも売却につながる可能性は十分あるでしょう。

ただし、築30年を超えると建物としての評価が低くなり、市場価格も大きく下がりやすいのが実情です。築30年以上の物件は、仲介での売却だけでなく不動産会社による買い取りを検討するのも一つの選択肢です。
スピーディーかつ確実に売却したい場合は、買い取りに強い「ラクいえ売却」をおすすめします。

マンションの売り時はいつ？おすすめのタイミングを解説

中古マンションは、適切な時期を見極めることで高値の売却につながります。おすすめのタイミングをみていきましょう。

2〜3月・9～11月の需要が高まりやすい時期

東京都内の中古マンションの成約件数を、月別でみていきましょう。

2025年度・月別	成約件数
1月	1,759件
2月	2,304件
3月	2,661件
4月	2,152件
5月	2,127件
6月	2,360件
7月	2,164件
8月	1,921件
9月	2,431件
10月	2,234件
11月	2,230件
12月	2,096件

引用：公益財団法人 東日本不動産流通機構「月齢速報　サマリーレポート2025年12月度」

2～3月と9～11月は成約件数が増加しており、販売需要の高まりが見られます。この時期は、年度替わりの引っ越しや異動のタイミングと重なるため、売却に適した時期といえるでしょう。

一般的にマンションの売却には約3ヵ月の期間が必要で、引渡しには1ヵ月程度かかります。そのため、3月に売却したい場合は、前年度の11月頃から準備を始めるのが理想的です。

大規模修繕が終わる時期

マンションの大規模修繕は、12～15年周期で実施されるのが一般的です。修繕では、外壁塗装や排水管のメンテナンス、エレベーターの入れ替えなどがおこなわれます。

修繕後に売却すると、建物のコンディションが整っていることをアピールでき、売却時の大きな強みになります。修繕時期は、建物の状態や管理状況によって前後するため、管理会社へ確認をおこない、長期修繕計画や修繕時期を事前把握しておきましょう。

所有期間が5年を超えるタイミング

マンション売却による譲渡所得は、以下のように所有期間によって税率が異なります。

所有期間が5年を超えると長期譲渡所得となり、税率が低く抑えられます。例えば、売却利益が1,000万円の場合、短期譲渡所得では約396万円、長期譲渡所得では約203万円の税金がかかる計算です。

所有期間は、売却年の1月1日を基準として計算されるため、税率適用のタイミングを見誤らないよう注意しましょう。

参照：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

参照：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」

周辺環境に変化があるとき

マンションの売却価格は、周辺環境の変化によって大きく左右します。以下のように環境改善がみられるエリアでは、需要が高まり高値で売却しやすくなります。

• 新駅や道路の開通
• 大型商業施設や病院の新設
• 再開発プロジェクトの実施

一方で、競合マンションや墓地、火葬場などの建設計画がある場合は、需要が下がりやすいため注意が必要です。価格下落が予想される地域では、早めに売却を検討するのが得策です。

新築マンションの価格が上昇している時期

新築マンションの価格が上昇している時期は、中古マンションの取引も活発化しやすくなります。新築の購入価格が高くなることで予算を抑えたい購入希望者が、中古物件を探すケースが増えるためです。

新築マンションの価格相場は常にチェックし、上昇傾向がみられたら売却を検討するのがおすすめです。

以下の記事では、マンションの住み替えタイミングや手順をわかりやすく解説しています。

関連記事：マンション住み替えのタイミング・手順・費用｜失敗しない進め方も解説

消費税増税など税制変更があるとき

マンションの売却時期は、税制変更の影響が出る前に、計画的に進めることが大切です。マンションの価格は、消費税増税など税制変更の影響を受けやすく、増税前には駆け込み需要が高まりやすい傾向です。

また、増税後は価格が下落する可能性もあるため、増税前に売却を検討するのが望ましいでしょう。

マンションの売り時を見逃さないためのポイント

適切なタイミングでマンションの売却を進めるポイントを解説します。

半年前から準備を進める

マンションの売却は、半年前から準備を進めましょう。首都圏における中古マンションの登録から成約までにかかる日数をみてみると、70～88日が平均です。

年度	成約日数
2020年度	88.3日
2021年度	74.7日
2022年度	71.4日
2023年度	80.1日
2024年度	85.3日
2025年度	82.5日

引用：公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2025年)」

平均で約3ヵ月かかるため、不動産会社への査定依頼や必要書類の準備などを含め、少なくとも半年前から準備を始めておくと、スムーズな売却につながります。

以下の記事では、具体的な売却の流れを詳しく解説しています。

関連記事：家の売却期間は3～6ヵ月が目安！具体的な流れと長期化を避ける対策4選

不動産相場を把握する

マンションを売却する際は、不動産相場を把握しておくと適正価格で売却を進められます。相場を調べる方法は、主に以下が挙げられます。

• 国土交通省が公開する「地価公示・地価調査」や「不動産価格指数」を活用する
• 信頼できる不動産会社に相談する

複数の情報を参考にして、相場に合った価格で売却しましょう。

金利上昇を考慮する

マンションの購入には高額な住宅ローンがともなうため、金利の動向を考慮して売り出すのがポイントです。金利が上昇すると、購入希望者が借り入れを控えやすくなり、結果として値下げを余儀なくされる可能性があります。

住宅ローン金利は日本銀行の金融政策の影響を受けるため、市場動向や金利情報を常にチェックし、適切なタイミングで売却できるよう準備を進めておきましょう。

相続したマンションは早めに売却を検討する

親からマンションを相続し、その後住む予定がない場合、固定資産税や管理費、修繕積立金などの維持コストがかかります。金銭面での負担を長期間抱えないためにも、早めの売却を検討しましょう。

売却時期を見極めることで、不要なコストを抑えつつ、相続した資産を有効活用できます。

まとめ

マンション価格が上昇するなか、2026年も中古物件への需要の高まりが予想されます。築浅物件だけでなく、築15年以内のマンションも状態が良ければ、高値で売れる可能性があります。

さらに、売却のタイミングを工夫することで、税金の負担を抑えながらより有利な価格での売却も期待できるでしょう。周辺環境や市場動向から売り時を見極め、早めに準備を整えておくと安心です。

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