住み替え時に、現在の住宅ローンが残っていても融資を受けられるのが「住み替えローン」です。住み替えローンを利用すれば、住宅ローン返済中でも新居に引っ越せますが、金利や審査など注意すべきポイントがあります。
この記事では、住み替えローンと住宅ローンの違いや、利用するメリット、利用時の流れなどを解説します。住み替えローンの返済シミュレーションも紹介しているので、住み替えを検討中の方はぜひ参考にしてください。
住み替えローンとは？住宅ローンとの違い
住み替えローンとは、現在住んでいる家の住宅ローンの残債と新居の購入費用を併せて借り入れできるローンです。一部の金融機関では「買い替えローン」と呼ばれることもあります。
住み替えローンの借入額は、以下のような計算式で求められます。
| 借入額=(住宅ローンの残債-家の売却額)+新居の購入資金 |
例えば、以下の状況の借入額を考えてみましょう。
- 住宅ローンの残債：3,000万円
- 家の売却額：2,500万円
- 新居の購入費用：4,000万円
この場合、借入額は次のように算出できます。
| 借入額=(3,000万円-2,500万円)+4,000万円=500万円+4,000万円=4,500万円 |
通常の住宅ローンでは、現在のローンと新居のローンが別々に組まれますが、住み替えローンであれば一本化できるのが大きな特徴です。詳細は後述しますが、住宅ローンと住み替えローンでは金利や審査基準なども異なります。
住み替えローンの利用条件
一般的に、住み替えローンには以下のような利用条件が設けられています。
- 住宅ローンの残債がある
- 新しく家を購入する
- 借入金の滞納歴がない
- 年収や年齢などの基準を満たしている
住み替えローンは、住宅ローンの残債があり、かつ新居を購入する場合に限って利用できます。
すでに住宅ローンを完済している場合や、家の売却で得た資金でローンを返せる場合は、住み替えローンの対象外です。そのような方が新居の購入資金の融資を受ける際は、通常の住宅ローンを利用します。
また、住宅ローンだけでなく、クレジットカードや自動車ローンなどの返済で、これまでに滞納歴がある場合は審査に通らない可能性が高いです。さらに、各金融機関で年収や年齢などの審査基準が定められているため、条件を満たしていなければ、住み替えローンを利用できません。
住み替えローンの3つのメリット
ここでは、住み替えローンを利用する3つのメリットを紹介します。
住宅ローンの残債がある場合でも住み替えられる
住み替えローンを利用すれば、住宅ローンの残債が残っている状態でも新居への住み替えをおこなえます。例えば、以下のような理由で、すぐにでも住み替えたいと考えている方もいることでしょう。
- 家族が増えたため、今よりも広い家に住みたい
- 子どもが小学校に上がるので、教育環境の整った地域へ引っ越したい
- 転勤や転職で勤務地が変わり、引っ越しが必要になった
このような状況で、住宅ローン完済まで住み替えを先延ばしすると、理想のライフスタイルを実現できない可能性があります。一方、住み替えローンを活用すると資金面の不安を解消できるため、安心して新居に移り住めるでしょう。
自己資金を残しやすい
住み替えローンを利用すれば、住宅ローンの返済費用を自己資金でまとめて用意する必要がないため、手元の資金が減る不安を軽減できます。
例えば、「家具や家電を買い替えたい」「車の購入を検討している」など、まとまった出費を予定している方もいることでしょう。このように、今後の支出がある程度見込まれる場合は、ローンを完済できる資金が手もとにあっても、あえて住み替えローンを利用する選択肢を取れます。
ダブルローンを回避できる
現在の住宅の売却前に、ローンが残ったまま新居を購入する「買い先行」という住み替え方法を選ぶと、2つのローンを同時に返済する「ダブルローン」状態になってしまいます。
しかし、こうした場合でも住み替えローンを利用すれば、ローンを一本化できるため、ダブルローンを避けられます。複数の住宅ローンを抱えることなく、一つのローンにまとめることで返済の管理がしやすくなり、精神的な負担も軽減されるでしょう。
