売り先行による住み替えを選択肢の一つとして考える際、そのメリット・デメリットや、他の住み替え方法との違いが気になる方もいるのではないでしょうか。
住み替え方法ごとにメリット・デメリットは異なるため、自分に合ったものを見極めることが大切です。
この記事では、住み替えにおける売り先行のメリット・デメリット、さらに買い先行や同時進行との違いまで詳しく解説します。住み替えを検討している方は、具体的なイメージづくりに向けてぜひ参考にしてください。
住み替えにおける売り先行とは
売り先行とは、先に旧居を売却してから新居を購入する住み替え方法です。売り先行の具体的な流れやメリット・デメリットを詳しく解説します。
売り先行の具体的な流れ
売り先行での住み替えは、具体的に以下のような流れで進みます。
- 旧居の売却
- 仮住まいへの引っ越し
- 新居の購入
- 新居への引っ越し
住み替えが完了するまでの期間は、一般的に3ヵ月〜1年程度です。ただし、売却が長引いたり希望に合う新居が見つからなかったりするなど、状況に応じて期間は変動するため、余裕を持った計画の立案が大切です。
売り先行のメリット
売り先行のメリットは以下のとおりです。
- 売却代金を購入資金に充てられる
- 資金計画を立てやすい
- 売り急ぐ必要がない
旧居の売却を先におこなう売り先行では、売却代金を購入資金に充てられ、自己資金の負担を抑えられます。
売却代金に合わせて新居を選べるので無理のない資金計画を立てやすく、堅実に住み替えを進めたい方に向いています。
さらに、新居購入や引っ越しの期限に追われることなく売却活動を進められるため、納得のいく価格で売却できるまで時間をかけられる点も大きなメリットです。
売り先行のデメリット
売り先行のデメリットは以下のとおりです。
- 仮住まいが必要になる
- 新居購入を焦ってしまう可能性がある
- 内覧の対応が必要になる
売り先行では、新居購入前に旧居を売却するため、一時的に仮住まいが必要です。仮住まい期間が長引けば家賃支出が増えるため、早く新居を決めようと焦ってしまうリスクもあります。
十分に比較検討しないまま購入して「新居選びに失敗した」と後悔するケースもあるため、仮住まい期間が長くなったとしても、新居選びは慎重におこなうことが大切です。
また、売却活動は基本的に現在の住居に住みながら進めるため、購入希望者から内覧を求められた際には対応する必要があります。その都度、片付けや立ち会いに時間と手間が割かれる点も負担となるでしょう。
売り先行以外の住み替え方法とそれぞれの違い
住み替え方法には売り先行以外にも「買い先行」と「売り買い同時進行」が挙げられます。各方法の流れや売り先行との違いを詳しくみていきましょう。
買い先行
買い先行は、新居を購入してから旧居を売却する住み替え方法です。売り先行とは、旧居売却と新居購入の順序が反対になります。
新居購入・引っ越しを先に済ませる買い先行は、仮住まいが不要で、新居選びにも十分な時間をかけられます。
一方で、旧居の売却価格が確定しないまま新居購入を進めるため、予算を立てにくい点がデメリットです。予定よりも安く売却した場合は、資金計画が崩れるリスクも考えられます。
買い先行は「新居選びに時間をかけたい」「資金繰りに余裕がある」といった方におすすめの方法です。
売り買い同時進行
売り買い同時進行は、旧居売却と新居購入を同時に進める住み替え方法です。
仮住まいが不要で、売却代金を新居の購入資金に充てられるため、効率的かつ低コストで進めやすいのが特徴です。売り先行と買い先行、双方のメリットを取り入れられます。
ただし、売却と購入のタイミングを揃えるのは難しく、両方の手続き・契約を短期間で進めるため、多くの労力を要します。
そのため「短期間で一気に進めたい」「よりスムーズに住み替えたい」と考える方におすすめの方法です。
なお、「ラクいえ売却」であれば、旧居を企業に売却し資金化したうえで、最長1年間はフリーレントで住みながら新居購入を進められます。売却と購入のタイミング調整が難しいという課題も解消できるのが大きな強みです。
無料で住み替えシミュレーションや面談を受け付けておりますので、住み替えにお悩みの方はお気軽にお問い合わせください。
住宅ローンが残っていても売り先行による住み替えは可能
住宅ローンが残っていても、売り先行による住み替えは可能です。旧居の売却代金で一括返済できれば、新居購入へ進めます。
万が一売却代金が住宅ローン残高を下回ってしまい、自己資金が用意できない場合は、住み替えローンの活用がおすすめです。
住み替えローンとは、旧居の住宅ローン残高と新居の住宅ローンを一つにまとめる仕組みです。例えば、旧居の残債が1,000万円で新居のローンが2,000万円の場合、合計した3,000万円の住宅ローンにまとめられます。
また、旧居の住宅ローンが残っている方には「ラクいえ売却」の活用も効果的です。旧居を企業に売却した時点で資金化できるため、ダブルローンのリスクを避けながら住み替えられます。
住み替えにかかる費用・税金一覧
住み替えをおこなう際に必要となる費用と税金を、売却と購入それぞれのタイミングごとにまとめて解説します。節税制度や特例も紹介していますので、ぜひ住み替えの参考にしてください。
売却時にかかる費用・税金
売却時にかかる費用・税金は以下のとおりです。
| 項目 | 概要 |
