40代は、暮らしの優先順位が大きく変わるタイミングです。住宅ローンの返済や教育費の増加など出費が重なる時期だからこそ、住み替えは慎重に考える必要があります。
この記事では、40代の住み替えの実態から注意点、後悔しない家選びのポイントをわかりやすく解説します。
40代の住み替えの実態
40代は家庭や仕事での環境の変化が重なり、今の住まいを見直す時期でもあります。40代の持ち家率や住み替えの実態を詳しく解説します。
40代の持ち家率は約6割
厚生労働省「令和2年版 厚生労働白書-令和時代の社会保障と働き方を考える-」によると、世代別の持ち家率は以下のとおりです。
| 世代別 | 持ち家率 |
| 30代 | 35.9％ |
| 40代 | 57.9％ |
| 50代 | 67.9％ |
出典：厚生労働省「令和2年版 厚生労働白書-令和時代の社会保障と働き方を考える-」
40代の持ち家率は6割を超えており、年齢を重ねるにつれて上昇傾向です。特に、30代から40代にかけては、持ち家率が35.9％から57.9％と大きく伸びており、40代が住まいの見直しを考える時期であると考えられます。
40代は住み替えを検討する方が多い傾向
国土交通省の「令和5年度住宅市場動向調査報告書」では、初めて住宅を購入する世帯(一次取得)と二度目の購入(二次取得)の年齢別の割合が示されています。住宅の種類別に、二次取得者の平均年齢と40代の割合を比較してみましょう。
| 住宅の種類 | 二次取得の平均年齢 | 40代の割合 |
| 注文住宅 | 59.7歳 | 13.8％ |
| 分譲戸建て住宅 | 46.3歳 | 35.8％ |
| 分譲集合住宅 | 56.6歳 | 24.4％ |
| 中古戸建て住宅 | 57.6歳 | 13.0％ |
| 中古集合住宅 | 57.3歳 | 19.0％ |
出典：国土交通省「令和5年度住宅市場動向調査報告書」
二次取得者の平均年齢は、全体的に50代が多い傾向です。そのなかでも、分譲戸建て住宅へ住み替えをする世代は、平均年齢は46.3歳で、40代が35％以上を占めています。
そのため、40代以降は住み替えを本格的に検討する方が増えていると考えられます。
住み替え時に同じ住宅タイプを検討する世帯が多数派
国土交通省の「令和5年度住宅市場動向調査報告書」によると、住み替えを検討する際、現在と同じ住宅タイプを候補にする世帯が多数を占めています。具体的な割合は以下のとおりです。
- 注文住宅：77.5％
- 分譲戸建て住宅：73.9％
- 分譲マンション：89.1％
- 中古戸建て住宅：80.6％
出典：国土交通省「令和5年度住宅市場動向調査報告書」
7割以上の方が、同じ種類の住宅への住み替えを検討しています。背景には、住環境を大きく変えずに安心して暮らしたいというニーズがあります。
同じタイプの住宅を選ぶことで、生活リズムやライフスタイルを大きく変えずに済み、住み替え後も現状の暮らしに近い形で快適に暮らすことが可能です。
40代で住み替える3つのメリット
40代になってから住まいを見直すことで、さまざまなメリットが得られます。40代で住み替える際の3つのメリットをご紹介します。
住宅ローンが組みやすく資金計画が立てやすい
40代になると社会的地位が確立し会社で役職に就く方も多く、安定した収入が見込めます。そのため、住宅ローンの審査も有利になる場合があり、資金計画が立てやすいでしょう。
ただし、返済期間が短くなりやすいため、退職後の収入や生活費を見越した計画を立てることが重要です。さらに、40代は貯蓄額も比較的多く、総務省の「家計調査報告」によると、二人以上の世帯における世帯主の年齢階級別の貯蓄額は次のとおりです。
- 40歳未満の世帯：867万円
- 40～49歳の世帯：1,314万円
出典：総務省「家計調査報告(貯蓄・負債編)」
十分な貯蓄があり、収入面も安定している40代の方であれば、住み替えを検討する際の大きな強みとなるでしょう。
ライフスタイルに合わせた住まいへシフトできる
ライフスタイルに合わせた住まいへシフトすることで、長期的に安心して暮らせる環境が手に入れられることもメリットです。40代は、ライフスタイルの変化に応じて住まいを見直す方が多い世代です。
例えば、子どもの成長にともない、学区や通学の利便性を重視して、より生活に合った住まいを検討するケースがあります。また、将来の健康面を考慮して、バリアフリー設計や階段のない住まいを選ぶ方も少なくありません。
さらに、駅やスーパー、病院など生活の利便性の高い場所に住むことで、老後の暮らしを見据えた住み替えも可能です。
築10年前後の物件は高値で売れやすい
築10年前後の物件は、住み替え時に比較的良い条件で売却しやすいタイミングとされています。実際、2024年度における首都圏の戸建て住宅と中古マンションの新規登録成約率は、以下のとおり築10～15年の物件で最も高くなっています。
