マンションの買い替えを検討しているものの、「住宅ローンが残っていても住み替えできるのか」「どのタイミングで売却と購入を進めれば良いのか」と悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
また、買い替えの際には仲介手数料や登記費用など、さまざまな費用が発生します。こうした負担を抑えるためにも、利用できる税制上の特例を知っておくと安心です。
この記事では、マンション買い替えの3つの進め方や、売却・購入を進める際のポイントを解説します。買い換え時に利用できる特例・節税制度や資金計画のポイントも紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
INDEX
マンション買い替えを始める前に確認したいポイント
マンションの買い替えをスムーズに進めるには、以下のポイントを確認しておくことが大切です。
- 現在のマンションの査定価格を把握する
- 自己資金を確認する
- 新居の予算とランニングコストを確認する
- 売却と入居の希望時期を整理する
複数社にマンションの査定を依頼し、現在の査定価格を把握しておきましょう。査定価格を確認することで、現在のマンションを売却した際にどの程度の資金を確保できるのかを把握しやすくなります。
新居にかけられる予算を明確にし、毎月の管理費や修繕積立金などのランニングコストも確認しておくと、無理のない資金計画が立てられます。
おすすめの住み替え時期は、以下の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。
関連記事：住み替えはタイミングが大事！おすすめ時期と失敗を避ける3つのポイント
住宅ローンが残っていても住み替えはできる？
結論から申し上げると、住宅ローンが残っていてもマンションの買い替えは可能です。ただし、現在のマンションを売却する際には、原則として住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
売却価格が住宅ローンの残債を上回る場合は、売却によってローンを完済できます。一方、残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の状態では、売却代金だけではローンを完済できないため、別途資金が必要です。
自己資金だけでは完済が難しい場合は、住み替えローンという選択肢もあります。ただし、借入額が大きくなりやすいことから、通常の住宅ローンより金融機関の審査は厳しくなる傾向があります。
また、現在のマンションの売却と新居の購入にともなう決済、引渡しを同日に行う必要があるため、売却と購入のスケジュールがタイトになりやすい点には注意が必要です。
マンション買い替えの3つの進め方
マンションの買い替えは売却と購入のタイミングによって、主に3つの進め方があります。それぞれのメリット、デメリットは以下のとおりです。
| 項目 | 売り先行型 | 買い先行型 | 売り買い同時進行型 |
|---|---|---|---|
| メリット | ・急いで売る必要がなく、売却価格を妥協しにくい ・売却価格をもとに、新居の資金計画を立てやすい |
・じっくり新居を探せる ・仮住まいを避けやすい |
・住宅ローンの二重負担を避けやすい ・仮住まいを避けやすい |
| デメリット | ・仮住まいが必要になる場合がある | ・売却完了まで住宅ローンを二重で抱える可能性がある ・売却価格が未確定のため資金計画に注意が必要 |
・売却と購入のタイミング調整が難しい |
資金計画を優先するなら売り先行型、新居探しを優先するなら買い先行型、仮住まいや二重ローンを避けたい場合は売り買い同時進行型が選択肢となります。
マンション買い替えでスムーズに売却を進めるなら不動産買取も選択肢
マンションの買い替えでは、売却と購入のタイミングをコントロールできるかが鍵となります。一般的な仲介による売却は、買い主が見つかるまでの期間を正確に予測することが難しく、新居の購入・入居スケジュールに影響する場合があります。
そこで、選択肢となるのが不動産買取です。不動産会社が直接マンションを買い取る方法のため、買い主を探す必要がなく短期間での現金化が期待できます。
また、決済日も新居の購入時期に合わせて調整しやすいのが特徴です。さらに、仲介手数料がかからず、内覧対応の手間もありません。
一方で、仲介による売却と比べて売却価格が低くなりやすい点には注意が必要です。買い換えのスケジュールや手間などを含めて、自分に合った売却方法を選びましょう。
マンションを買い替える際にかかる費用
マンションの買い替え時にかかる費用を売却時と購入時に分けて解説します。
売却時にかかる諸費用
マンションを売却する際には、主に以下の費用がかかります。
| 費用の種類 | 費用目安 |
|---|---|
