住み替えローンは、住宅ローンの残債と新居の購入資金をまとめて借り入れられるローンです。住宅ローンと比べて借入金額が多くなりやすく、金利も高めに設定されているため、無理のない返済計画が求められます。
この記事では、住み替えローンの基本的な仕組みや金利の相場、各金融機関の借り入れ条件などを解説します。住まいの住み替えを検討している方は、ぜひ参考にしてください。
INDEX
住み替えローンとは
住み替えローンとは、住み替え前の住宅ローンが残っている場合でも、新居の購入資金と住宅ローンの残債をまとめて借り入れできるローンです。
ここでは、一般的な住宅ローンとの違いや、住み替えローンの金利相場を解説します。
住宅ローンとの違い
住み替えローンと住宅ローンの違いは、新居購入に必要な借入資金に加えて、住み替え前の住宅ローン残債もまとめて借り入れられる点です。
住宅ローンは、新居を購入する際に多くの方が利用されており、住宅の評価額を担保として必要な資金を借り入れます。
一方、住み替えローンは新居の購入資金に加えて、住み替え前に残った住宅ローンもまとめて借り入れできるため、新居の担保評価額を超える金額を借り入れることも可能です。
住み替え前の住宅ローンもまとめて借り入れるため、一般的な住宅ローンと比較して借入金額が大きくなりやすく、金利も高めに設定されています。
住み替えローンの金利相場
住み替えローンの金利は、一般的な住宅ローンと比較して高めに設定されています。
住み替えローンと住宅ローンの金利相場は以下のとおりです。
| 住み替えローン | 住宅ローン | |
| 変動金利 | 年2％〜3％ | 年0.5％～2％台 |
| 固定金利 | 年3％〜7％ | 年1％～5％ |
一般的な住宅ローンと比べて、住み替えローンは変動金利と固定金利のいずれも高めに設定されています。
ただし、金融機関が提供する商品によって異なるため、上記の金利はあくまで一般的な目安として参考にし、実際に検討する際は商品ごとの金利を確認しましょう。
住み替えローンを利用する際は、金利の高さを理解し、返済負担をしっかりと見極めたうえで検討することが大切です。
住み替えローンの金利が高い理由
一般的な住宅ローンと比較して、住み替えローンの金利は高い傾向にあります。ここでは、住み替えローンの金利が高い理由を3つ解説します。
金利の引き下げ幅が小さい
住み替えローンは、一般的な住宅ローンと比べて金利の引き下げ幅が小さい傾向にあります。
住宅ローンは、クレジットカードの作成や公共料金の引き落とし、給与振込口座の設定など、一定の条件を満たすことで金利を下げる優遇措置が用意されています。しかし、住み替えローンは、金利を引き下げる優遇措置が少ないです。
優遇措置が少ないため、各金融機関に設定されている基準金利から引き下げられず、結果的に適用される金利が高くなります。
借入額が多く借入期間が長い
住み替えローンは、住み替え前の住宅ローンと、新たに購入する住宅の資金をまとめて借り入れるため、借入額が大きくなりやすいです。また、借入額が大きい分、返済期間も長期化するケースが多いでしょう。
一般の住宅ローンに比べて取引が複雑で、返済期間が長期化すると貸し倒れのリスクも高まるため、金融機関は金利を高めに設定する傾向にあります。
住み替えローンを利用する際は、長期的な返済計画を見据えたうえで慎重に検討することが重要です。
金融機関にとってリスクが高い
一般的な住宅ローンでは、購入した住宅を担保として借り入れをおこなうため、金融機関は返済が滞ったときでも抵当権(※)を駆使して回収が可能です。
住み替えローンでは、新居の購入資金に加えて住み替え前の住宅ローン残債が含まれています。残債部分には担保が設定されないケースが多いため、返済が滞ったときは、貸し倒れリスクが高まるでしょう。
さらに、住み替えでは家の売却と新居の購入を同時に進める必要があるため、手続きに手間がかかります。金融機関側も審査や契約、資金管理などの業務負担が大きくなることも、金利が高い要因の一つです。
