マンションの買い替えを検討しているものの、自分の年齢で買い替えるのが適切かどうか不安に感じている方もいるのではないでしょうか。
マンションの買い替えをおこなう年齢や理由はさまざまで、何歳で買い替えるかよりも年齢別に買い替えるコツを押さえておくことが大切です。
この記事ではマンションを買い替える平均年齢や理由、具体的な方法、年代別に買い替えを成功させるコツまで詳しく解説します。マンション買い替えを検討している方は、ぜひ参考にしてください。
INDEX
マンションを買い替える平均年齢
国土交通省の調査によると、マンションの買い替えをおこなった平均年齢は、分譲マンションが57.9歳、中古マンションが57.1歳でした。買い替えをおこなった年代で最も多かったのは、分譲・中古ともに60歳以上です。
上記のことから、50〜60代でマンションを買い替える方が多いことがわかります。この背景には退職や子どもの独立にくわえて、老後を見据えた住み替えを選ぶ方が多いことが挙げられます。
参照：国土交通省「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」
マンション買い替えを検討すべきタイミング
マンション買い替えを検討すべき3つのタイミングを紹介します。
ライフスタイルが変化するとき
ライフスタイルが変化するタイミングは、マンション買い替えを検討すべき時期の一つです。
国土交通省のデータによると、以下の理由で住み替えを選ぶ方が多いとされています。
| 理由 | 割合 |
| 世帯からの独立(結婚・離婚・単身赴任など) | 13.2% |
| 転勤・退職 | 6.9% |
| 就職・転職 | 6.5% |
| 子どもの誕生・成長・進学 | 4.2% |
就職や転職による通勤環境の変化、結婚や子どもの成長にともなう住空間の拡大、子どもの独立による住まいの縮小など、暮らしの変化にあわせて住み替えのニーズは高まります。
ライフスタイルの変化を感じたら、今の住まいを見直してみるとよいでしょう。
参照：国土交通省「令和5年 住生活総合調査(速報集計)結果」
築年数が10年前後のとき
マンションの築年数が10年前後のときも買い替えを検討するタイミングとして適切です。築年数10年前後のマンションは需要が比較的高く、市場でも評価されやすいためです。高く売れる可能性があるうちに売却すれば、住み替え資金に余裕を持てるでしょう。
また、国土交通省のデータによると、マンションの大規模修繕工事は12〜15年周期で実施されるケースが多く、回数を重ねるごとに工事費も増える傾向があります。修繕積立金の値上がりを避ける意味でも、1回目の大規模修繕工事前に売却するのがおすすめです。
さらに、住宅ローン減税の控除期間(新築住宅は最大13年)を満了したタイミングも、買い替え目安の一つといえるでしょう。
参照：国土交通省「令和3年度 マンション大規模修繕工事に関する実態調査」
参照：国土交通省「住宅ローン減税」
土地の価格相場が上昇したとき
土地の価格相場が上昇しているときは、マンションを買い替える好機です。建物の価値は築年数とともに下がりますが、土地の価値は周辺環境の発展によって上昇する可能性があるからです。
例えば、大型商業施設の開業や新駅の建設など、生活利便性が向上する要素が増えると土地の価値も見直されることがあります。
不動産売買では、土地と建物はセットで売却されるため、土地の価格が上がれば売却価格全体も高くなる可能性があります。
土地の価値を調査する際は国土交通省が提供している「不動産情報ライブラリ」が便利です。地図検索や住所指定で土地の価値を手軽に調べられるため、マンションの買い替えを検討している方はぜひお試しください。
マンションを買い替える3つの方法
マンションを買い替える方法は3つあります。それぞれの特徴を詳しく解説します。
売り先行：堅実な買い替えをしたい方におすすめ
売り先行とは、旧居を売却してから新居を購入する買い替え方法です。旧居の売却代金を新居の購入資金に充てられるため、必要な自己資金を抑えて堅実に買い替えを進められます。
売却を先に進めることで、時間に余裕を持って希望に近い価格での成約を目指しやすくなります。
ただし、売却がなかなか決まらず買い替え時期が先延ばしになったり、売却してから新居を購入するまでは仮住まいが必要になったりする点に注意しましょう。
買い先行：新居を落ち着いて探したい方におすすめ
買い先行とは、新居を購入してから旧居を売却する買い替え方法です。売却代金に頼らず新居を購入できるため、時間をかけて物件を選ぶことができ「新居選びに失敗したくない」「じっくり探したい」といった方に適しています。
また、新居に引っ越してから旧居を売却できるため、仮住まいが必要なく、引っ越しも1回で済むのがメリットです。
ただし、新居購入時にまとまった自己資金が必要となり、旧居のローンが残っている場合は二重ローンになるリスクもあります。二重ローンや自己資金不足など、資金面が不安な方は、つなぎ融資や買い替えローンの活用も検討しましょう。
売り買い同時進行：費用の自己負担を少なく抑えたい方におすすめ
売り買い同時進行とは、旧居の売却と新居の購入を同時に進めながら買い替える方法です。売却代金を購入資金に充てられるうえ、仮住まいが必要なく引っ越しも1回で済むなど、売り先行と買い先行のメリットをバランスよく得られます。
ただし、売却と購入を同時におこなうため、日程調整が難しくなりがちです。日程があわずに売り先行や買い先行に切り替えるケースもあります。
こうした課題を解消したい方には「ラクいえ売却」がおすすめです。
ラクいえ売却では、旧居を企業が買い取り、最長1年間フリーレントで住み続けながら新居探しが可能です。売買専門の担当が希望にあわせて売却活動を進めてくれるため、交渉する手間もかかりません。
コストを抑えて効率的に買い替えたい方はラクいえ売却の活用をご検討ください。
【年代別】マンション買い替えを成功させるコツ
年代別にマンション買い替えを成功させるコツを解説します。
