マンションの評価額とは？種類や調べ方、活用シーンを解説

「自分のマンションはいくらで売れるのか」「評価額はどれを見れば良いのか」と迷うことはありませんか。

マンションの評価額には複数の種類があり、それぞれ役割や使われる場面が異なります。目的に合った評価額を把握していないと、正確な価格の目安をつかめない可能性が高いです。

この記事では、マンションの評価額の種類や活用シーン、調べ方などを解説します。

マンションの評価額が使用される主なケース

マンションの評価額とは、そのマンションにどれくらいの価値があるのかを示す指標です。

評価額には複数の種類があり、不動産売買における相場の把握や、相続税・固定資産税などの税金を算出する際の基準として用いられます。

売却価格の目安を知りたいときや、相続時に不動産の価値を把握したいときなど、目的に応じて適切な評価額を使い分けることが重要です。

なお、マンションの評価額は売り出し価格や実際の売却価格(実勢価格)とは異なる点に注意しましょう。

【一覧表】マンション評価額の種類・活用シーン

マンションの評価額の種類とそれぞれの活用シーンを表にまとめました。

それぞれの詳しい内容を見ていきましょう。

実勢価格

実勢価格とは、実際に取引された不動産の価格です。市場の需要と供給のバランスによって不動産の価格は変動しますが、実勢価格を見れば不動産売買における大まかな相場価格を把握できます。

ただし、実勢価格には建物の状態や日当たり、周辺環境などの細かい条件は明記されていないため、売却価格と差が生じるケースもある点に注意しましょう。

公示地価・基準地価

公示地価は国土交通省が毎年3月に、基準地価は各都道府県が毎年9月に公表しているものです。いずれも各機関が基準として選んだ土地(標準地)1㎡あたりの価格を示します。

公示地価と基準地価は、固定資産税評価額や相続税評価額を算出する際の参考指標として用いられます。

ただし、マンションの場合、土地の価格は敷地権の割合に応じて変わるのが一般的です。例えば、マンションの敷地全体の価格が1億円で、敷地権の割合が50分の1だった場合、土地の価額は200万円となります。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産評価基準に基づき、各市町村が評価し、固定資産課税台帳に登録される価格です。3年に1度、評価替えがおこなわれます(※)。

固定資産税をはじめ、不動産取得税や登録免許税などの各種税額を算出する際の基準として用いられます。

参照：総務省 地方税制度｜固定資産税の令和3年度評価替えへの対応

相続税評価額

相続税評価額は、相続財産にどれくらいの価値があるかを示す指標です。不動産をはじめ、自動車や株式などの相続財産すべてが対象となり、相続税を算出する際に用いられます。なお、不動産の相続税評価額は、土地と建物が別で評価される仕組みです

火災保険評価額

火災保険評価額は、保険金額(補償額)を設定する際の基準となるものです。火災保険は建物を対象とするため、評価の対象も建物部分に限られます。

評価額は各保険会社の基準に基づいて算出されるため、保険会社によって差が生じる場合がある点に注意が必要です。

不動産鑑定評価額

不動産鑑定評価額とは、不動産鑑定評価基準に基づき、不動産鑑定士が土地や建物の価値を評価した価格です。不動産の適正価格を把握するために用いられ、不動産売買のほか、裁判や資産評価などの場面でも活用されます。

なお、不動産鑑定評価額と不動産会社による査定額は異なる指標であるため、混同しないよう注意が必要です。

マンション評価額の調べ方・計算方法

マンションの各種評価額の調べ方・計算方法を解説します。

実勢価格：成約事例を確認する

実勢価格を調べる際は、国土交通省が運営する不動産情報ライブラリから成約事例を確認しましょう。地図や地域から調べたいエリアを絞り、価格情報の「成約価格情報」を指定すると、過去の成約事例を確認できます。

また、不動産ポータルサイトにおいて似たような条件で売り出されている物件の価格も、売却相場の参考になります。

現在のマンションがいくらで売却できるのか、より精度の高い情報を知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼するのも一つの方法です。

公示地価・基準地価：公的地価データを確認する

公示地価や基準地価は、実勢価格と同様に、不動産情報ライブラリから公的地価データを確認しましょう。

不動産情報ライブラリで公示地価を確認する際は、価格情報のなかにある「国土交通省地価公示」を指定すると、各エリアの地価が表示されます。基準地価を確認する際は、同じく価格情報のなかにある「都道府県地価調査」を指定しましょう。

なお、基準地価は、各都道府県が公表しているデータからの確認も可能です。

固定資産税評価額：課税明細書や課税台帳で確認する

固定資産税評価額は、固定資産税の課税明細書や固定資産課税台帳、または固定資産評価証明書を発行することで確認できます。

課税明細書は、毎年4月頃に郵送される固定資産税の納税通知書に同封されているものです。

固定資産課税台帳は各市町村の窓口で閲覧・照会でき、固定資産評価証明書も同じく各市町村の窓口もしくは課税事務所で発行できます。

いずれの方法で確認する場合でも、「価格」や「評価額」といった項目名で記載されるのが一般的です。

相続税評価額：路線価もしくは倍率方式で計算する

相続税評価額は、土地と建物で算出方法が異なります。

建物は固定資産税評価額と同じ価格ですが、土地は基本的に路線価方式で算出します。路線価が定められていない土地の場合は、倍率方式が適用されます。それぞれの具体的な求め方は以下のとおりです。

• 路線価方式：正面路線価 × 奥行価格補正率 × 面積(※1)
• 倍率方式：固定資産税評価額 × 評価倍率表に記載された一定の倍率(※1)

なお、土地の相続税評価額は、一般的に公示地価の80%程度(※2)です。

参照：国税庁 No.4602 土地家屋の評価

参照：国税庁 令和7年分の路線価等について

火災保険評価額：1㎡あたりの単価と延床面積から計算する

火災保険評価額は、保険会社が定めた1㎡あたりの単価に延床面積を乗じて算出可能です。保険会社が定めた1㎡あたりの単価は、保険会社との契約・更新の際に提示される契約書などから確認できます。

なお、火災保険の対象は建物のみであり、土地は評価の対象に含まれません。

不動産鑑定評価額：不動産鑑定士に依頼する

不動産鑑定評価額は、不動産鑑定士に依頼することで確認可能です。公的な評価書として扱われるため、評価書の作成は国家資格者である不動産鑑定士のみがおこなえます。

評価にあたっては、取引事例比較法・原価法・収益還元法などの手法が用いられ、対象不動産の特性に応じて総合的に判断されます。

まとめ

現在のマンションにどれくらいの価値があるのかを示すマンション評価額には、複数の種類があります。マンション売却時の相場を把握する際は実勢価格、各種税金を算出する際は固定資産税評価額や相続税評価額など、目的によって使い分けることが大切です。

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