住み替えを検討しているものの、どのタイミングでおこなえば良いのか迷っている方も多いのではないでしょうか。
住み替えはタイミングによって売却価格や購入にかかる費用が変動するため、最適な時期を見極めることが大切です。
この記事では、住み替えにおすすめのタイミングを4つ紹介するとともに、住み替える具体的な方法や失敗しないためのポイントを詳しく解説します。
INDEX
生活スタイルの変化を理由に住み替えを考える人が多い
国土交通省の調査では、生活スタイルの変化を理由に住み替えをおこなった人が多い傾向にあることがわかっています。具体的な理由とそれぞれの割合は以下のとおりです。
| 住み替え理由 | 割合 |
| 世帯から独立するため (結婚・離婚・単身赴任などを含む) | 13.2% |
| 転勤・退職するため (定年などを含む) | 6.9% |
| 就職・転職するため | 6.5% |
| 自宅を所有するため | 5.8% |
| 子どもが誕生・成長・進学するため | 4.2% |
参照：国土交通省住宅局「令和５年 住生活総合調査（速報集計）結果」
このように、住み替えの理由に「世帯からの独立」を挙げた人が最も多い結果となりました。
次いで「転勤・退職」「就職・転職」などの仕事を理由に挙げた人が多く、通勤を考慮した住み替えも多いことが予測できます。
また、上位5位のなかに「子どもの誕生・成長・進学」も含まれることから、世帯人数の増加によって、より広い家を求めて住み替えを考える人も多いようです。
住み替えにおすすめの4つのタイミング
住み替えにおすすめのタイミングを4つ紹介します。
建物の築年数が浅いとき
住み替えにおすすめのタイミングとして、建物の築年数が浅いときが挙げられます。
建物の価値は築年数が経過するとともに下がっていくものです。つまり、築年数が浅いときほど建物の価値が残っており、高い価格での売却が期待できます。
旧居の売却代金を新居の購入資金にあてられるため、より高い価格で売却できれば、資金繰りの負担軽減にもつながります。
なお、国税庁が定めた建物の耐用年数は、木造で22年、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造で47年です。耐用年数を過ぎると建物の価値はほぼなくなり、土地の価値のみが残るといわれています。
そのため、建物を高い価格で売却したい場合は、築年数が浅いうちがおすすめです。
参照：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」
土地の相場が高いとき
土地の相場が高いときは売却価格も上がるため、住み替えのタイミングとしておすすめです。
建物の価値は築年数の経過とともに下がりますが、土地の価値は周辺環境の変化によって上昇することもあります。旧居を売却する場合、建物と土地をセットで売ることになるため、土地の相場が高いときは同時に売却価格も高くなります。
土地の価格を調べる際は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」が便利です。地図や地域から現在の住居の地価情報を検索できます。
住宅ローンの金利が低いとき
住宅ローンの金利が低いときも利息を安く抑えられるため、住み替えのタイミングにおすすめです。
例えば、3,000万円の新居を購入するに際して30年の住宅ローンを利用するとき、金利が1%か0.5%かでは以下のような差が生じます。
| 金利 | 毎月返済額 | 返済総額 |
| 1% | 9万6,491円 | 3,473万6,908円 |
| 0.5% | 8万9,756円 | 3,231万2,288円 |
※「希望借入額：3,000万円、返済方法：元利均等、返済期間：30年、金利タイプ：固定金利、手数料・保証料：なし」の条件で算出
このように、金利が0.5%違うだけで、返済総額に242万円以上もの差があります。
昨今では低金利の状態が続いているといわれていますが、いつ金利が上がってもおかしくありません。そのため、住み替えを検討し始める際は、金利の動きにも注意しましょう。
参照：住宅保証機構株式会社「返済額の試算」
住宅ローン減税の控除期間を過ぎたとき
住み替えのタイミングとして、住宅ローン減税の控除期間を過ぎたときもおすすめです。
住宅ローン減税とは、住宅ローンを利用して住宅を取得・増築した場合に、年末のローン残高の0.7%を所得税から控除する制度です。ただし、住宅区分によって控除限度額は異なります。
例えば、省エネ基準適合住宅で3,000万円のローンを組んだ場合は、住宅ローン減税によって最大21万円が所得税から控除されます。このように、住宅ローン減税は節税対策として効果的です。
しかし、住宅ローン減税が適用されるのは最大13年間です。控除期間を過ぎ、所得税の控除が受けられなくなったタイミングで住み替えを検討してみても良いかもしれません。
参照：国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」
【物件タイプ別】住み替えにおすすめのタイミング
戸建てとマンションの物件タイプ別で住み替えにおすすめのタイミングを解説します。
戸建て：築20年以内がおすすめ
戸建ての場合、築20年以内の住み替えがおすすめです。国土交通省の調査で、戸建ては築20年ほどで建物の価値がほぼゼロになることがわかっているためです。
なお、築年数が浅ければ浅いほど、高い価格で売却できる可能性は高まります。戸建てから住み替えを検討している方は、建物そのものの価値が残っている築20年以内かつ築年数の浅いうちの売却を検討すると良いでしょう。
参照：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム 市場の現状」
マンション：築10年以内がおすすめ
マンションの場合、築10年以内の住み替えがおすすめです。
国土交通省の調査で、マンションは戸建てに比べて価値の減少がゆるやかな傾向にあることがわかっています。築30年でも約30%の価値が残っているため、売却自体は可能でしょう。
それでも早めの売却をおすすめする理由は、築10年ほどであれば価値が約80%も残っているためです。約80%もの価値が残っているマンションであれば、高値での売却が期待できます。