※抵当権：お金を借りるときに、金融機関に対して家や土地を担保として設定する権利
住み替えローンを取り扱う金融機関を比較
住み替えローンは金融機関によって、借り入れ条件や適用される金利が異なります。住み替えローンを取り扱う各金融機関の主な条件は以下の表のとおりです。
| 金融機関名 | 借入可能年齢 | 年収制限 | 融資可能額 | 店頭表示金利(※) |
| 三井住友銀行 | 借入時：満18歳以上で70歳未満の誕生日まで 完済時：満80歳の誕生日まで |
前年度の税込年収が500万円以上 | 100万円以上3億円以内 | 変動金利：2.875％ 10年固定金利： 4.650% |
| 三菱UFJ銀行 | 借入時：18歳以上70歳の誕生日まで 完済時：80歳の誕生日まで |
返済計画に無理のない年収 | 500万円以上2億円以内(1億円を超える部分は、別途ローン契約が必要) | 変動金利：2.875％ 10年固定金利： 4.61% |
| みずほ銀行 | 借入時：満18歳以上満71歳未満 完済時：満81歳未満 |
安定した収入 | 50万円以上3億円以内 | 変動金利：2.625％ 10年固定金利： 3.90％ |
| りそな銀行 | 借入時：満20歳以上満70歳未満 完済時：満80歳未満 |
前年の税込年収が100万円以上 | 50万円以上3億円以内 | 変動金利：2.875％ 10年固定金利： 4.470% |
| 中央労働金庫 | 借入時：18歳以上満66歳未満 完済時：満81歳未満 |
安定継続した年収が150万円以上(前年の税込年収) | 30万円以上1億円以内 | 変動金利：2.625％ 10年固定金利： 3.500% |
※2025年6月時点
住み替えローンの金利は、住宅ローンと同様の数値が表示されていることが一般的です。
先述のとおり、住宅ローンは優遇措置を受けることで、店頭表示金利から引き下げられた金利で借り入れできます。しかし、住み替えローンは優遇措置が少なく、金利の引き下げ幅も小さいため、住宅ローンと比較して金利が高くなる傾向にあるでしょう。
住み替えローンを利用するメリット
ここでは、住み替えローンを利用する2つのメリットを紹介します。
住み替えがスムーズにおこなえる
住宅ローンが残っている住宅を売却するには、引渡しまでにローンを完済して、抵当権を抹消する必要があります。しかし、売却益でローンを完済できない場合は自己資金で補うか、いったん仮住まいをしてから完済・引渡しをおこなうなど、手間とコストがかかってしまうでしょう。
住み替えローンを利用すれば、住宅ローンの残債と新居の購入費用をまとめて借り入れることが可能です。そのため、住み替え前の住宅にローンが残っていても、新居の購入を同時に進められます。
現在の住宅の売却と新居の購入を同時に進められるため、仮住まいへの引っ越しが不要となり、スムーズに住み替えをおこなえるでしょう。
ダブルローンを避けられる
住み替えの際に新居の購入を先行すると、住み替え前の住宅ローンが残ったまま新居の住宅ローンを組むことになり、ダブルローンの状態になる可能性が高いです。
ダブルローンは、二つの金融機関にローンを返済する必要があるため、毎月の返済額が増え、家計への負担が大きくなります。
住み替えローンを利用すれば、住み替え前の住宅ローン残債と新居の購入資金の借り入れを一本化できるため、ダブルローンを避けられます。返済先が一本化されることで、月々の返済額を調整しやすくなり、無理のない返済計画を立てられるでしょう。
住み替えローンを利用するデメリット
ここでは、住み替えローンを利用する2つのデメリットを紹介します。
返済負担が増える
住み替えローンでは、住み替え前の住宅ローンと、新居の購入費用をまとめて借り入れるため、通常の住宅ローンよりも借入金額が大きくなりやすいです。また、住み替えローンは金利も高めに設定されているケースが多いため、毎月の返済額が増える可能性があります。