| 仲介手数料(※1) | 売却価格×3％＋6万円＋消費税(400万円超の場合) ※売却価格により上限額が異なる |
| 譲渡所得税 | 課税譲渡所得金額×所有期間に応じた税率 ・売却した年の1月1日時点で5年以下：39.63％(※2) ・売却した年の1月1日時点で5年超：20.315％(※3) |
| 印紙税(※4) | 1～3万円程度 |
| 各種証明書類 | 数百円～ |
| 抵当権抹消費用(※5) | 登録免許税：不動産1個につき1,000円 ※司法書士に依頼する場合は別途報酬が必要 |
| 住宅ローン一括返済の手数料 | 無料～5.5万円程度 |
| その他 | 引っ越し費用、ハウスクリーニング費用など |
(※1)参照：国土交通省「建設産業・不動産業：＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ – 国土交通省」
(※2)参照：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
(※3)参照：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
(※4)参照：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
(※5)参照：法務省「登録免許税はどのように計算するのですか？」
マンションを売却する際の諸費用は、売却価格の約4〜6％が目安です。ただし、譲渡所得税の有無や仲介手数料、引っ越し費用などによって、実際にかかる費用は異なります。
買い替えでは売却代金をそのまま新居の購入資金に充てられるとは限らないため、売却時に必要な諸費用もあらかじめ差し引いて資金計画を立てておきましょう。
購入時にかかる諸費用
マンション購入時にかかる諸費用は、以下のとおりです。
| 費用の種類 | 費用目安 |
|---|---|
| 登録免許税(※1) | ・固定資産税評価額や借入額など×税率 ・司法書士手数料：10万円程度 ※登記の種類や軽減措置の適用有無により異なる |
| 不動産取得税(※2) | 固定資産税評価額×税率 |
| 印紙税(※3) | 売買価格により異なる ・1,000万円超～5,000万円以下：1万円 ・5,000万円超～1億円以下：3万円 |
| 火災保険 | 2～3万円程度 |
| 住宅ローン事務手数料 | ・定額型：3～5万円 ・定率型：借入金額×2.2％程度 |
| 住宅ローン保証料 | 金融機関や商品によって異なる |
(※1)参照：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」
(※2)参照：総務省「地方税制度｜不動産取得税」
(※3)参照：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
マンション購入時にかかる諸費用は、購入価格の約7～8％が目安です。中古マンションを購入する場合は、上記に加えて仲介手数料や売り主との間で日割り精算する固定資産税・都市計画税の清算金なども必要になるため、あらかじめ資金を準備しておきましょう。
マンションに住み替える際の具体的な費用目安、内訳は以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：マンションの住み替え費用はどのくらい？ローンや税金を詳しく解説
マンション買い替えで利用できる特例・節税制度
マンションの買い替えでは、主に以下の特例や節税制度が利用できます。
| 特例・節税制度 | 内容 |
|---|---|
| 3,000万円特別控除(※1) | マンションを売却して利益(譲渡所得)が出た場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる |
| 10年超所有による軽減税率(※2) | 売却した年の1月1日時点でマンションの所有期間が10年を超えている場合、譲渡所得にかかる税率を軽減できる |
| 特定居住用財産の買い換え特例(※3) | 売却時の譲渡所得への課税を、将来に繰り延べできる |
| 譲渡損失の損益通算・繰越控除(※4) | ・売却で生じた損失を給与所得などから差し引いて税負担を軽減できる ・損益通算で控除しきれない損失は、翌年以降3年以内に繰り越し控除ができる |
(※1)参照：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
(※2)参照：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
(※3)参照：国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」
(※4)参照：国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」
