オーバーローンでも住み替えできる？住み替え方法や失敗しないポイントを解説

自宅を売却してもローンが残ってしまう状態をオーバーローンと呼びます。「オーバーローンだから住み替えできないのでは？」とお悩みの方もいるのではないでしょうか。

オーバーローンでも、住み替えは十分可能です。ローン残高を確認し、自身にとって適切な返済方法を選ぶことで、無理のない住み替えを実現できます。

この記事では、オーバーローンで住み替えする方法を紹介します。失敗しないポイントも解説するので、ぜひ参考にしてください。

住み替え時におけるオーバーローンとは？売却が難しい理由

住み替え時におけるオーバーローンとは、物件の売却価格よりも住宅ローン残高が多く、売却代金だけではローンを完済できない状況を指します。

住宅ローンが残る物件には金融機関が担保として抵当権を設定しており、ローンの完済まで抹消されません。抵当権が残ったままでは買主へ所有権を移せないため、売却手続きを進められないのです。

そのため、オーバーローンで物件を売却するには、不足分を補う資金を確保してローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。売却代金に加えて追加資金を求められる点が、オーバーローン時の売却を難しくする理由といえるでしょう。

オーバーローンで住み替えする方法

ここでは、オーバーローンで住み替えする方法を3つ紹介します。それぞれのメリット・デメリットを知り、自身にどの方法が合うか考えてみましょう。

残債を一括返済する

オーバーローンの場合でも、自己資金でローンの残債を一括返済すれば抵当権が抹消され、旧居の売却が可能になります。残債を一括返済するメリット・デメリットは以下のとおりです。

メリット	・旧居のローンを完済でき、売却と住み替えの手続きをシンプルに進められる ・ダブルローンや住み替えローンを避けられるため、返済計画を立てやすい
デメリット	・自己資金の確保が難しい ・預貯金を大幅に取り崩すと、生活資金を圧迫する可能性がある

残債を一括返済すれば、旧居のローンは解消されて新居購入の住宅ローンのみで済みます。住み替えローンやダブルローンを利用するよりも、スムーズに住み替えを進めやすいでしょう。

ただし、まとまった資金が必要になるため、返済のために預貯金を大幅に減らしてしまうと住み替え後の家計を圧迫する可能性もあります。そのため、一括返済が現実的であるかには、慎重な判断が必要です。

ダブルローンを組む

ダブルローンとは、現在利用している旧居のローンを返済しながら、新居購入の住宅ローンを組むことです。ダブルローンを利用すれば、自己資金なしでも住み替えを進められます。

メリット・デメリットは以下のとおりです。

メリット	・旧居のローン返済を待たずに住み替えできる ・買い手先行が可能で、仮住まいの心配がない
デメリット	・2本のローンを同時に返済するため、月々の返済負担が大きくなる ・通常の住宅ローンよりも審査が厳しい

ダブルローンは、先に新居を購入する買い手先行の際に利用される場合が多い方法です。まとまった資金がなくても、自身のタイミングで住み替えを進められます。

ただし、ダブルローンは通常よりも審査が厳しい傾向があります。また、住み替え後のローン残高が増えるため、返済負担が大きくなる点も注意が必要です。

ダブルローンの詳細は、こちらの記事で解説しています。住み替え時にダブルローンを検討している方は、参考にしてください。

>>ダブルローンで住み替えて後悔しないために｜住宅ローン2重組みの条件や注意点を解説

住み替えローンを利用する

住み替えローンは、オーバーローンとなった旧居の住宅ローン残高を、新居の購入費用に上乗せして借りる住宅ローンです。具体的なイメージは以下のとおりです。

新居購入時のローンに旧居の残債を組み込むことで、自己資金なしでも住み替えできます。住み替えローンを利用するメリット・デメリットをまとめたので、ご覧ください。

メリット	・ローン返済を一本化できる ・旧居のローン返済に自己資金を充てなくて済む
デメリット	・取り扱う金融機関が限られる ・一般的な住宅ローンよりも金利が高い傾向がある ・売買・決済のタイミングを図るのが難しい