| 仲介手数料 | 不動産会社の仲介によって売却が成立した際に支払う報酬 |
| 登録免許税 | 抵当権抹消にかかる税金 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付する印紙代 |
| 譲渡所得税 | 売却で利益が発生した場合に課される税金 |
仲介手数料は、物件価格に応じて200万円以下は5.5%、200万円超〜400万円以下は4.4%、400万円超は3.3%の料率を乗じて合計した額が上限です。
登録免許税は、不動産1件あたり1,000円のため、土地と建物の2件分である2,000円が必要です。印紙税は、契約書の内容や契約金額に応じて変動します。
譲渡所得税は、売却時に発生した利益に対し、保有期間に応じて15〜30%の税率が適用されます。
住み替えでは、旧居の売却にかかる費用や税金も考慮し、無理のない資金計画を立てましょう。
参照：国土交通省「建設産業・不動産業：＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」
参照：国税庁「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」
参照：国税庁「令和7年5月 印紙税の手引」参照：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」
購入時にかかる費用・税金
購入時にかかる費用・税金は以下のとおりです。
| 項目 | 概要 |
| 住宅の購入費用 | 土地や建物を含む、新居購入にかかる費用 |
| 仲介手数料 | 不動産会社の仲介によって購入が成立した際に支払う報酬 |
| 登録免許税 | 不動産登記にかかる税金 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付する印紙代 |
| 不動産取得税 | 不動産を購入した際に発生する税金 |
| 引っ越し費用 | 旧居・仮住まい・新居間の引っ越しにかかる費用 |
住宅購入費用には住宅ローンを活用するのが一般的ですが、頭金として自己資金が必要になる場合もあります。頭金の目安は物件価格の2割程度です。住宅ローンですべてまかなうのではなく、自己資金を含めた資金計画を立てましょう。
不動産登記にかかる登録免許税は、新築であれば0.15%、中古であれば0.3%の税率を物件価格に乗じて算出できます。
不動産取得税は、新居が所在する各都道府県に納める税金で、不動産の評価額に対して通常4%、軽減税率適用で3%が課税されます。
引っ越し費用は、時期や人数によって大きく変動するため、業者のシミュレーションを活用し、おおよその費用を把握しておくのがおすすめです。
参照：一般社団法人 全国銀行協会「Q. 住宅資金の作り方、頭金の目安を教えてください」
参照：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」
参照：総務省「地方税制度｜不動産取得税」
住み替えで活用できる節税制度・特例
住み替えで活用できる主な節税制度・特例は以下の3つです。
| 制度 | 概要 |
| 譲渡所得の特別控除 | 譲渡所得から最高3,000万円が控除される |
| 譲渡所得税の繰り延べ | 譲渡所得税の支払いを先延ばしにできる |
| 譲渡所得税の軽減税率 | 譲渡所得税が通常より低い税率で算出される |
自宅を売却して利益がでた場合には、譲渡所得の特別控除が適用されます。保有期間に関係なく利用でき、多くの場合はこの特例によって非課税になります。
譲渡所得税の繰り延べは、次の売却時まで税金の支払いを先延ばしにできる制度です。課税が免除されるわけではありませんが、支払いを後回しにできるため資金繰りが楽になります。
また、旧居の保有期間が10年を超えている場合、譲渡所得税には軽減税率が適用されます。通常は15%ですが、軽減税率適用の場合6,000万円以下の税率は10%です。
住み替えでは売却と購入それぞれのタイミングで多くの費用・税金が必要になります。活用できる節税制度・特例を事前に把握し、少しでも費用負担を軽減できるようにしましょう。
参照：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
参照：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」
参照：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
まとめ
売り先行は、売却代金に合わせた新居を選べるため資金計画が立てやすく、堅実に住み替えを進めたい方に適した方法です。
一方で、資金繰りに余裕があり新居選びに時間をかけたい方は買い先行、短期集中で効率的に住み替えたい方には売り買い同時進行といった方法もあります。状況に応じて、自分に合った住み替え方法を検討するのが大切です。
特に、売り買い同時進行での住み替えを検討している方には「ラクいえ売却」がおすすめです。
旧居を企業に売却し、最長1年間フリーレントで住みながら新居購入を進められるため、売り買い同時進行の売却と購入のタイミングを揃える難しさをカバーできます。
まずは無料の住み替えシミュレーションや面談からお気軽にご活用ください。