| 戸建て住宅の新規登録成約率 | 中古マンションの新規登録成約率 | |
| 築0～5年 | 19.2％ | 31.9％ |
| 築6～10年 | 24.6％ | 35.6％ |
| 築10～15年 | 26.0％ | 36.2％ |
| 築15～20年 | 22.1％ | 26.7％ |
出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2024年)」
築10年前後の物件は、設備や建物の状態が比較的良好である一方、築浅物件ほど割高にならないため、買い手からの需要が集まりやすい傾向にあります。
こうした背景から、相場より大きく値引きせずに売却できる可能性が高く、「比較的良い条件で売却しやすいタイミング」といえるでしょう。
40代で住み替える際の注意点
40代での住み替えはメリットがある一方で、いくつかの注意点があります。住み替えの際の注意点を具体的に解説します。
オーバーローンのリスクがある
現在の住まいを売却する際、売却価格によっては住宅ローンが完済できず、オーバーローンとなるリスクがあります。オーバーローンになると、不足分を自己資金で賄う必要があるため、資金負担が増えるだけでなく、新たな住宅ローンの審査が通りにくくなる可能性があります。
そのため、住み替えを検討する際は、売却価格や残債額を事前に確認し、慎重な資金計画を立てることが重要です。
売り先行の場合は仮住まいなどの諸費用がかかる
住み替えをする際は、住居売却を先におこなう売り先行と、新しい住まいを先に購入する買い先行の2つの方法があります。
売り先行の場合は、売却後次の住まいに入居するまでの間、仮住まいの家賃や新居への引っ越し費用など、多くの諸費用が必要です。一方、買い先行では、売却時期が延びると資金計画に影響が出る可能性もあります。
売り先行と買い先行、それぞれのメリットとデメリットを踏まえて、慎重に判断しましょう。
売り急ぎにより相場より安く手放す可能性がある
住み替えで物件を先に購入する買い先行では、現在の住まいを早く売却しようとして「売り急ぎ」が生じやすくなります。売り急ぐことで、相場よりも安い価格で物件を手放す可能性があるため注意が必要です。
さらに、売却が予定通りに進まない場合、固定資産税や都市計画税などの費用負担が発生します。空き家状態が長引くことで放火や不審者の侵入の危険性も高まるため、注意しましょう。
40代の住み替えで後悔しない家選びのポイント
40代での住み替えで失敗しないための、家選びのポイントを解説します。
無理のない資金計画を立てる
子どものいる40代の家庭では、習い事や塾代など教育費がかさむケースもあります。また、退職後の生活費として、老後の資金の準備を考えている方もいるでしょう。
40代で住宅ローンを組むことは可能ですが、定年後に返済が続く場合、退職後の収入や生活費を見通した資金計画が求められます。資金計画があいまいなまま住宅を購入してしまうと、返済により家計が圧迫されるリスクがあります。
そうならないためにも、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談して、無理のない資金計画を立てることが大切です。
周辺環境の将来性も踏まえて検討する
現時点では落ち着いた住宅街に見えても、将来的に大型商業施設の建設や再開発によって、周辺環境が大きく変わる可能性があります。一方で、交通インフラの整備や新駅の開業が予定されているエリアでは、利便性が向上し、資産価値の上昇も期待できるでしょう。
このように、住み替え先を選ぶ際は、現在の住環境だけでなく将来的な変化の可能性にも目を向けることが大切です。自治体の土地利用計画や再開発計画を事前に確認しておくと、長く安心して暮らせる住まい選びに役立ちます。
信頼できる不動産会社を探しておく
住み替えを検討する際は、現在の家の市場価値を正確に把握することが重要です。信頼できる不動産会社を早めに探しておくと、スムーズな売却や住み替えにつながります。
例えば、ラクいえでは住み替え先への引っ越し費用を負担してくれるサービスが特徴です。また、住み替えまでの間、最長1年間今の住居を無償で利用できる制度もあるため、安心して住み替えの準備ができます。
他社にはない充実したサービスを提供する不動産会社を選ぶことで、売却と購入のタイミングを調整し、計画的に住み替えが進められるでしょう。
まとめ
40代は持ち家率が6割を超え、多くの人がすでに住宅を保有している世代です。築10年前後の物件であれば市場での需要も高く、売却しやすいタイミングといえます。
そのため、今後のライフスタイルの変化を見据えて住まいを見直すには、まさに適した時期といえるでしょう。住み替えを進める際は無理のない資金計画を立て、信頼できる不動産会社を早めに見つけておくと安心です。
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