ただし、前述のとおりマンションの価値の減少はゆるやかなため、「焦って売却したくない」という方は、タイミングをじっくり検討してみても良いかもしれません。
参照：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム 市場の現状」
住み替えにおける売却と購入の方法3種類
住み替えにおける売却と購入の方法は3種類に分かれます。それぞれの方法を詳しくみていきましょう。
売り先行：売却資金を購入費用に充てたい方におすすめ
売り先行は、旧居を売却してから新居を購入する方法です。売り先行のメリット・デメリットはそれぞれ以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
| 資金計画を立てやすい 資金繰りの負担を軽減できる 売却に時間をかけられる | 仮住まいが必要になる 内覧対応が必要になる |
旧居の売却価格をもとに新居購入の予算を決めることができ、売却資金をそのまま購入費用に充てられるため、無理のない堅実な住み替えが実現します。
ただし、新居が見つかるまでの仮住まいが必要になったり、居住中の内覧に対応しなければならなかったりする点はデメリットです。
このような特徴から、「売却できないかもしれない」という不安が少ない売り先行は、売却資金を購入費用に充てたい方、無理のない住み替えをしたい方におすすめです。
買い先行：新居をじっくり探したい方におすすめ
買い先行は、新居を購入してから旧居を売却する方法です。買い先行のメリット・デメリットはそれぞれ以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
| 売却活動を進めやすい 仮住まいが必要ない 新居探しに時間をかけられる | 資金計画通りに進まないことがある ダブルローンになる可能性がある |
新居を購入してから売却活動を始めるという流れのため、新居探しにじっくり時間が取れるのは買い先行のメリットです。理想的な新居が見つかるまで、妥協する必要がありません。
また、空き家の状態で売却活動を進める場合、内覧対応を不動産会社に任せたり、家のなかの写真を撮りやすかったりと、売却活動を進めやすい点も買い先行におけるメリットです。
しかし、先に新居を購入してから旧居を売却する場合、予定通りの時期に旧居を売却できるとは限りません。つまり、ダブルローンになる可能性も考えられます。
このような特徴から、買い先行は資金に比較的余裕があり、新居を焦らずじっくり探したい方におすすめの方法です。
売り買い同時進行：効率的に住み替えたい方におすすめ
売り買い同時進行は、旧居の売却と新居の購入を同時に進める方法です。売り買い同時進行のメリット・デメリットはそれぞれ以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
| 資金繰りの負担を軽減できる 仮住まいが必要ない 短期間で住み替えできる | スケジュール調整が難しい 売却・購入を焦ってしまう可能性がある |
上記のメリットからわかるとおり、売り買い同時進行は売り先行と買い先行のメリットをバランスよく取り入れた方法です。3種類のなかでも、効率的かつコストを抑えた住み替えが実現するでしょう。
売却と購入を同時におこなうとなれば、どうしてもスケジュール調整が難しくなってしまいますが、すべてのタイミングが揃えば手間や無駄はもっとも少なく、短期間での住み替えが叶う方法です。
なお、「ラクいえ売却」では売り買い同時進行での住み替えを実現するサポートをおこなっています。売却後も最大1年間は旧居での生活を続けられるフリーレント制度を設けているため、新居探しを急ぐ必要もありません。
無料での住み替えシミュレーションや面談予約も受け付けておりますので、住み替えをご検討中の方はお気軽にお問い合わせください。
住み替えで失敗しないために押さえたい3つのポイント
住み替えで失敗しないために押さえておきたい3つのポイントを紹介します。
余裕を持ったスケジュールで進める
住み替えは必ずしも円滑に進むとは限りません。そのため、余裕を持ったスケジュールで住み替えを進めることが大切です。
例えば、先に新居を購入したものの、売却がなかなか進まずダブルローンを組むことになる例が挙げられます。また、旧居の売却はできたものの、新居が見つからず、長期にわたって仮住まいすることになった例もあります。
スケジュールに余裕がないと、価格を下げて安く売却することになったり、納得のいっていない新居を購入したりすることにもつながりかねません。したがって、住み替えスケジュールには余裕を持ち、納得のいく売却・購入を実現しましょう。
現実的な資金計画を立てる
住み替えには、以下のようにさまざまな費用が発生します。
- 住宅ローン残債の返済
- 新居の購入費用
- 税金
- 不動産会社の仲介手数料
売却資金を購入費用に充てるといっても、希望の価格で売却できるとは限りません。そのため、どのくらいの資金が必要になるのかを把握し、現実的な資金計画を立てることが大切です。
新居が決まっていない段階でも、住宅ローンの仮審査を済ませておくと、大まかな借入額を把握できておすすめです。
相場を調査したうえで売却価格を設定する
売却価格を設定する際は、事前に相場を調査しておきましょう。相場より高すぎると売却が進まず、相場より安すぎると購入費用に充てる資金が減ってしまうためです。
相場を調べる簡単な方法として、不動産情報が掲載されているWebサイトで、現在の住居と似たような物件を検索することが挙げられます。具体的に確認したい条件は以下のとおりです。
- 築年数
- 広さ
- 間取り
- 最寄り駅
すべての条件が同じ物件はないものの、おおよその相場を知ることは可能です。現在の住居の相場を把握したうえで、適正な売却価格を設定し、円滑に売却活動を進めましょう。なお、より詳細な売却価格を知りたい方は、不動産会社への相談をおすすめします。
まとめ
住み替えは、生活スタイルの変化を理由に検討する方が多く、効率的かつコストを抑えた住み替えをするにはタイミングも重要です。
また、住み替えといっても売り先行・買い先行・売り買い同時進行の3種類の方法があり、それぞれメリット・デメリットが異なるため、自身に合った方法を見極める必要があります。
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