マンション買い替えにあたって資金の確保に役立つとされるのが「つなぎ融資」です。しかし本当に役立つのか、つなぎ融資を使わずに買い替える方法はないのか、気になっている方もいるのではないでしょうか。
この記事では、つなぎ融資の概要やメリット・デメリット、活用の流れなどを詳しく解説します。マンション買い替えに役立つ2つのサービスも紹介していますので、住み替えを検討中の方はぜひ参考にしてください。
INDEX
つなぎ融資とは
つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が開始されるまでの期間に必要な資金を補うためのものです。住宅ローンや旧居の売却代金など、まとまったお金が準備できるまでの期間をつなぐ目的で利用されることから、つなぎ融資と呼ばれています。
住宅ローンの融資は新居引渡しのタイミングで開始されるのが一般的です。そのため、戸建ての場合は土地の購入費や着工金の支払い、マンションの場合は頭金の支払いなど、新居引渡し前に必要となる費用に対してつなぎ融資が活用されます。
つなぎ融資の借入期間
つなぎ融資の借入期間は、一般的に1年以内と短期間です。あくまでも旧居売却や住宅ローンの融資開始までの一時的な資金調達手段であり、長期ローンには該当しません。
なお、その他ローンと同じく、借入期間が長くなるほど利息がかさみ、支払総額も増えます。マンションの買い替えでつなぎ融資を活用する際は、売却計画にあわせてできる限り短い借入期間を設定するのがおすすめです。
つなぎ融資の返済方法
つなぎ融資の元金は、住宅ローンの融資が開始されたタイミングで一括返済するのが一般的です。
利息の返済方法には以下の3つがあります。
| 返済方法 | 特徴 |
| 元金と同時に 一括返済 | ・借入期間中の支払いが不要 ・新居引渡しまでの資金負担を軽減できる |
| 毎月利息だけ返済 | ・利息を毎月少しずつ支払う ・住宅ローンの融資実行が早ければ支払い総額を抑えられる |
| 利息だけ借入時に一括返済(前払い) | ・毎月の返済がなく、手間が少ない ・資金管理がしやすい |
返済方法によって必要となる自己資金や負担が異なります。つなぎ融資を受ける際は金融機関の返済方法を確認しておきましょう。
マンション買い替えにつなぎ融資を活用するメリット
マンション買い替えにつなぎ融資を活用する、3つのメリットを解説します。
売却前でも新居を購入できる
つなぎ融資を活用すれば、旧居の売却代金を待たずに新居の購入資金を一時的にまかなうことができます。
マンションを買い替える際、旧居を売却してからでないと新居の購入費用を用意できないというケースは少なくありません。そのため、理想の新居が見つかっても資金が間に合わず購入を断念せざるを得ない場面もあるでしょう。
つなぎ融資を利用すれば、住宅ローンの実行前でも必要な資金を一時的に確保できるため、売却を待たずに希望する物件を購入可能です。購入のタイミングを逃さずに行動できるのは、大きなメリットでしょう。
売却を急ぐ必要がなくなる
つなぎ融資を活用すれば旧居を急いで売却する必要がなくなり、余裕を持って売却活動がおこなえます。
旧居売却前に理想の新居が見つかると、購入資金を早く用意するために急いで売却を進めるケースがあります。売却を急ぐと相場より安い価格や売り主にとって不利な条件での売却になりかねません。
つなぎ融資を利用すれば資金面の余裕が生まれ、タイミングを見極めながら納得のいく条件で売却しやすくなります。
仮住まいや引っ越しなどの費用負担を軽減できる
つなぎ融資を活用すれば、仮住まいを挟まずに新居へ引っ越せるため、手間や費用の負担を減らせます。
旧居の売却を先におこなう場合、売却から新居購入までの間に仮住まいが必要になります。この場合、以下のような経済的・身体的な負担が増えるでしょう。
- 仮住まいを探す手間
- 仮住まいへ引っ越す手間・費用
- 仮住まいの家賃
- 仮住まいから新居へ引っ越す手間・費用
つなぎ融資によって仮住まいに関する手間やコストを避けられるため、住み替え全体の負担を軽減できる点がメリットです。
マンション買い替えにつなぎ融資を活用するデメリット
マンション買い替えにつなぎ融資を活用する、4つのデメリットを解説します。
住宅ローンよりも金利が高い傾向にある
具体的な利率は金融機関によって異なるものの、つなぎ融資は住宅ローンよりも金利が高い傾向にあります。
例えば、楽天銀行の住宅ローンとつなぎ融資の基準金利は以下のとおりです。
| 住宅ローンの基準金利(※1) | つなぎ融資の基準金利(※2) |
| 年1.655% | 年3.11% |
(※1)2025年7月時点、金利タイプは変動金利
(※2)2025年7月1日時点
このように、楽天銀行におけるつなぎ融資の金利は住宅ローンの約2倍です。金利が高いと支払総額も増えてしまうため、慎重な資金計画を立てましょう。
参照：楽天銀行「住宅ローン 金利一覧」
参照：楽天銀行「つなぎローン – 新規お借入｜住宅ローン」
遅延損害金が発生するリスクがある
つなぎ融資の借入期間内に旧居を売却できなかった場合、返済が遅れ、遅延損害金が発生するリスクがあります。
