マンションからの住み替えを考えているものの、「どれくらいお金がかかるのかわからない」と不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
住まいの売却・購入だけでなく、引っ越し代や税金など、住み替えにはさまざまな費用がかかります。
こうした費用をあらかじめ整理しておけば、住宅ローンや税制の制度も上手に活用でき、トータルの負担を軽減しやすくなります。
この記事では、住み替えにかかる主な費用の内訳や目安をわかりやすく解説します。無理のない計画づくりに、ぜひお役立てください。
マンション住み替えにかかる費用
一般的に、マンションの住み替えにかかる総費用は、物件価格の10〜15％程度が目安とされています。
このなかには、不動産会社への仲介手数料をはじめ、登記関連費用、税金、引っ越し費用、仮住まい費用などが含まれます。主な費用と概要、目安額は以下のとおりです。
| 費用項目 | 目安額 | 備考 |
| 売却時 | 売却価格の約4～6％ | 仲介手数料、登記関連費用、印紙税、ローン手数料など |
| 購入時 | 購入価格の約7～8％ | 仲介手数料、登記関連費用、保険料、ローン諸費用など |
| その他 | 約60〜80万円(条件により増減あり) | 引っ越し費用、仮住まい費用、荷物保管代など |
| 合計 | 物件価格の10〜15％程度 | – |
例えば3,000万円のマンションを売却し、同程度の新居を購入する場合、費用の目安は300〜450万円ほどになります。
次の章では、それぞれの費用の内訳を詳しく解説します。
売却時にかかる費用
マンションを売却する際にかかる、主な費用の概要と目安は以下のとおりです。
| 費用項目 | 概要 | 金額の目安 |
| 仲介手数料 | 不動産会社への報酬 | 物件価格の3%+6万円+消費税 |
| 印紙税 | 売買契約書にかかる税金 | 約1〜3万円※軽減措置あり |
| 抵当権抹消費用 | 担保を外すための登記費用 | 不動産1個につき1,000円 |
| 登録免許税 | 登記にかかる税金 | 固定資産税評価額×2.0%※軽減措置あり |
| 司法書士報酬 | 登記手続きの依頼料 | 約1.5～10万円 |
| 一括返済手数料 | ローン完済時の手数料 | 約3万円※インターネット手続きでは無料の場合が多い |
| 譲渡所得税 | 売却益が出た場合の税金 | 所有期間や特例により変動 |
仲介手数料や登記関連費用は、売却時に必ず発生する代表的な費用です。一方、印紙税には2027年3月までの軽減措置が適用されるケースがあります。
また、譲渡所得税も「3,000万円特別控除」などの特例を活用すれば、非課税になる場合があります。
購入時にかかる費用
マンションを購入する際は、物件価格とは別に仲介手数料、保険料などの初期費用が発生します。主な費用項目と目安は以下のとおりです。
| 費用項目 | 概要 | 金額の目安 |
| 仲介手数料 | 不動産会社への報酬 | 物件価格の3%+6万円+消費税 |
| 印紙税 | 売買契約書にかかる税金 | 約1〜3万円※軽減措置あり |
| 登録免許税 | 所有権登記にかかる税金 | 固定資産税評価額×2.0%※軽減措置あり |
| 不動産取得税 | 土地や建物を取得した際に一度だけかかる税金 | 評価額×税率4％※軽減措置あり |
| 司法書士報酬 | 登記手続きの依頼料 | 約1.5～10万円 |
| 固定資産税清算金 | 引渡し日以降の固定資産税 | 納税通知書に記載された額をもとに日割りで清算 |
| 火災・地震保険料 | ローン利用時は加入が必要 | 数万～数十万円 |
参照：国税庁「マイホームを持ったとき」
これらの費用のうち、仲介手数料や登記関連費用は多くのケースで発生する基本的な項目です。住宅ローンを利用する場合は、ローン手数料や「抵当権設定登記」も必要となり、別途費用がかかります。
印紙税や不動産取得税などの税金は、金額や適用条件に応じて軽減措置が受けられる場合もあります。
また、火災・地震保険料は契約内容により差が大きいため、事前に見積もりを取り比較しておくと安心です。
引っ越し・仮住まいなどにかかる費用
住み替えでは、売却と購入のタイミングによっては、引っ越し費用や仮住まいの費用が発生するケースがあります。
特に、現在の住まいを売却してから新居を探す「売り先行」で進める場合、一時的に賃貸住宅などに住む必要があります。仮住まい中は家賃のほか、敷金や礼金、荷物の保管費などもかかるため、あらかじめ把握しておきましょう。
以下は、主な費用項目と目安です。
| 費用項目 | 詳細 | 費用の目安 |
| 引っ越し費用 | 売却後と新居入居時の2回分 | 24～40万円程度※時期・荷物量・距離により変動 |
| 仮住まいの費用 | 家賃+敷金・礼金・仲介手数料 | 60〜70万円程度※6ヵ月借りた場合 |
| トランクルーム費用 | 荷物の一時保管 | 月額2,000〜2万円+初期費用など |
上記の費用を抑えたい方には、「ラクいえ売却」がおすすめです。ラクいえ売却は、引っ越し代のサポートや、売却後も最長1年間住めるフリーレント制度など、住み替え支援のサービスが充実しています。
