長く暮らしてきた家が老朽化すると、「建て替え」と「住み替え」を検討する方は少なくありません。老後の暮らしを見据えて早めに判断したいと考える方もいるでしょう。
建て替えと住み替えは、どちらも快適な住まいを実現する手段ですが、それぞれに異なる特徴や注意点があります。
この記事では、両者のメリット・デメリットや費用感、判断の目安を整理し、自分に合った選択肢を見極めるヒントを解説します。
建て替えと住み替えの違い
住まいをより快適にする方法として、建て替えと住み替えという選択肢があります。
まずはそれぞれの特徴を理解し、自分に合う選択肢を考えてみましょう。
建て替えとは
建て替えとは、現在の住宅を解体し、同じ敷地内に新しい家を建て直す方法です。住所や生活圏を変えずに、建物だけを刷新できる点が特徴です。
例えば、老朽化や耐震性能の不安を解消したい場合や、最新設備を導入して暮らしを快適にしたいときに選ばれます。通勤・通学の動線を維持したまま、断熱性やバリアフリー性能などを現行基準に合わせて高められるのもメリットです。
住み替えとは
住み替えとは、現在の住まいを売却し、別の住まいを取得して移り住む方法です。売却と購入という二つの不動産取引をともなう点が特徴で、新築・中古・マンション・戸建てなど選択肢の幅が広いのも魅力です。
駅やスーパー、病院が近くにあるなど、子育てや老後の生活を見据えて利便性を高めたいときに適しています。間取りや広さを変えるために、より自分たちのライフスタイルに合った住まいを探せるのもメリットです。
建て替えのメリットとデメリット
建て替えは、暮らし慣れた環境を維持しつつ、最新設備や理想の間取りを実現できるのがメリットです。
ただし、仮住まいや工期の長さなどの注意点もあるため、あらかじめ理解しておく必要があります。
建て替えのメリット
建て替えの最大の魅力は、住み慣れた土地にそのまま暮らし続けられることです。通勤・通学の動線や近隣との人間関係を変える必要がなく、生活環境を維持しながら新しい住まいに移れます。
また、土地を探す手間がかからないため、住み替えよりも計画を立てやすいのも利点です。既存住宅の不満点を洗い出し、間取りや設備を一から見直すことで、理想に近い住まいを実現できます。
さらに、土地代がかからない分、建物のグレードやデザインに予算を充てられるのもメリットです。「広いリビングにしたい」「バリアフリー対応にしたい」など、暮らしやすさを重視したプランを叶えやすくなります。
建て替えのデメリット
一方で、建て替えには仮住まいや費用負担などのデメリットもあります。解体工事中は仮住まいが必要になり、旧居から仮住まい、そして新居へと2回引っ越す手間と費用がかかります。
また、解体から完成まで半年以上かかるケースが多く、工期が長くなる傾向があるのも建て替えの特徴です。仮住まい期間中は家賃や敷金などが発生するため、総費用を見越した計画が必要です。
さらに、築年数が古い住宅では、建築基準法によりセットバックが必要になり、敷地や延床面積が狭くなる場合もあります。
加えて、解体費用・滅失登記費用・新居の登記なども別途必要になるため、事前に見積もりを取って資金計画を立てることが大切です。
住み替えのメリットとデメリット
住み替えは、新しい住環境を自由に選べる柔軟さと、売却益を次の住まいの資金に充てられる点が魅力です。
住み替えを検討する際に知っておきたい主なメリットとデメリットを紹介します。
住み替えのメリット
住み替えの大きなメリットは、現在の住まいを売却して得た資金を新居の購入費に充てられることです。売却益を頭金や諸費用に活用できれば、住宅ローン負担を軽減できます。
また、立地・物件種別・周辺環境など、多くの選択肢から理想の住まいを探せる柔軟性も魅力です。新築戸建てやマンションはもちろん、中古物件を購入してリフォーム・リノベーションを施すことで、自分たちのライフスタイルに合った住まいを実現できます。
さらに、建て替えと異なり工事期間がなく、仮住まいを挟まずに旧居から新居へ1回の引っ越しで済むため、費用や手間の面で負担を抑えられるのもメリットです。
住み替えのデメリット
住み替えには売却や資金計画に関するデメリットもあります。
希望するタイミングで家が売れない可能性があり、買い主が見つかるまでに3〜6ヵ月かかることも珍しくありません。売却が長引けば、引っ越し時期や新居購入のスケジュールに影響が出ます。
また、希望価格で売却できるとは限らず、住宅ローンの残債がある場合は売却額で完済できなければ、新旧両方のローンを抱える「ダブルローン」になるリスクもあります。
さらに、新居購入のために住宅ローンを利用する際は、旧居の残債を一括返済することが条件となるケースも多く、タイミング調整や資金繰りを慎重に進める必要があります。
売却リスクが不安な方は、「ラクいえ売却」のように売却と購入を同時に進められるサービスを検討するのも一案です。旧居の売却と新居の購入のタイミングを合わせられるため、スケジュール管理がしやすく、安心して住み替えを進められます。
建て替え・住み替えを判断する基準と向いている方の特徴
建て替えと住み替えのどちらが適しているかは、家族の状況や価値観によって異なります。
ここからは、判断の目安となる基準と、それぞれに向いている方の特徴を解説します。
建て替えが向いている方
建て替えは、今の土地や生活環境を変えずに住まいを新しくしたい方に向いています。
具体的には、次のような方が該当します。
- 今の土地に愛着があり、暮らし慣れた環境を変えたくない
- 家の老朽化が進み、リフォームでは対応が難しい
- 間取りや設備を一新し、より快適な住まいにしたい
