住み替えを検討する場合は、ダブルローンを組む方法も一つの手です。しかし現在の住宅ローンがまだ残っていると、新たにローンを組むことに不安を感じる方も少なくありません。
後悔のない住み替えを実現するには、ダブルローンの仕組みやメリット、リスクを正しく理解して、自分の状況に合っているかを見極めることが大切です。
この記事では、ダブルローンを利用して住み替えを検討している方に向けて、利用の条件や手続きの流れ・注意点などを詳しく解説します。住み替えでお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。
INDEX
住宅ローンが残っていてもダブルローンで住み替えは可能
現在の住宅ローンが残っていても、新たにローンを組んで住み替えることは可能です。
いわゆる「ダブルローン」とは、ローン返済中の家を持ちながら、新居の購入にあたってもう一つ住宅ローンを組む方法を指します。この仕組みは住み替え以外にも、セカンドハウスの購入や親・子どものための住宅取得など、複数の目的で活用されることがあります。
ダブルローンで利用される代表的な方法や、審査のポイントを見ていきましょう。
ダブルローンは主に「買い先行」で利用される方法
ダブルローンは、主に「買い先行」という方法で住み替えに活用されます。
買い先行とは、旧居の住宅ローンが残った状態で新居を先に購入し、引っ越し後に旧居を売却する方法です。仮住まいを準備する必要がなく、スムーズに住み替えができます。
ただし、賃貸住宅には適応できないため、注意が必要です。
ダブルローンは審査が厳しい
ダブルローンを利用するには、通常の住宅ローンよりも厳しい審査をクリアする必要があります。
金融機関では「家は原則として一人に一つ」という考えがあるため、すでに住宅ローンを契約している方に対しては、新たなローンを慎重に審査するのが一般的です。
2つのローンを同時に返済することで家計の負担が大きくなる可能性もあるため、返済能力や資産状況は通常よりも厳しくチェックされます。
ダブルローンを検討する際は、あらかじめ審査基準や条件を確認し、十分な準備をしておくことが大切です。
住み替えでダブルローンを組む条件
住み替えでダブルローンを組むには、返済比率や完済時期などそれぞれの条件で定められた基準を満たす必要があります。ここでは、住み替えでダブルローンを組む際に満たすべき条件を解説します。
返済比率：金融機関の基準内に収まっているか
住み替えでダブルローンを組むには、金融機関の定める基準内に返済比率が収まっているかが重要です。
返済比率とは、年収に対して年間のローン返済額がどれくらいの割合を占めるかを示す指標であり、以下の計算式で求められます。
- 返済比率(％)＝年間のローン返済額 ÷ 年収 × 100
返済比率の基準値は金融機関によって異なりますが、一般的には30％以内が目安とされています。
返済比率の基準を大幅に超えると融資を受けるのが難しくなるため、ローンを組む前に資金計画をしっかりと立て、旧居の売却スケジュールを慎重に調整しましょう。
完済時期：80歳頃を目安に返せるか
ダブルローンを組む際は、ローンの完済時期も重要なポイントの一つです。
国土交通省の調査によると、多くの金融機関がローン完済時の年齢を80歳未満と設定しており、この範囲内に返済計画が収まっているかが審査で重視されます。
60歳を過ぎると定年退職や収入減の可能性が高まり、返済能力に不安を持たれるケースも少なくありません。できるだけ70歳頃までの完済を目指すのが望ましいでしょう。
なお、45歳以上でダブルローンを検討する場合は、返済期間を短くする方法もありますが、毎月の返済額が増える点には注意が必要です。
参考：国土交通省住宅局「令和6年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」
自宅の売却金：住宅ローンを完済できる金額か
ダブルローンを組むには、原則として自宅の売却金で既存の住宅ローンを完済できることが前提となります。
もし売却代金がローン残債を下回る場合でも、自己資金や親族からの援助によって不足分を補えるのであれば、ダブルローンが可能になるケースもあります。
ただし、自己資金を活用した分だけ家計への負担が大きくなりやすいため、無理のない返済計画を立てることが大切です。
住み替えでダブルローンを活用するメリット3選
住み替えでダブルローンを利用する際に得られる、代表的なメリットを3つ紹介します。
1. 仮住まい準備の手間が省ける
ダブルローンの活用は、住み替え時の仮住まい準備の手間が省けるのが大きなメリットです。
自宅の売却資金で新居を購入する「売り先行」では、売却後すぐに入居できるとは限らず、仮住まいの手配や引っ越し費用、敷金・礼金などの負担が発生します。
一方「買い先行」でダブルローンを活用すれば、自宅に住みながら新居を購入できるため、売り先行に比べて準備や費用を抑えることが可能です。
ダブルローンは、スムーズな住み替えを希望する方にとって、有効な選択肢といえるでしょう。
なお「ラクいえ売却」では、売却後も最長1年間無料で住み続けられるフリーレント制度や、すばやく資金化できる仕組みが用意されています。仮住まいや二重ローンの不安を軽減しながら、安心して住み替えを進めたい方にとって、心強い選択肢となるでしょう。
2. 家の売却を待たずに住み替え先が確保できる
ダブルローンを活用すれば、自宅の売却を待たずに新居を購入できるため、住み替えの自由度が高まります。
通常、自宅の売却資金を充てる場合は売却と購入のタイミングを合わせる必要があり、なかなか売れないと新居の購入も先延ばしになりがちです。
その点、ダブルローンでは売却を待たずに新たな住宅ローンを組めるため、気に入った物件が見つかればすぐに購入を決断できます。