ローンが残っているマンションを住み替える場合の進め方
住宅ローンが残っているマンションでも、住み替えは可能です。ただし、売却価格とローン残高を把握し、状況に合った方法を選ぶのが大切です。
ここでは、ローンが残っている場合の住み替えに必要な考え方や、具体的な対処方法を紹介します。
売却価格とローン残高を整理する
ローンが残っている状態で住み替えを進めるには、まず現在のローン残高と、マンションの売却予想価格を確認しましょう。
この2つの比較によって、売却でローンを完済できる「アンダーローン」か、不足が出る「オーバーローン」かが判断できます。
仮に売却価格がローン残高を上回っていれば、返済後に手元資金が残り、次の住まいの購入にもスムーズに進めます。一方、残債のほうが多い場合は、不足分を補う資金の準備が必要です。
ローン残高は「返済予定表」や「インターネットバンキング」で確認できます。売却価格は、不動産会社に査定を依頼すれば、おおよその目安がわかります。
オーバーローンの場合の対応策を考える
売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の場合でも、状況に応じた方法で住み替えは可能です。
一般的なのは、不足分を自己資金で補って売却する方法が挙げられます。金融機関との手続きも比較的スムーズに進みやすく、柔軟な対応がしやすいのが特徴です。
手元資金が足りない場合は、住み替えローンの利用も検討できます。これは、新しい住まいの購入資金とあわせて、不足分も借り入れられる仕組みです。
さらに、返済が難しい状況にある場合は、金融機関の同意を得て売却する「任意売却」を選ぶ手段もあります。
いずれの場合も、早めに情報を集め、専門家に相談しながら進めるのが大切です。
二重ローンで住み替えるときの注意点
二重ローンとは、現在の住まいのローンを完済する前に、新しい住まいのローンを組む方法です。
旧居の売却を待たずに新居を購入できるため、理想の物件を逃さずに済み、仮住まいや内覧対応によるストレスを避けられるなどのメリットがあります。
一方で、2本のローンを同時に抱える状況になり、毎月の返済負担は大きくなります。また、返済能力がより厳しく見られることから、金融機関の審査も通常より慎重になる点に注意が必要です。
二重ローンを検討する際は、事前に金融機関へ相談し、返済計画に無理がないかをよく確認しましょう。
マンションの住み替えで知っておきたい税金・控除
マンションを売却・購入する際には、原則としてさまざまな税金が発生しますが、一定の条件を満たすと税負担を軽減できる制度があります。住み替え時に活用できる代表的な税制優遇を紹介します。
※各制度は原則として確定申告が必要です。
3,000万円特別控除
マイホームを売却して利益(譲渡益)が出た場合、そのうち一定額までを非課税にできる特例です。例えば、購入時よりも高く売れた場合でも、この控除を使えば税金がかからないケースがあります。
ただし、過去に他の特例を使っていないことなど、いくつかの条件を満たす必要があります。
参照：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
軽減税率の特例
マイホームを長期間所有していた場合、売却によって得た利益に対する税率が引き下げられる制度です。一定の所有期間を満たしていれば、税負担を抑えることが可能で、3,000万円特別控除との併用もできます。
適用には所有年数や売却相手など細かな条件があるため、確認しておきましょう。
参照：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
買い替えの特例
マイホームを売却して新しい住宅を購入した場合、一定の条件を満たせば、譲渡益にかかる税金を将来に繰り延べられます。売却益が大きく、すぐに納税するのが難しいときなどに活用される制度です。
ただし、新居の条件や居住期間などが細かく定められており、他の特例との併用はできません。
参照：国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」
住宅ローン控除
住み替えで新たに住宅ローンを組んだ場合、一定の条件を満たせば、所得税などから控除を受けられます。
床面積や年収に関する要件がありますが、省エネ住宅や一定の条件を満たす場合には、優遇措置や緩和も設けられています。
なお、自宅の売却で「3,000万円特別控除」などの譲渡所得の特例を利用した場合は、住宅ローン控除と併用できないため注意が必要です。
参照：国土交通省「住宅ローン減税」
まとめ
マンションの住み替えを成功させるには、費用の全体像を把握し、無理のない資金計画を立てることが大切です。
売却・購入にかかる費用だけでなく、税制優遇や住宅ローンの状況もふまえて、早めに準備を進めましょう。
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まずは、無料査定や住み替えシミュレーションを活用し、今の住まいの価値を確認することから始めてみてください。