- 土地を有効活用し、資産価値を高めたい
今の場所での暮らしを大切にしたい場合、建て替えはより快適で安心な住まいを実現できる方法です。
住み替えが向いている方
住み替えは、新しい環境で理想の暮らしを実現したい方に向いています。特に、次のような方におすすめです。
- 駅近や医療施設が充実した、便利な立地へ移りたい
- マンション・新築・中古住宅など、多くの選択肢から住まいを探したい
- 日当たりや騒音など、今の住環境に不満がある
- 子どもの独立や老後を機に、暮らし方を見直したい
住み替えは、希望に合わせて住まいと環境を一新できる方法ですが、売却やローン残債の整理も必要になるため、資金計画は早めに立てましょう。
建て替え・住み替えにかかる費用の目安
建て替えと住み替えでは、かかる費用の項目や総額も大きく異なります。
国土交通省による「令和5年度住宅市場動向調査」の全国平均データを参考に、それぞれの費用相場と主な内訳を解説します。
建て替えにかかる主な費用
全国平均では、建て替えの総額はおよそ5,745万円です(※)。以下は主な費用内訳です。
| 費用項目 | 金額の目安 |
| 解体費用 | 100～200万円 |
| 本体工事費 | 3,000～5,000万円 |
| 付帯工事費 | 本体工事費の約20% |
| 登記費用 | 15～30万円 |
| 住宅ローン関連費 | 借入額の約2％ |
| 仮住まい・引っ越し費用 | 100～150万円 |
建て替えは土地購入費用が不要な一方で、解体費用や仮住まい費用が発生する点が特徴です。
(※)出典：国土交通省「令和5年度住宅市場動向調査」
住み替えにかかる主な費用
住み替えの総額は5,963万円(建物4,034万円＋土地1,929万円)が平均です(※)。
土地購入費がかかる分、建て替えよりも費用負担が大きくなるケースが多いですが、自宅を売却した資金を充当すれば、自己負担を抑えられる可能性もあります。
| 費用項目 | 金額の目安 |
| 新居購入費用 | 3,000〜6,000万円 |
| 不動産仲介手数料 | 売却時：3〜5％+6万円 購入時：3％+6万円 |
| 登記費用 | 20〜40万円 |
| 住宅ローン関連費 | 借入額の約2％ |
| 税金 | 10〜80万円 ※印紙税・登録免許税・不動産取得税など |
| 仮住まい・引っ越し費用 | 100～150万円 |
| 火災・地震保険料 | 約3万円 ※初年度分 |
住み替えは土地購入費や仲介手数料がかかりますが、解体や仮住まいは不要で、引っ越しは1回で済むのが特徴です。
建て替え費用や住み替え費用は、いずれも「全国平均」であり、地域・建物仕様・延床面積によって大きく変動します。特に首都圏と地方では土地価格に大きな差があり、数百万円以上の開きが出ることもあります。
住み替えをお考えでさらに具体的な費用を知りたい方は、「ラクいえ売却」の住み替えシミュレーションをぜひご活用ください。
>>「住み替えシミュレーション」を30秒で簡単予約！
(※)出典：国土交通省「令和5年度住宅市場動向調査」
建て替え・住み替えのよくある質問
建て替えや住み替えを検討するなかで、多くの方が不安や疑問を感じるポイントがあります。ここでは、特に相談の多い3つの質問にお答えします。
老後を見据えた建て替え・住み替えのタイミングはいつ？
老後を見据えて住まいを見直すなら、50代〜60代のタイミングがおすすめです。
定年後は収入が減るため、住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があります。現役のうちに建て替えや住み替えを決めておくと、資金計画が立てやすく安心です。
また、子どもの独立や定年をきっかけに、生活スタイルが大きく変わるタイミングでもあります。このような人生の節目に合わせて、「将来の暮らしやすさ」を意識した間取りの見直しや、バリアフリー設計、医療機関や交通の利便性もあわせて検討しておくと安心です。
リフォームと建て替え・住み替え、どちらを選ぶべき？
家の老朽化や生活スタイルの変化に応じて、選ぶべき方法は変わります。
家の基礎や構造がしっかりしている場合は、リフォームでも十分対応できます。築年数が古く耐震性や断熱性に不安がある場合は、建て替えを検討するのが安心です。
一方、立地や環境に不満がある場合は、住み替えを選んだほうが快適な暮らしを実現しやすくなります。
まずは「今の家で解決したい問題」と「将来の暮らし方」を整理したうえで、最適な方法を選ぶことが大切です。
建て替え・住み替えをしたいけれど、お金がないときの対処法は？
資金面に不安があるときは、住宅ローンや各種補助金の活用も検討しましょう。
建て替えは自治体の補助金や耐震の減免制度などを利用できる場合があります。住み替えの場合は住宅ローン控除や税制優遇を使うことで、自己資金の負担を抑えられるでしょう。
なお、「ラクいえ売却」では、売却後も旧居に最大1年間無料で住めるフリーレント制度など、お客さまの負担を軽減するサポート制度を多数ご用意しています。資金面に不安がある方は、ぜひご検討ください。
>>ラクいえ売却のサポート制度はこちら
まとめ
今の土地や人間関係を大切にしながら快適な住まいにしたい方には建て替えが、立地や間取りを大きく変えて新しい生活を望む方には住み替えが適しています。
まずは現在の住まいへの不満と、これからの暮らし方を整理し、自分に合った方法を検討しましょう。
迷ったときは、不動産のプロである「ラクいえ売却」へご相談ください。お客さまに合った最適なプランをご提案します。
>>ラクいえ売却の無料相談はこちら