「この物件だけは逃したくない」と思える住まいに出会ったとき、迷わず行動に移せるのは大きなメリットでしょう。
3. 空き家で売り出せるため売却活動がしやすい
ダブルローンを利用すれば、新居へ引っ越し後に空き家として旧居を売り出せるため、売却活動がスムーズに進みます。
売り先行では、居住中の住宅の見学対応をする必要があり、内覧希望の日程調整や片づけの負担がかかります。
一方、空き家での売却なら内覧対応もしやすく、購入希望者にとっても見学しやすい環境が整うため、早期売却が期待できるでしょう。
スピード感を持って家の売却を進めたい方は、買い先行のダブルローンが有効です。
住み替えローンを使うまでの5つのステップ
住み替えローンを利用するには、いくつかの手順を踏んで準備を進める必要があります。ここでは、5つのステップに分けてわかりやすく解説します。
1. ダブルローンを利用できるか確認する
はじめに、現在契約している金融機関でダブルローンの利用が可能かを確認しましょう。事前に、審査の可否や条件を把握しておくことが、スムーズな住み替えの第一歩です。
確認方法は、金融機関に直接問い合わせるか、不動産会社を通じて確認してもらうのが一般的です。
2. 不動産会社へ相談し査定を依頼する
ダブルローンの利用が確認できたら、不動産会社に相談し自宅の査定を依頼しましょう。
不動産会社は、高額売却やスムーズな住み替えを実現できる提案力のある会社を選ぶのがポイントです。
複数社に査定を依頼し、価格だけでなく対応の丁寧さや、ローンのサポート体制などを総合的に比較しましょう。
また、自宅の売却価格を見極める際は「この金額は下回れない」という下限価格も併せて設定しておくと安心です。過度な値引きを防げるのはもちろん、住み替えに必要な資金計画を立てやすくなり、ローン審査もスムーズに進められます。
3. 住み替えローンの利用が可能な金融機関を探す
査定を終えたら、住み替えローンに対応する金融機関を探します。金融機関探しでは、以下のポイントを確認しましょう。
- 金利
- 手数料
- 申し込み条件 など
住み替えローンを取り扱っている金融機関は限られており、各社で対応が異なります。複数の金融機関を比較して、条件やサポート体制が自分に合うかを慎重に見極めることが大切です。
4. 金融機関で事前審査・本審査を進める
住み替えローンを利用するには、金融機関で「事前審査」と「本審査」の2段階の審査を受ける必要があります。事前審査と本審査の違いは、以下の表のとおりです。
| 事前審査(仮審査) | 本審査 | |
| 審査の特徴 | 申込者の返済能力を簡易的に判断する | 契約者と物件の詳細な情報をもとに、総合的に審査する |
| 評価対象 | ・契約者の返済能力 ・返済負担率 など | ・契約者の健康状態 ・購入予定の物件の評価 ・信用情報 など |
| 結果までの日数 | 2～3日 | 1～3週間 |
本審査では、返済が二重になる可能性に加え旧居のローン残債の有無も審査対象となるため、通常より厳しい審査がおこなわれます。
5. 住み替えローンの契約を締結し融資を受ける
本審査に通過したら金融機関とローン契約を結び、決済日に合わせて融資を受けます。
振り込まれた資金で新居の代金を支払い、引渡しを受ければ住み替えが完了です。借入後は、無理のない計画に基づいて返済を進めましょう。
住み替えでダブルローンを利用する注意点
住み替えでダブルローンを利用する際は、いくつかの注意点を事前に把握しておくことが大切です。特に押さえておきたい3つのポイントを紹介します。
返済額が増える
ダブルローンを利用すると、毎月の返済額が増える点に注意が必要です。
旧居と新居、2本の住宅ローンを同時に返済するため、返済額が一時的に大きくなり家計への負担が増します。特に旧居の売却に時間がかかる場合は、高額な返済が数ヵ月続く可能性もあります。
ダブルローンを検討する際は、無理のない返済が可能かどうかを見極めたうえで、現実的な資金計画を立てることが大切です。
返済が済んでいない家は賃貸に出せない
ダブルローンを利用して旧宅に住宅ローンが残っている場合、その家を第三者に貸し出すことは原則認められていません。
これは、住宅ローンが「契約者自身が住むこと」を前提として組まれているため、ローンが残っている住宅を他人に賃貸する行為は契約条件に反するからです。
ただし、転勤や介護などやむを得ない事情がある場合に限り、金融機関の許可を得て例外的に賃貸が認められるケースもあります。ダブルローンを検討する際は、あらかじめ金融機関に相談しましょう。
住宅ローン控除はダブルで受けられない
ダブルローンを利用しても、住宅ローン控除を2件同時に受けることはできません。
控除の対象は「実際に居住している住宅」に限られるため、新居へ引っ越した時点で旧居は対象外となります。親族の家やセカンドハウスなども控除の対象になりません。
新居で住宅ローン控除を受けるには、床面積・年収・借入期間など、制度上の要件をすべて満たしている必要があります。控除を継続して受けるためにも、事前に制度の内容をしっかりと確認しておきましょう。
まとめ
ダブルローンは旧宅の売却を待たずに住み替えを進めたい方や、効率よく家を売却したい方にぴったりの方法です。
ただし、返済負担の増加や住宅ローン控除の制限といった注意点もあるため、残債や貯蓄状況に応じた慎重な判断が欠かせません。
ダブルローンの失敗を防ぐには経験豊富な不動産会社のサポートを受けたり、住み替えローンに対応する金融機関を比較したりと、準備が重要です。資金計画をしっかりと立てて、後悔のない住み替えをしましょう。
「ラクいえ売却」では、引っ越し代を抑えられる「引っ越し代サポート制度」や利益還元の「キャッシュバック制度」など、住み替えを手厚くサポートする独自サービスを提供しています。
無料住み替えシミュレーションもおこなっているため、電話またはインターネットからお気軽にご相談ください。
