「住み替えたいけど、結局いくら必要なんだろう？」
「シミュレーションが大切なのはわかるけど、何から計算すればいいのかわからない」
初めての住み替えで、必要な費用や家の売却価格がわからず、資金計画に不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
この記事では、住み替え費用の全体像がつかめるシミュレーション方法を、4つの簡単なステップに分けて解説します。さらに、資金が足りない場合の対処法やローンの注意点まで、具体例を交えてわかりやすくまとめました。
専門知識がなくても理解できる内容になっていますので、これから住み替えを検討している方はぜひ参考にしてください。
住み替え費用のシミュレーション4ステップ
住み替え費用のシミュレーション方法を、具体例を挙げつつ4つのステップに分けて解説します。住み替えに必要な費用と手元に残る資金を比較することで、自己資金だけでまかなえるのか、不足するのかが把握できるようになります。
【ステップ1】家を売却して手元に残る金額を試算する
住み替えにまず必要なのが、どれだけ資金を用意できるか把握することです。
住み替え費用に充てられる資金には、主に以下の2つがあります。
- 自己資金
- 自宅売却後の手取り(売却額-ローン残債-諸費用)
ここでは自己資金を200万とし、以下のモデルケースをもとに実際に手元に残る金額を試算してみましょう。
| 項目 | 金額 |
| 自宅購入価格 | 4,000万 |
| 売却額 | 2,800万 |
| ローン残債 | 2,500万 |
自宅の売却時には、一般的に以下の諸費用がかかります。
| 項目 | 費用の目安 |
| 仲介手数料 |
売却額の3.3%+6.6万 ※売却額が400万超の場合 参照：国土交通省「 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 」 |
| 印紙税 (不動産売買契約書) |
・売却額1,000万超～5,000万以下：1万 ・売却額5,000万超～1億以下：3万 参照：国税庁「 印紙税額の一覧表 」 |
| 登記費用 (抵当権抹消登記) |
〇登録免許税：1,000円 〇登記事項証明書：600円 〇司法書士手数料(依頼する場合)：約1〜2万 参照：日本司法書士会連合会「 報酬アンケート結果(2024年(令和6年)3月実施) 」 |
| 譲渡所得税 | 売却益が出た場合のみ |
まずは、自宅の売却額2,800万から仲介手数料を求めます。
2,800万×3.3%+6.6万=99万
ここでは、他の費用を以下のとおりとします。
- 印紙税：1万
- 登記費用：約2万
よって、売却にかかる費用の合計は、おおよそ次のとおりです。
99万+1万+2万=102万
結果、このケースでは売却にかかる諸費用は約102万となります。
自宅売却後の手取りは、売却額-ローン残債-諸費用で算出されるので、計算式は以下のとおりです。
2,800万-2,500万-102万=198万
結果、このモデルケースにおける手取りは約198万です。自己資金が200万なので、約398万を新居購入に充てられることになります。
自宅の売却額は、不動産会社に査定を依頼するとおおよその金額を把握できます。ただし、不動産会社によって査定額が大きく異なることがあるため、1社だけでなく複数の会社に査定を依頼するのがおすすめです。
「ラクいえ売却」なら、査定や住替えシミュレーションを無料でおこなっています。住み替えにお悩みの方は、一度相談してみると良いでしょう。
なお、このモデルケースでは該当しなかった譲渡所得税の詳細は、以下の記事で解説しています。
【ステップ2】新居の価格・諸費用を試算する
次に、新しく購入する住まいにどれくらいの費用が必要かを試算しましょう。
ここでは、土地価格4,000万、建物価格2,000万、合計6,000万の新築マンションへの住み替えを想定します。また、物件価格6,000万は全額住宅ローンで支払うものとします。