3,000万円特別控除は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するなど、一定の要件があります。また、住宅ローン控除や買い換え特例とは併用できないため、それぞれの適用条件を確認したうえで選択しましょう。
特別控除の要件や必要書類については、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：住み替えで3,000万円特別控除を受けるには？適用要件や必要書類を解説
マンション買い替えに役立つ資金計画のポイント
マンションの買い替えで押さえておきたい資金計画のポイントを解説します。
住宅ローン残債は売却代金で返済する
マンションを買い替える際、現在のマンションに住宅ローンが残っている場合は、売却代金を使ってローンを一括返済するのが一般的です。
基本的な流れは、以下のとおりです。
- 金融機関に住宅ローンの全額返済を申し込み、決済日時点の完済額を確認する
- 売却の決済日と住宅ローンの完済日を同日に設定する
- 買い主から売却代金を受け取る
- 売却代金から住宅ローンの残債を一括返済する
- 金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取り、抵当権の抹消手続きを進める
売却代金で住宅ローン残債を完済できる場合は、売却時の諸費用などを差し引いた残額を、新居の購入費用や諸費用に充てられます。
一方、売却代金だけでは残債を返済できない場合は、自己資金で不足分を補うほか、住み替えローンの利用などを検討する必要があります。売却を進める前に、金融機関へ残債額や全額返済の手続き方法を確認しておきましょう。
つなぎ融資を利用する
つなぎ融資とは、現在のマンションの売却代金を受け取るまでの間、一時的に資金を借り入れる方法です。買い先行型では、つなぎ融資を利用することで、現在のマンションの売却を待たずに新居の購入手続きを進めやすくなります。
一方で、以下の点には注意が必要です。
- 住宅ローンより金利が高い傾向がある
- 金融機関によっては取り扱いがない
- 遅延損害金の発生リスクがある
つなぎ融資の期間は最長1年程度が一般的で、借入期間に応じて利息が日割りで発生し、金利は住宅ローンより高めに設定される傾向があります。返済期限までに借入金を返済できなかった場合は、契約条件によって遅延損害金が発生する可能性があります。
つなぎ融資のメリット、デメリット、活用の手順は以下の記事を参考にしてください。
関連記事：つなぎ融資はマンションの買い替えで本当に役立つ？活用の流れやメリット・デメリットも解説
住み替えローンを利用する
住み替えローンとは、現在の住宅ローンの残債と新居購入資金をまとめて借り入れられるローンです。マンションの売却代金と自己資金だけでは現在の住宅ローンを完済できないオーバーローンの場合でも、住み替えが可能になる場合があります。
売却と購入を同時に進められるため、仮住まいへの引っ越し代や家賃を抑えやすく、二重ローンを避けられる点がメリットです。一方で、借入額が大きくなりやすく、返済負担が増えるほか、金融機関の審査が厳しい傾向があります。
また、売却と購入の決済日を同時に設定する必要があるため、早めに金融機関や不動産会社へ相談しましょう。
マンション買い替え特約を利用する
マンション買い替え特約とは、現在のマンションを一定期間内に売却できなかった場合に、新居の購入契約を解除できる特約です。希望する新居が見つかったものの、現在のマンション売却に不安がある場合に利用できます。
ただし、売り主にとっては契約が解除される可能性があるため、特約の承諾を得にくい点がデメリットです。そのため、売り主の納得を得たうえで契約を進める必要があります。
以下の記事では、買い替え特約を利用する際に押さえておきたいポイントや、売り主へのアプローチ方法を紹介しています。
関連記事：住み替えにおける「買い替え特約」とは｜メリット・デメリット・文言を解説
まとめ
マンションの買い替えでは、住宅ローンが残っていても住み替えローンを利用することで買い替えが進められる場合があります。また、買い換えでは売却時と購入時に、それぞれ諸費用がかかるため、事前にしっかり資金計画を立てておくことが大切です。
なかでも、現在のマンションをできるだけ早く、確実に売却したいという方には不動産買取もおすすめです。「ラクいえ売却」の買取サービスなら、スピーディーな査定や現金化に加え、引っ越し費用のサポートやフリーレント制度など買い替えにともなう負担を抑えるサービスも充実しています。
買い替えのスケジュールや資金計画に不安がある場合も、売却から新居への住み替えまでを見据えて相談できます。無料の住み替えシミュレーションや面談予約も受け付けていますので、ぜひお気軽にご相談ください。