つなぎ融資では、遅延損害金が元金全体に対して年14.0%の高い利率で設定されていることが多く、延滞時の負担は住宅ローンよりも大きくなりやすい点に注意が必要です。
例えば、住宅ローンの毎月の返済が12万円、つなぎ融資の元金が1,500万円の場合、1ヵ月延滞した際の遅延損害金は以下のようになります。
| ローンの種類 | 住宅ローン | つなぎ融資 |
| 延滞した元金 | 12万円 | 1,500万円 |
| 遅延損害金の利率 | 年14% | |
| 遅延損害金 | 1,400円 | 17万5,000円 |
このように、同じ1ヵ月の延滞でもつなぎ融資の損害金は桁違いです。そのため、資金計画や売却計画を慎重に立てることが重要です。
売却代金だけで返済できない可能性がある
住宅ローンの残債が多かったり、予定より安い価格での売却になったりした場合、売却代金だけでは残債やつなぎ融資を返済できない可能性があります。
マンション買い替えでつなぎ融資を活用する場合、旧居の売却代金で一括返済するのが一般的です。
ただし、旧居の住宅ローンの残債がある場合は、売却代金から残りのローンを返済しなければなりません。希望通りの価格で売却できるとは限らないため、預貯金を切り崩す可能性も考えておきましょう。
つなぎ融資を取り扱う金融機関が限られている
つなぎ融資は、住宅ローンに比べて取り扱っている金融機関が限られます。さらに、住宅ローンとつなぎ融資は同じ金融機関で受けるのが一般的です。
そのため、住宅ローンとつなぎ融資それぞれで借り入れ条件の良い金融機関を選んだり、複数の金融機関を比較して選んだりするのは難しいでしょう。
【4ステップ】マンション買い替えでつなぎ融資を活用する流れ
マンション買い替えでつなぎ融資を活用する流れを解説します。
ステップ1：金融機関を決める
スケジュールに余裕を持って金融機関を選ぶことが、スムーズな買い替えの第一歩です。
つなぎ融資を取り扱っている金融機関は限られており、金利や手数料、手続きの手間も異なります。利息を抑えるには金利の低い金融機関を選ぶことが大切です。
マンションの買い替えでは、旧居売却と新居購入をほぼ同時に進めていく必要があるため、新居探しとあわせて金融機関選びも早めに進めましょう。
ステップ2：審査を申し込む
つなぎ融資を受ける金融機関が決まったら審査の申し込みに移りましょう。
審査が遅れると必要なタイミングで融資を受けられない可能性があります。購入したい新居がいつ見つかっても良いように、審査は早めに済ませておくことをおすすめします。
ステップ3：融資の契約をおこなう
審査に通ったら、具体的な契約に進みます。つなぎ融資は、借入額や借入期間を適切に設定することが重要です。支払総額を抑えるには、借入額を低く、借入期間を短くするのが効果的です。
ただし、無理をすると資金不足や遅延損害金のリスクが生じます。必要な資金を見極め、余裕を持った計画を立てましょう。
正式に契約を結ぶと、融資が開始されます。
ステップ4：つなぎ融資を一括返済する
旧居を売却したタイミングで、つなぎ融資を一括返済しましょう。旧居の住宅ローンが残っている場合は、売却代金で住宅ローンの返済も同時におこないます。
つなぎ融資以外にも！マンション買い替えに役立つサービス2選
マンション買い替えにはつなぎ融資以外にも役立つサービスが2つあります。
買い替え(住み替え)ローン
買い替え(住み替え)ローンは、旧居の住宅ローンの残債を新居の住宅ローンと一本化できるローンです。住宅ローンの一種に該当するため、つなぎ融資よりも低い金利で利用できます。
また、長期返済が可能なため、つなぎ融資のように一括でまとまった金額を返済する必要がありません。
ただし、買い替え(住み替え)ローンは新居が持つ価値以上の借入になるため、審査は厳しくなる傾向があります。
住み替えサポートサービス
住み替えに特化したサービスもあります。
住み替えサポートサービス「ラクいえ売却」は、旧居を企業が先に買い取り、すばやく資金化できるサービスです。売却後も最長1年間は無償で旧居に住み続けられるため、仮住まいや二度の引っ越しが不要になります。
さらに、新居の住宅ローン以外にローンを組む必要がないため、つなぎ融資や買い替え(住み替え)ローンを活用するよりも利息の支払総額を抑えられます。
条件を満たせば引っ越し費用を企業が負担してくれたり、キャッシュバックが受けられたりと費用面のメリットも多いサービスです。
まとめ
マンション買い替え時の資金不足にはつなぎ融資が役立ちます。旧居売却前に新居を購入できるため、売却を急ぐ必要もありません。
ただし、つなぎ融資は借入期間が短く、返済が遅れると発生する遅延損害金も大きくなりがちです。借入額や借入期間を売却計画に沿って慎重に決めましょう。
マンション買い替えの手間や費用負担をできる限り軽減したい方には「ラクいえ売却」の活用がおすすめです。ローンとは異なり利息が発生せず、旧居に最長1年間フリーレントで住みながら新居探し・購入を進められます。
無料で住み替えシミュレーションや面談も受け付けております。マンション買い替えを考えている方は、「ラクいえ売却」で効率的な住み替えをご検討ください。