20～30代：価値が落ちにくいマンションを選ぶ
20〜30代でマンションを買い替えるなら、価値が落ちにくい物件を選ぶことがポイントです。なぜなら、将来のライフスタイルの変化にともない、再び買い替える可能性があるためです。
価値が落ちにくいマンションは売却しやすく、高値での売却も期待できます。具体的には、人気エリアや駅近など立地の良い物件は築年数が経っても土地の価値が維持・上昇しやすい傾向にあります。
長期的な視点で選ぶと、将来の選択肢が広がるでしょう。
40代：入念な資金計画を立てる
40代でマンションを買い替えるなら、無理のない資金計画が成功のカギです。子どもの養育費や老後資金など、将来の支出も見据えたうえでローンを組む必要があります。
まずは「旧居の売却予想額」「ローン残債」「用意できる自己資金」などを整理し、無理のない予算を把握しましょう。自己資金を抑えたい方には、売り先行のような堅実な買い替え方法もおすすめです。
短期返済になりやすい40代だからこそ、慎重な資金計画が重要です。
50～60代：老後の住みやすさを考慮する
50〜60代のマンション買い替えは、最後の住まい選びとなる可能性があります。一般的に住宅ローンの完済年齢が80歳までとされているため、慎重な検討が必要です。
この年代では、老後の生活を見据えた物件選びが重要です。駅や病院が近くにある、段差の少ない間取りで移動がしやすいなど、暮らしやすさを重視しましょう。
終のすみかとして安心して暮らせる環境かどうかを基準に選ぶことが、後悔のない買い替えにつながります。
50代の方に向けた住み替えのポイントや注意点は以下で詳しく解説しています。
＞50代の住み替えで失敗しない物件選びのポイントと注意点を解説
マンション買い替えにかかる税金と節税制度
マンション買い替えにかかる税金と節税制度を詳しく解説します。
売却にかかる税金
マンション売却にかかる税金は以下のとおりです。
| 税金 | 概要 |
| 登録免許税 | 抵当権抹消にかかる税金 |
| 印紙税 | 売買契約書を作成する際に貼付する印紙代 |
| 譲渡所得税 | 売却時に利益が発生した場合にのみ発生する税金 |
登録免許税は、不動産1件あたり1,000円で、マンションでは建物と土地(敷地権)の2件分、計2,000円が必要です。
印紙税は、売買契約書の作成時に必要で、契約金額に応じた金額の印紙を貼付する必要があります。
譲渡所得税は、売却益が出た場合のみ発生し、保有期間5年超えで15%、5年以下で30%の税率が適用されます。
マンション売却には税金がかかるため、事前に把握して資金計画を立てることが重要です。
参照：国税庁「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」
参照：国税庁「印紙税額」
参照：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」
購入にかかる税金
新居の購入にかかる税金は以下のとおりです。
| 税金 | 概要 |
| 登録免許税 | 不動産登記にかかる税金 |
| 印紙税 | 売買契約書を作成する際に貼付する印紙代 |
| 不動産取得税 | 不動産を取得(購入)した際にかかる税金 |
登録免許税は不動産の価格に所定の税率を乗じて算出でき、新築は0.15%、中古は0.3%です。
不動産取得税は新居が所在する各都道府県に納税します。不動産の評価額に対して通常4%、軽減措置適用で3%となります。
購入時にも税負担が発生するため、売却時の税金とあわせて資金計画に組み込んでおきましょう。
参照：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」
参照：総務省「地方税制度｜不動産取得税」
売却時に活用できる節税制度・特例
不動産の売買で複数の税金がかかりますが、売却時にはいくつかの節税制度や特例が活用できます。
譲渡所得の特別控除
売却時には、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「譲渡所得の特別控除」が適用されます。保有期間に関係なく利用可能です。
利益が3,000万円を超えるケースはまれで、多くの場合この特例によって譲渡所得税が非課税になります。
譲渡所得税の繰り延べ
譲渡所得税の繰り延べ制度を活用すれば、マンション売却時に発生する譲渡所得税の納税を次の売却時まで先延ばしできます。
ただし、課税が免除されるわけではなく、将来の売却益と合算して課税される仕組みです。適用条件には、居住期間・所有期間がともに10年以上であることが挙げられます。
参照：国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」
譲渡所得税の軽減税率
マンションの所有期間が10年を超えていれば、譲渡所得税の軽減税率が適用され、通常より低い税率で計算されます。
課税譲渡所得が6,000万円以下なら10%、超過分には15%が課される仕組みです。例えば、3,000万円の課税所得では通常の税率だと450万円ですが、軽減税率なら300万円となり100万円以上の差が出ます。
参照：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
まとめ
マンション買い替えの平均年齢は50〜60代で、多くの方がライフスタイルの変化を理由に買い替えをおこなっています。特に築年数が10年前後や土地の価値が上昇したタイミングは、比較的高く売却できる可能性があるため、売却時期としておすすめです。
また、買い替えの方法にも種類があり、それぞれメリット・デメリットが異なります。コストを抑えながら効率的なマンション買い替えを実現したい方は、売り買い同時進行をサポートするラクいえ売却の利用が適しています。
ラクいえ売却では、フリーレントで旧居に住みながら新居探しを進められるほか、面倒な日程調整や売却活動もお任せ可能です。まずは無料の住み替えシミュレーションや面談をご活用ください。