住み替えローンを利用する流れ
ここでは、住み替えローンを利用する際の一般的な流れを5つのステップに分けて紹介します。
1.住宅ローンの残債を調べる
住み替えローンを利用する際は、まず現在の住宅ローンの残債を確認しましょう。住宅ローンの残債は、一般的に以下の方法で確かめられます。
- 金融機関のWebサイトやアプリ
- 金融機関の窓口や電話
- 残高証明書
- 返済予定表
多くの金融機関では、会員用のWebサイトや専用アプリから簡単に住宅ローン残債を確認できます。また、窓口や電話でも、本人確認ができれば残債の把握が可能です。
年に一度発行される「残高証明書」や、住宅ローン契約時または金利変更時に受け取る「返済予定表」にも、残債の情報が記載されているので、自分にとって確認しやすい方法を選びましょう。
2.不動産会社に査定を依頼する
現在住んでいる住宅の売却額を把握するため、不動産会社に査定を依頼します。査定額は不動産会社によって異なるので、希望に近い金額で売却するには、複数の業者に依頼して比較することが重要です。
住宅ローンの残債が査定額よりも少ない場合は、売却代金でローンを完済できる可能性が高いため、住み替えローンを利用する必要はありません。ただし、査定額はあくまで目安であり、必ずしもその金額で売却できるとは限らない点を理解しておきましょう。
一方、住宅ローンの残債が査定額を上回る場合は一括返済が難しいため、住み替えローンの利用をご検討ください。
3.住み替えローンを利用する金融機関を探す
次に、住み替えローンを利用する金融機関を探しましょう。金融機関によって融資額や金利、審査基準が異なるため、これらの条件を比較したうえで自分に合ったところを選ぶのが大切です。
ただし、住宅ローンを取り扱っている金融機関でも、住み替えローンを提供していなかったり、希望する融資額を借りられなかったりする場合もあるため、注意が必要です。
4.借入審査を受ける
住宅の売却や住み替え希望の物件が決定したら、金融機関に住み替えローンの申し込みをおこない、借入審査を受けます。
まず、返済能力や返済負担率の基準を超えていないかを確認する「事前審査」がおこなわれます。審査の目安期間は、2〜5日です。
事前審査に通過すると、借入者の健康状態や新居の評価額などの確認をおこなう「本審査」が始まります。本審査の結果が出るまでには、1〜3週間程度がかかるのが一般的です。
5.契約を締結し、融資を受ける
本審査まで通過したら、金融機関と住み替えローンの契約を結びます。金融機関によって提出書類が異なるので、指定された書類を準備しておきましょう。
契約締結後、指定された決済日に以下の4つの手続きをおこないます。
- 自宅の売却
- 融資金の受け取り
- ローンの完済手続き
- 新居の購入手続き
複数の手続きを1日でおこなう必要があり、想定以上に時間がかかる場合も考えられるため、余裕を持ってスケジュールを調整しておいてください。
住み替えローンを利用する際の注意点
ここでは、住み替えローンを利用する際の4つの注意点を解説します。どのようなポイントに気をつける必要があるかを確認していきましょう。
一般的な住宅ローンよりも審査が厳しい
住み替えローンの借入額には、新居の購入資金に加えてローンを返済するための資金が含まれるため、借入総額が高くなる傾向があります。その結果、一般的な住宅ローンよりも審査が厳しくなることが多いです。
住宅ローンの審査を通過した経験がある方でも、収入や借入状況などによっては住み替えローンを利用できない可能性があります。また、審査に通るために、他のローンの借入を控えなければならないかもしれません。すでに他のローンを利用している場合は、できる限り完済しておくのが望ましいでしょう。
なお、住み替えローンの審査基準は金融機関ごとに異なります。一度審査に落ちた場合でも別の金融機関であれば通る可能性があるため、複数の住み替えローンを検討しましょう。