住み替えローンは、自己資金を使用せずにローン返済を1本化できる点が大きなメリットです。

ただし、扱っている金融機関の少なさや金利の高さ、原則同じ日に住み替えと旧居の引渡しをするスケジュール調整の難しさがデメリットです。

旧居の売却を含む住み替えに不安がある方は、一建設が提供する「ラクいえ売却」の利用もご検討ください。「ラクいえ売却」は売却と住み替えを同時にサポートするため、住み替えに不安がある方にも安心してご利用いただけます。旧居を売却したあと最長1年間住み続けられるフリーレント制度を用意しており、仮住まいへの引っ越し費用が不要な点も魅力です。

なお、住み替えローンの詳細はこちらの記事で解説しているので、気になる方はぜひご覧ください。

>>住宅ローン返済中でも住み替え可能！住み替えローンの金利や利用の流れを解説

住み替えローンを利用した住み替えの流れ

住み替えローンを利用した住み替えの流れは以下のとおりです。

1. ローン残債を確認する
2. 不動産会社に売却査定を依頼する
3. 住み替えローンを扱っている金融機関を探す
4. 住み替えローンの事前審査を申し込む
5. 旧居の売却・新居の決済と同時に融資を受ける

住み替えローンは買い先行の方法にあたり、旧居を売却する前に新居を購入できる点が特徴です。ただし一般的な買い先行と異なり、原則として旧居の売却と新居の購入を同じ日に決済する必要があります。売却活動が想定通りに進まないとローンの実行が遅れるため、不動産会社と相談しながら慎重に進めることが大切です。

一般的な住み替えの流れは、こちらの記事で詳しく解説しています。住み替えに適したタイミングも紹介しているので、ぜひご覧ください。

>>住み替え時の流れを徹底解説！戸建て・マンション別の違いや住宅ローンの注意点も紹介

オーバーローンで住み替えする際に失敗しないポイント

ここでは、オーバーローンで住み替えする際に失敗しないポイントを紹介します。

ローン残高を確認しておく

オーバーローンで住み替えする際に重要なのは、正確なローン残高を把握することです。ローン残高を把握することで、資金計画を立てやすくなります。確認の際は、金融機関から届くローン返済計画書や残高証明書などを利用しましょう。

ローン残高から旧居の売却価格を引いた金額が、オーバーローンにあたる不足分、つまり確保すべき資金額です。ローン残高がわかる書類を紛失している場合は、借入先の金融機関に問い合わせてみてください。

不動産会社と十分に打ち合わせをする

オーバーローンの場合は、不動産会社と十分に打ち合わせをすることが大切です。ローン残高がどれくらいあり、希望売却価格をどのくらいに設定するのかをしっかりとすり合わせます。

また、住み替えローンを利用する場合は、原則として売却と購入のタイミングを合わせる必要があるため、スケジュールもよく打ち合わせておきましょう。

住み替えローンやダブルローンの審査が通るのかを確認する

住み替えローンやダブルローンを利用する場合は、事前に審査が通るかどうかを確認しておく必要があります。

これらは一般的な住宅ローンよりも審査が厳しい傾向があり、ローン残高や収入、個人信用情報によっては、融資を受けられない可能性もあるためです。

住み替えローンやダブルローンを利用する前提で進めると、審査が通らなかった場合は住み替え自体を断念せざるを得ません。事前にローンを利用できるか否かを確認したうえで、計画を進めましょう。

余裕のある返済計画を立てる

オーバーローンを住み替えローンやダブルローンでカバーする場合は、余裕のある返済計画を立てることが大切です。ローン返済額が大きすぎると、住み替え後の返済負担が重くなり、生活に影響する可能性も考えられます。