新居購入時に、一般的に必要になる諸費用は以下のとおりです。
| 項目 | 費用の目安 |
| 仲介手数料 (新築は不要な場合が多い) |
売却時と同様 |
| 印紙税 |
〇不動産売買契約書：売却時と同じ金額 〇(注文住宅の場合)建築工事請負契約書： 不動産売買契約書と同じ金額 〇(住宅ローン利用の場合)金銭消費貸借契約書： ・借入額1,000万超～5,000万以下：2万 ・借入額5,000万超～1億以下：6万 参照：国税庁 「印紙税額の一覧表」 |
| 登記費用 |
以下の額は登録免許税＋司法書士など専門家への報酬額 ※()内は軽減税率 〇所有権保存登記(新築の場合)： 建物評価額の0.4％(または0.15%)＋約1～6万 〇所有権移転登記(中古、土地購入の場合)： 土地・建物評価額の2.0％(または0.3%)＋約2～10万 〇抵当権設定登記(新築・中古)： 借入額の0.4％(または0.1%)＋約2～8万 参照：日本司法書士会連合会 「報酬アンケート結果(2024年(令和6年)3月実施)」 |
| 住宅ローン関連費用 |
〇事務手数料(以下の2パターンが一般的) ・定率型：借入額の2.2％程度(保証料はなし) ・定額型：約3～5万＋保証料 |
| 火災保険料 |
〇マンションの場合：約2〜3万 〇戸建ての場合：約10〜30万 ※5年契約、地震保険などはない場合 |
| 不動産取得税 |
〇建物：(固定資産税評価額-1,200万)×3％ 〇土地：固定資産税評価額×1/2×3%-減税額 ※減税額は、4万5,000円または「床面積の2倍の面積(200㎡限度)に相当する土地価格×3％」のいずれか高い方 参照：総務省 「不動産取得税」 |
| 引っ越し費用 (3人家族・通常期・15キロメートル未満を想定) |
約7〜8.5万 |
さらに、新築マンションを購入する場合は、以下の初期費用も必要です。
| 項目 | 費用の目安 |
| 修繕積立基金 | 約20～80万 |
| 管理準備金 | 数万 |
新築マンションのため仲介手数料はかからないものとし、以下の条件で試算します。
まず、固定資産税評価額は一般的な目安として、土地は売買価格の7割、建物は売買価格の6割だと想定して試算します。
- 土地評価額：4,000万×70%=2,800万
- 建物評価額：2,000万×60%=1,200万
・登記費用
床面積が50㎡以上であることなど、一定の要件を満たせば軽減措置が受けられるため、ここでは軽減税率を適用して算出します。
- 所有権保存登記(新築の場合)：1,200万×0.15%+約3万=約4.8万
- 所有権移転登記(土地購入)：2,800万×0.3%+約6万=約14.4万
- 抵当権設定登記：6,000万×0.1%+約5万=約11万
他の費用は、以下のとおり、おおよその金額を算出します。
- 印紙税：9万(不動産売買契約書：3万、金銭消費貸借契約書：6万)
- 住宅ローン関連費用(定率型)：6,000万×2.2%=約132万
- 火災保険料：約2.5万
- 不動産取得税：(1,200万-1,200万)×3%+2,800万×1/2×3%-4.5万=37.5万
- 引っ越し費用：約7.8万
- 修繕積立基金・管理準備金：約50万
(登記費用)約30.2万+(他の費用)約238.8万=約269万
※価格に幅のあるものは中央値付近の価格を想定
結果、このモデルケースでは新居の購入にかかる諸費用は約269万です。
このように、数百万円単位で諸費用がかかるため、物件価格だけを見て資金計画を立てると、不足が出る可能性があり注意が必要です。引っ越し費用なども含め、総額でどのくらいかかるかをあらかじめ把握しておきましょう。
また、司法書士の報酬は自由化されているため、地域や物件、難易度などで変動します。実際に依頼する際は、見積書を確認してください。
【ステップ3】買い先行・売り先行それぞれのケースで試算する
住み替えには買い先行と売り先行の2つの方法があり、どちらを選ぶかで資金計画が変わります。