月々の返済が家計を圧迫しないか、将来的なライフプランも踏まえて慎重に資金計画を立てることが重要です。借り入れ前には無理のない返済額かどうかをしっかりと見極めておきましょう。
審査が厳しい
住み替えローンは、大きな金額を借り入れることになるため、金融機関による審査もより慎重におこなわれる傾向があります。また、月々の返済負担を軽減するために借入期間が長期化するケースもあり、金融機関にとってはリスクの高い融資と判断されやすいでしょう。
また、通常の住宅ローンよりも審査基準が厳しく設定されており、購入者の返済能力や信用情報、住宅ローンの残債など、より多くの要素が細かく審査されます。
住み替えローンの審査基準
住み替えローンの審査基準は、通常の住宅ローンと比較して厳しい傾向にあります。
ここでは、住み替えローンの審査基準を解説します。
購入者の返済能力
住み替えローンの審査では、購入者の返済能力が重要なチェック項目の一つです。返済能力を判断する指標として、年齢と年収が確認されます。
多くの金融機関では、借り入れ可能な年齢は満18歳または満20歳以上と定められています。一方で、完済時の年齢に上限を設けているケースが多く、満80歳までとする金融機関が多いです。
継続的かつ安定した収入や、年収に対する借入額の大きさなど総合的に審査されます。年収制限を設けている金融機関もあるため、事前に調べておくことが大切です。
借入額が多くなりやすい住み替えローンでは、年齢はもちろん、収入と返済額のバランスも重視されます。
住宅ローンの残債
住み替えローンの審査では、住み替え前の住宅ローン残債額が重要な評価ポイントです。住宅ローンの残債額が多いと、新たに借り入れるローンの総額が大きくなるため、より高い返済能力が求められます。
金融機関によっては住宅ローンの残債額に上限を設けているケースもあり、一定の金額を超えていると、審査が通りにくいケースや借入可能額が変わることもあるでしょう。
住み替えローンを検討する際は、事前に残債額を把握しておくことが大切です。
購入者の信用情報
住み替えローンの審査では、購入者の信用情報が重要な判断材料の一つです。
信用情報とは、過去の借入状況や返済履歴などの記録です。延滞や滞納の履歴があると返済能力に問題があるとみなされ、審査に通りにくくなるケースもあります。
以下のような契約がある場合は、現在の支払い状況によっては審査に影響する可能性があるでしょう。
- カードローン
- 自動車ローン
- 奨学金
- クレジットカードのキャッシング
- 携帯電話料金
なお、CIC(株式会社シー・アイ・シー)や、JICC(株式会社日本信用情報機構)など信用情報機関で開示請求すれば、ご自身の信用情報を確認できます。
自身の信用情報に不安がある場合は、事前に確認しておくと良いでしょう。
住み替えローンを上手に利用するには
住み替えローンは、一般的な住宅ローンに比べて金利が高く、審査も厳しい傾向があります。そのため、借入金額をできるだけ抑えることが、返済負担の軽減や審査通過の重要なポイントになるでしょう。
借入金額を抑えるには、現在の住宅を高く売却することが大切です。高価格での売却により、住宅ローンの残債返済が可能となり、住み替えローンでの借入金額を減らせます。
借入金額が減れば、毎月の返済額も抑えられ、金融機関からの評価も高まりやすくなるため、審査も通りやすくなると考えられます。
まとめ
住み替えローンは、新居の購入費用に加えて、住み替え前の住宅ローンの残債もまとめて借り入れられるローンです。ダブルローンを避け、住宅の売却と新居の購入を同時に進められるため、住み替えがスムーズにおこなえます。
ただし、借入金額が大きくなりやすく返済期間も長期化しやすいため、住宅ローンよりも金利が高くなる傾向です。住み替えローンを無理なく利用するには、住宅を高く売却し、借入金額を減らせるかが鍵となります。
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