住み替え時に活用できる特例って？税金対策やお得な売却方法をわかりやすく解説

住み替えの際には、物件売却時・購入時、いずれにおいても税金が発生します。住み替え時には高額な資金が動くため、税金負担に対して不安を抱く方も多いでしょう。

しかし、国が定めている税金控除制度を正しく活用すれば、住み替え時に発生する税金負担を軽減できる可能性があります。

この記事では、住み替え時の税金控除に活用できる特例や制度を詳しく紹介します。それぞれの適用要件やお得な売却方法もわかりやすく解説するので、ぜひ参考にしてください。

住み替え時に利用できる「買い替え特例」とは？

住み替え時の不動産売却によって得た利益を譲渡所得と呼び、譲渡所得の額に応じて所得税・住民税が課税されます。

しかし、マイホームの買い替えを目的とした売却の場合、『特定の居住用財産の買換えの特例(以下、買い替え特例)』を活用することで、譲渡所得に課せられた税金の支払いを繰り延べることが可能です。

ただし、買い替え特例はあくまで税金の支払いを繰り延べられるだけで、課税そのものが免除されるわけではありません。将来住み替え時に購入した物件を売却するタイミングで、繰り延べした税金を支払う必要があることを覚えておきましょう。

そのため、買い替え特例は実質的な税金控除とは少し異なりますが、直近の支出を抑えたい方にとっては、非常に魅力的な制度といえます。以下では、買い替え特例をより具体的に解説します。

買い替え特例の適用条件

買い替え特例は誰もが自由に利用できる制度ではなく、利用するには以下に挙げるような適用条件を満たす必要があります。

• 令和7年12月31日までにマイホームを売却すること
• 売却・購入する物件がいずれも日本国内にあること
• 売却する物件の居住期間が10年以上であること
• 売却代金が1億円以下であること
• 売却した年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること

より細かな適用条件は、国税庁の公式サイトに記載があります。買い替え特例の利用を検討している方は、ぜひ一度ご確認ください。
参照：国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

買い替え特例のメリット・デメリット

買い替え特例を利用するメリット・デメリットは、以下のとおりです。

メリット	・住み替え時の税金負担が一時的に減る ・新居にかかる資金を確保しやすくなる
デメリット	・課税が免除されるわけではなく、先延ばしされるだけ ・税金控除に有効な他の特例と併用できない可能性がある

買い替え特例を活用すると、本来かかる税金が将来に繰り延べられるため、仕組み上では新たに購入したマイホームを将来売却しない限り税金の支払いは発生しません。

ただし、上述したように、買い替え特例の利用が実質的な課税免除になるわけではないので注意しましょう。将来自身の子どもに物件を相続し、子どもがその物件を売却した場合は、そのタイミングで繰り延べられていた税金を支払う必要があります。

また、買い替え特例を利用すると、このあと紹介するその他の税金控除制度を利用できなくなるかもしれません。そのため、買い替え特例の利用は慎重に検討することをおすすめします。

住み替え時にかかる税金

住み替え時には、物件の売却時・購入時でそれぞれ税金が発生します。ここでは、それぞれの税金の詳細を解説します。

譲渡所得(売却益)の税率

上述したように、譲渡所得とは住み替え時の不動産売却によって得た売却益を指します。譲渡所得は、以下の計算式を用いて算出します。

また、譲渡所得は不動産の所有期間によって以下の2種類に分類され、それぞれで課せられる税率が異なります。

• 長期譲渡所得(※4)：所有期間が5年を超える不動産を売却して利益が出た際の所得
• 短期譲渡所得(※5)：所有期間が5年以下の不動産を売却して利益が出た際の所得

各々の具体的な税率は、以下のとおりです。

	長期譲渡所得	短期譲渡所得
所得税 (復興特別所得税2.1％含む)	15.315％	30.63％
住民税	5％	9％
合計税率	20.315％	39.63％

(※4)参照：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
(※5)参照：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」

ただし、譲渡所得がマイナスの場合は、不動産の所有期間を問わずに課税はされません。

不動産の売却時にかかる税金

不動産を売却する際は、主に以下の税金がかかります。

• 印紙税：不動産売却に作成する契約書にかかる税金
• 登録免許税：不動産や会社などを登記する際にかかる税金

また、上述したとおり譲渡所得がプラスで発生した場合は、印紙税と登録免許税に加えて、所得税・住民税も課税されます。

印紙税においては2027年3月31日まで軽減措置が設けられています。具体的な税率は、以下のとおりです。

契約金額	本来の税率	軽減税率
50万円を超え、100万円以下	1,000円	500円
100万円を超え、500万円以下	2,000円	1,000円
500万円を超え、1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円を超え、5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円を超え、1億円以下	6万円	3万円
1億円を超え、5億円以下	10万円	6万円