| 方法 | 特徴 | メリット | デメリット |
| 売り先行 | 先に自宅を売却し、その後新居を購入する | 資金計画が立てやすい | 仮住まい・2回分の引っ越し費用が発生する |
| 買い先行 | 先に新居を購入し、その後自宅を売却する | 仮住まいが不要 | 二重ローンのリスクがある |
多くのケースでは、資金計画が立てやすく二重ローンのリスクが少ない売り先行がおすすめです。
モデルケースでは売り先行を選択し、追加の費用を以下のように試算します。
| 項目 | 費用例 |
| 家賃(2LDK) | 約60万(月10万×6ヵ月) |
| 初期費用(敷金・礼金・仲介手数料・火災保険料) | 約27万 (内訳 敷金：家賃1ヵ月分 礼金：家賃1ヵ月分 仲介手数料：家賃0.5ヵ月分 火災保険料：約2万と仮定) |
| 引っ越し費用(追加発生分) | 約7.8万 |
つまり、このモデルケースでは約94.8万の追加費用が発生すると試算されます。
なお、買い先行のケースでは購入が先になるため、新規ローンの借入額から月々の返済額をシミュレーションしておきましょう。
売り先行と買い先行にはそれぞれメリットとデメリットがあり、どちらを選ぶべきか悩む方も少なくありません。
そんなときにおすすめなのが、「ラクいえ売却」の買い取りです。旧居をすばやく現金化できるうえに、最長1年間無料で住み続けられるフリーレント制度があります。余分な費用を抑えつつ、スムーズに住み替えを進められるでしょう。
【ステップ4】使える資金と総費用を比較する
最後に、ここまでで洗い出した住み替えに使える資金と、必要な総費用を照らし合わせていきます。
今回のモデルケースの場合、以下のとおりです。
| 項目 | シミュレーション金額 |
| 資金合計 | 約398万 |
| 費用合計 | 約364万 |
差し引きがプラスになったため、このモデルケースでは諸費用を自己資金と売却で得たお金で支払える計算になります。残った約34万を頭金に充て、残りの物件価格は新規の住宅ローンを組む流れが考えられるでしょう。
住み替え資金が足りない場合の対処法
自己資金が足りない場合でも、住み替えが可能になる方法があります。
住宅ローンに諸費用を組み込む
新居購入の際に現金が足りない場合は、諸費用の一部を上乗せして住宅ローンを借りられるケースがあります。
対象になることが多いのは、以下の費用です。
- 登記費用
- 住宅ローン関連手数料
- 仲介手数料
ただし、住宅ローンへの諸費用の組み込み可否やその対象範囲は、金融機関ごとに異なります。また、諸費用を住宅ローンに組み込むことで、借入限度額や金利条件に影響する場合があるため、金融機関や不動産会社に相談しましょう。
諸費用ローンを活用する
住宅ローンに諸費用を組み込めない場合は、諸費用ローンという選択肢があります。これは住宅購入にともなう必要経費を対象としたローンで、登記費用や手数料のほか、金融機関によっては以下の費用も対象になることがあります。
- 家具や家電の購入費用
- 引っ越し費用
- 修繕積立金
メリットは諸費用を自己資金で用意する必要がなくなり、手元資金を温存できるため、資金繰りが楽になる点です。
一方でデメリットもあります。
諸費用ローンは取り扱っている金融機関が限られるうえ、住宅ローンに比べて金利が高い場合が多く、返済の負担が大きくなります。加えて、住宅ローンとは別に審査が必要になるため、手続きに時間がかかる点も理解しておきましょう。
住み替えローンを活用する
自宅の売却額がローン残債を下回った場合、通常は新居購入のためのローンを新たに組むことは難しくなります。このとき、住み替えを先延ばしにしてローンを支払い続け、自宅の売却額で全額返済できる状態になるまで待つのが一般的です。
しかし、転勤や家族の事情などで住み替えを急いでいる場合もあるでしょう。そんなときに役立つのが、住み替えローンです。
住み替えローンの特徴は、以下のとおりです。