余裕のある返済計画を立てるために留意すべきポイントは、以下のとおりです。

• 返済比率(年収に占める年間返済額の割合)は年収の20％以内にする
• 年収倍率(物件の購入額が年収の何倍かを示す数値)は5倍ほどに抑える
• 65歳までに完済できるような資金計画を立てる

ローンを組める金額と、余裕をもって返済できる金額は異なります。家計の変化にも対応でき、安定した収入を得られる現役世代のうちに完済できるような、余裕のある返済計画を立てるのがポイントです。

住み替えに関する控除・特例などを活用する

住み替え時には新居の購入代金以外に、税金や諸費用が発生します。ただし、控除や特例を活用すれば、こうした負担を軽減可能です。

具体的には、以下のような制度があります。

• 特定の居住用財産の買い換えの特例
• 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例
• マイホームを売ったときの軽減税率の特例
• マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• 不動産取得税に係る特例措置
• 住宅ローン控除

正しく活用すれば、住み替え後の金銭的負担を大きく抑えられるでしょう。

住み替え時の控除や特例を詳しく知りたい方は、こちらの記事もぜひご覧ください。

>>住み替え時に活用できる特例って？税金対策やお得な売却方法をわかりやすく解説

オーバーローンで住み替える際のよくある質問

ここでは、オーバーローンで住み替える際のよくある質問にお答えします。

オーバーローンで返済ができなかった場合はどうなる？

オーバーローン解消のために負担額の大きいローンを組み、返済ができなくなった場合には、以下のようなリスクがあります。

• 個人信用情報にキズがつく可能性がある
• 新居が競売にかけられる恐れがある

1度の滞納で起こることは基本的にないものの、滞納が続くと重大なリスクを抱えてしまいます。オーバーローン時に別のローンを組む場合は、無理なく返済できるよう入念に資金計画を立てることが大切です。

住み替えで実際にかかる費用はどれくらい？

住み替えにかかる費用は、旧居・新居の価格や個人の状況によって異なります。住み替えで実際にかかる費用の例は以下のとおりです。

• 新居の購入費用
• 旧居残債の返済費用
• 仲介手数料
• 契約書にかかる印紙税
• 引っ越し費用(仮住まいがある場合は2回分)
• 不動産取得税 など

具体的な金額は、物件価格や仮住まいの有無などで変動します。すべてを考慮すると、新居の購入代金に加えて、別途数百万円単位の費用がかかる可能性もあります。

新居の購入費用だけに注目してしまうと、想定以上の出費で資金繰りが厳しくなるかもしれません。購入費用以外の諸費用も含めて事前に把握し、余裕を持った計画を立てておきましょう。

住み替えにかかる費用の詳細を知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

オーバーローンがある状態で離婚したらどうなる？

オーバーローンがある状態で離婚する場合は、以下のいずれかの方法で住宅ローンを返済します。

• 任意売却をしてローン返済に充て、残額の負担方法を協議する
• ローンの名義人が住み続け、返済を続ける
• 名義人でないほうが住み、名義人が返済を続ける

オーバーローンの状態で離婚すると、売却や返済に関する手続きが煩雑になりがちです。計画的に清算できるよう、売却を検討する不動産会社や、場合によっては弁護士・司法書士などへ相談するのをおすすめします。

まとめ

オーバーローンの場合でも、自己資金やダブルローン・住み替えローンを利用すれば住み替え可能です。入念な資金計画を立てることで、住み替えローンやダブルローンを組んでも無理なく返済できるでしょう。

「ラクいえ売却」では、旧居の売却と新居の住み替えを同時にサポートするため、余裕を持って住み替えを進められます。フリーレント制度で旧居の売却後も最長1年間住み続けられ、売り手先行で自己資金を用意してから新居を購入することも可能です。
オーバーローンで住み替えに関する不安がある方は、ぜひ「ラクいえ売却」の利用をご検討ください。