参照：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

一方、登録免許税の税率は、以下の計算式を用いて算出します。

登録免許税の税額は国税庁の公式サイトに記載があるので、ぜひそちらもご確認ください。
参照：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

不動産の購入時にかかる税金

不動産を購入する際は、主に以下の税金がかかります。

• 印紙税
• 登録免許税
• 不動産取得税

印紙税と登録免許税は不動産売却時と同様の条件が適用されますが、不動産購入時には別途『不動産取得税』が発生します。

不動産取得税とは、購入や贈与によって不動産を取得した場合に発生する税金のことです。具体的な税率は、以下の計算式を用いて算出できます。

参照：総務省「不動産取得税」

ただし、2027年3月31日までは、土地と住宅に関しては3％の軽減税率が適用されています。

また、親族から不動産を贈与された場合、不動産を受け取った側に贈与税が発生します。この他、不動産を個人ではなく不動産会社のような課税事業者から購入した場合も、上記とは別に消費税が発生することも覚えておきましょう。

住み替え時の税金対策に活用できる特例や制度

冒頭で住み替え時の税金対策に活用できる特例として『買い替え特例』を紹介しましたが、ここではそれ以外の税金控除制度を詳しく解説します。

税金控除に活用できる制度	概要
特定の居住用財産の買い換えの特例	住み替え時に一定の要件を満たせば、譲渡益に対して課せられた住民税・所得税の支払いを繰り延べることができる
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例	マイホーム売却時に得た譲渡所得に対し、一定の要件を満たせば最高3,000万円までの控除が受けられる
マイホームを売ったときの軽減税率の特例	マイホームを売却時に得た長期譲渡所得に対し、一定の要件を満たせば軽減税率が適用される
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例	一定の要件を満たせば、譲渡所得の赤字分をほかの所得と合算して相殺できる(最大翌年から3年以内)
不動産取得税に係る特例措置	住宅購入時の不動産取得税の税率が3％に軽減(本則：4％)される
住宅ローン控除	購入したマイホームが一定の要件を満たすときに、所得税が減税される

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

『居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例』は、マイホーム(居住用財産)を売却した際に発生する譲渡所得に対して、最高3,000万円までを課税対象から外すことができる制度です。一定の要件を満たしさえすれば、不動産の所有期間に関わらず控除を受けられます。

例えば、マイホームを4,000万円で売却し、諸経費で500万円かかった場合、「4,000万円－500万円」で3,500万円の譲渡所得が発生し、本来であればこの額が課税対象とされます。

しかし、当特例を活用すれば、3,500万円のうち3,000万円分は課税対象から除外されるので、500万円にかかる分の税金だけを負担すれば問題ないのです。

当特例を利用するには、以下に挙げるような条件を満たす必要があります。

【適用条件(一部)】

• 売却する資産に自身が住んでいる
• 売却した年の前々年までに当特例やその他の特例を利用していない
• 売却先が親子や夫婦などの親族や、特殊な関係のある法人ではない

より細かな適用条件は国税庁の公式サイトに記載があるので、ぜひそちらもご確認ください。
参照：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

『軽減税率の特例』は、所有期間が10年を超える不動産の売却時に得た長期譲渡所得に対し、一定の要件を満たすことで所得税や住民税の課税率が軽減される特例です。

具体的な税率は長期譲渡所得が6,000万円を超えるか否かによって、以下のように異なります。

長期譲渡所得額	軽減税率の計算式
6,000万円以下	課税長期譲渡所得金額×10%
6,000万円以上	(課税長期譲渡所得金額-6,000万円)×15%+600万円

当特例は、上述した『居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例』と併用可能です。以下に挙げるような要件を満たして入れば、住み替え時にかかる税金負担を大幅に軽減できるでしょう。

【適用条件(一部)】

• 売却する資産に自身が住んでいる
• 物件の所有期間が10年を超えている
• 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでない
• 売却先が親子や夫婦などの親族や、特殊な関係のある法人ではない

より細かな適用条件は国税庁の公式サイトに記載があります。合わせてご確認ください。
参照：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

『マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例』は、不動産売却時に譲渡所得が赤字になってしまった場合、一定の要件を満たせば他の所得との損益通算が適用される特例です。

損益通算とは、同じ年度内で得た利益と損失を合算して算出することを指します。不動産売却時に得た譲渡所得は、通常他の不動産の売却益とであれば損益通算が可能です。しかし、給与所得や事業所得など、不動産売却以外の所得との合算はできません。

しかし、当特例を利用すれば、不動産売却以外の所得との損益通算が認められるため、譲渡所得の赤字分を他で得た利益と相殺し、当年分の税金負担を減らすことができるのです。

もしそれでも譲渡所得の赤字分を相殺し切れなかった場合、損失分は譲渡した年の翌年以後3年内に繰り越すことができます。

当特例を利用するには、以下に挙げるような要件を満たしている必要があります。

【適用条件(一部)】

• 売却する資産に自身が住んでいる
• 譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に家屋の床面積が50平方メートル以上ある資産を取得すること