- 自宅ローンの残債と新居購入費用を、1本のローンにまとめて借りられる
- 自宅の売却と新居購入を同時に進めるため、仮住まいの費用が抑えられる
一方で審査が厳しく、金利が高めに設定されているため注意が必要です。これらは次の章で詳しく解説します。
住み替えでローンを組む際の注意点
ここでは、住み替えでローンを組む際に注意すべき点を解説します。
返済中は同じ銀行で新規ローンは組めない
住宅ローンを返済中の場合、同じ銀行で新規の住宅ローンを組むことは基本的にできません。理由は、同一銀行で複数の住宅ローンを同時に契約すると、返済が滞るリスクが高いとみなされるためです。
そのため、以下の方法を取るのが一般的です。
- 別の銀行で新規ローンを申し込む
- ローン完済後に同じ銀行で申し込む
- 条件次第でつなぎ融資や住み替えローンを検討する
基本的には、既存ローンを完済したタイミングで新規ローンを組む流れになります。
住み替えローンの審査は厳しい傾向がある
住み替えローンは借入額が大きくなりやすく、担保価値を上回る融資になるケースも多いことが特徴です。そのため、審査は通常の住宅ローンよりも厳しくなります。
審査では、主に以下の項目が評価されます。
- 返済負担率(年収に対する返済の割合)などの返済能力
- 過去のローン返済履歴などの信用情報
- 住宅ローン残債
- 購入する物件の資産価値
住み替えローンを検討するときは、事前に金融機関へ相談しましょう。自分が借りられる金額や条件を早めに把握できれば、審査対策と資金計画の両方を同時に進められるため、住み替えがスムーズになります。
住み替えローンの金利は高い傾向がある
住み替えローンは、金融機関にとってリスクの高い融資です。借入額が大きく、返済期間も長くなるケースが多いため、通常の住宅ローンより金利が高めに設定されているのが一般的です。
例えば、住宅ローンでは変動金利年0.5％程度で借りられる場合でも、住み替えローンでは変動金利2.6％程度になることがあります。金利差は小さく見えるかもしれませんが、借入額が大きいため返済総額に大きな影響を与えます。
例として借入額4,000万、35年返済でシミュレーションすると、総返済額は以下のとおりです。
| 金利 | 総返済額 | 0.5％との差額 |
| 0.5％ | 約4,361万 | － |
| 2.6％ | 約6,096万 | 約1,735万 |
このように金利差2.1％でも、返済総額は1,500万以上増える可能性があります。
住み替えローンを利用する際は金利負担が重くなることを念頭に置き、無理のない返済計画を立てましょう。
住み替えローンはどこの銀行でも組めるわけではない
住み替えローンは、すべての銀行で取り扱っているわけではありません。そもそも商品自体がない金融機関もあるため、まずは対応しているかを事前に確認する必要があります。
さらに、取り扱いがあっても以下の条件は金融機関によって異なります。
- 金利条件
- 借入上限額
- 審査基準
銀行選びに迷った場合は、不動産会社に相談してみましょう。複数の銀行をまとめて比較し、最適なローンを提案してもらえることが多いため、自分で探すよりも効率的です。
まとめ
住み替えを成功させるためには、今回解説した4ステップのシミュレーションをもとに、事前に資金計画を立てることが不可欠です。
しかし、自宅の売却や新居購入にかかる諸費用から、自己資金が足りない場合の対処法まで、考慮すべきポイントは多岐にわたります。「本当にこれで問題ないだろうか」と、自分で立てた資金計画に不安を感じる方も少なくないでしょう。
そんなときに頼れるのが、「ラクいえ売却」です。専門家による無料の住み替えシミュレーションで、あなたの状況に合わせた最適な資金計画をご提案します。
さらに、スピーディな買い取りや売却後も最長1年間住み続けられるフリーレント制度を活用すれば、仮住まいの費用や二重ローンのリスクなどの悩みも軽減できます。
まずは無料の住み替えシミュレーションで、今の家の価値を知ることから始めてみましょう。