同じ銀行で住み替えローンは組めない
現在、住宅ローンを利用している銀行では、住み替えローンを組めない可能性が高いです。
なぜなら、銀行側にとって住宅ローンの利用者が増えるわけではなく、金利の低下時には利息収入が減るなど、デメリットしかないためです。
住み替えローンを提供している金融機関をリサーチし、利用条件や金利などを比較したうえで、自分にとって最適な銀行を選びましょう。
金利が高いため返済が難しくなるリスクがある
住み替えローンは、通常の住宅ローンよりも金利が高くなる傾向があります。その理由は、担保となる新居の価額以上の貸付をおこなう必要があり、金融機関側にとってリスクの高い融資となるためです。
また、住宅ローンの残債と新居の購入費用を合わせると借入額が膨れ上がるため、返済額も高額になります。高金利で返済額が多くなると、将来的な収入の変動によっては返済に負担を感じる恐れがあります。
そのため、毎月の返済額に無理がないか見極めたうえで、住み替えローンの利用を検討することが大切です。
家の売却と購入の決済日を合わせる必要がある
住み替えローンの利用には、自宅の売却と新居購入の決済日を合わせる必要があります。なぜなら、住宅ローンを完済して抵当権を抹消し、新居に新たな抵当権を設定する手続きがあるためです。
抵当権とは、住宅ローンなどで融資を受ける際に、金融機関が購入する家や土地に設定する権利のことです。万が一、住宅ローンの返済ができなくなった場合には、金融機関側が抵当権により土地や建物を差し押さえて、売却できる仕組みとなっています。
仮に、現在の住宅が売れずに住宅ローンを完済できない場合は、抵当権の抹消手続きがおこなえず、新居を購入できません。そのため、自宅の売却状況によっては、住み替えローンの利用までに想定以上の時間がかかることを理解しておきましょう。
住み替えローンの返済シミュレーション
ここでは、以下の条件で住み替えローンを利用した場合の返済シミュレーションを紹介します。
- 自己資金：300万円
- 住宅の売却予定額：2,500万円
- 住宅ローンの残債：3,000万円
- 売却時の諸費用：100万円(売却価格の4%)
- 新居の購入価格：3,400万円
- 購入時の諸費用：170万円(購入価格の5%)
まず、住み替えローンの借入額を計算します。
【支払い金額】
=3,000万円(住宅ローンの残債)+100万円(売却時の諸費用)+3,400万円(購入費用)+170万円(購入時の諸費用)
=6,670万円
【資金】
=300万円(自己資金)+2,500万円(売却予定額)
=2,800万円
【住み替えローンの借入額】
=6,670万円-2,800万円
=3,870万円
決定したローンの借入額を基に、返済額を導き出します。返済時の条件は、以下のように仮定します。
- 年齢：37歳
- 年収：600万円
- 返済期間：35年
- 金利：2.5%(全期間固定金利)
- 返済方法：元利均等方式
これまでの条件をもとに、シミュレーターを用いて算出した返済総額と毎月の返済額は以下のとおりです。
| 【返済総額】5,810万7,091円 【毎月の返済額】13万8,350円 |
シミュレーションの結果、住み替えローンの毎月の返済額が13万8,350円となりました。
現在の収入水準では無理のない返済計画に見えますが、将来的には収入や支出が変動する可能性もあります。そのため、長期的な視点で見て、無理なく返済を継続できるかどうかの確認が重要です。
参照：住宅保証機構株式会社「返済額の試算」
まとめ
住み替えローンを利用すれば、住宅ローンの残債が残っていても、ライフスタイルの変化に合わせて新居への住み替えをおこなえます。ただし、借入額が高額になりやすく、通常の住宅ローンよりも金利が高くなる傾向があるため、無理のない返済計画をシミュレーションしておくことが大切です。
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