より細かな適用条件は国税庁の公式サイトに記載があるので、ぜひそちらもご確認ください。
参照：国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例) 」

不動産取得税に係る特例措置

『不動産取得税に係る特例措置』は、不動産取得税を本来の4％から3％に軽減できる制度です。加えて、新築・中古を問わず、住宅を新規購入した場合には課税標準から1,200万円の控除が適用されます。

この他、国が定めた「長期優良住宅認定制度」の基準を満たし、長期優良住宅として認定された物件や、不動産会社が所有するリフォーム・リノベーション済の中古物件などを購入した場合は、追加の特例措置が受けられる場合もあります。

詳細は国土交通省の公式サイトに記載があるので、マイホームの購入を検討している方はぜひ事前にご確認ください。
参照：国土交通省「不動産取得税に係る特例措置」

住宅ローン控除

『住宅ローン控除』は、マイホーム購入で住宅ローンを組んだ場合、一定の要件下で所得税が減税される制度です。

住宅ローン控除の適用要件や控除額の計算方法は、購入する物件が新築か中古か、認定住宅に該当するか否かなどで異なります。また、適用要件も購入する物件の条件によって詳細が異なるため、詳しい内容を知りたい方は一度国税庁の公式サイトを確認することをおすすめします。

また、住み替え時にマイホームを売却して譲渡所得がマイナスになった場合は、上述した『譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例』と住宅ローン控除の併用が可能です。効率的に税金対策をするためにも、ぜひ覚えておきましょう。
参照：国税庁「住宅ローン控除を受ける方へ」

住み替え時の特例に関するよくある質問

ここでは、住み替え時の特例に関するよくある質問に4つ回答します。

買い替え特例と3,000万円特別控除はどちらを使った方がいい？

『特定の居住用財産の買換えの特例』と『居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除』は併用できないため、どちらを使うか悩む方も多いかもしれません。

一般的には、大きな節税効果が期待できる3,000万円特別控除を利用する方が多い傾向にあります。

しかし、どちらを利用すべきかは、物件の状態や個人の考え方によって大きく異なります。プロの意見も参考にしながら、自身の状況に応じてどちらを活用すべきか判断しましょう。

少しでもお得に不動産を売却するには？

売却予定物件の所有期間が短い場合は、所有期間が5年を過ぎてからの売却をおすすめします。

上述したように、所有期間が5年を経過した物件を売却した場合は長期譲渡所得が得られるため、短期譲渡所得よりも税負担が軽減されます。

少しでもお得に不動産を売却したいなら、住み替えのタイミングを検討してみるといいでしょう。

住み替えに関する税金控除や特例を受けるにはどのような手続きが必要？

住み替えに関する税金控除や特例を受けるためには、確定申告が必要です。

会社勤めの方のなかには確定申告に馴染みのない方もいるかもしれませんが、住み替えした年の年度末には必ず確定申告をする必要があるので、正しく申告して適切な控除や特例を受けましょう。

効率的に手続きを済ませたい方は、お住まいの地域の市役所に相談したり、信頼できる税理士を見つけたりするのも有効な選択肢の一つです。直前になって慌てることがないよう、余裕を持って準備しましょう。

住み替えに関する知識がなくて不安……どこに相談したらいい？

初めての住み替えに不安を感じる方は、実績豊富な不動産会社に相談してみましょう。

不動産会社を頼ることで、住み替えに関する不安や疑問を、専門知識が豊富なプロに直接相談できます。不動産会社選びに悩む場合は、ぜひ一度「ラクいえ売却」に相談してみてください。

一建設が提供する「ラクいえ売却」は、住み替えに関する多様な悩みをトータルでサポートできるサービスです。年間約4万棟以上の供給実績があり、豊富な経験と知識を活かしながら、お客さま一人ひとりに寄り添ったサービスを提供しています。気になる方は、ぜひお気軽にご相談ください。

まとめ

住み替え時には、買い替え特例をはじめとする、さまざまな税金控除制度を利用できます。今回紹介したような特例や制度をうまく活用すれば、住み替え時にかかる税金負担を軽減できるでしょう。

ただし、誰もがすべての特例を活用できるわけではありません。それぞれの概要や要件を正しく把握し、自身の状況に適した特例を活用することが大切です。

住み替え時に発生する税金や、特例に関する疑問・悩みを抱えている方は、一建設が提供する「ラクいえ売却」に相談するのがおすすめです。フリーレント制度や引っ越し代サポート制度など、お客さまに寄り添ったサービスを多数提供している「ラクいえ売却」を利用すれば、住み替えにかかる手間や費用を大幅に抑えられます。

スマートな住み替えを実現させたい方は、ぜひ「ラクいえ売却」の利用をご検討ください。