早く手放したいのに、なかなか売れない家に悩んでいませんか？
1年以上売れない家は、何かしらの原因を抱えている場合が多いです。売れ残りを放置していると、管理や費用が必要だったり、より売れにくくなってしまったりするリスクがあるため早急な対策が必要です。
この記事では、1年以上売れない家が抱えるリスクに触れつつ、売れ残る理由や対策法も解説します。不動産売却に関して悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。
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1年以上も家が売れないとどうなる？リスクは？
1年以上も家が売れない場合、資産価値の低下や維持費がかかり続けるなどのリスクがあります。長期間、家が売れないことで生じるリスクを詳しくみていきましょう。
築年数が進み資産価値が下落する可能性がある
1年以上家が売れない場合、築年数が進み資産価値が下落する可能性があります。一部の例外を除き、物件の資産価値は築年数が進むほど低くなるのが一般的です。
住宅の査定額は、経年により減少します。国土交通省の過去の調査によると、特に木造戸建て住宅の場合は、築後20年で価格はほぼ0になるとされています。
これは木造住宅における税法上の法定耐用年数は22年と定められており、この期間を過ぎると税務上で建物の価値がほぼなくなると評価されるためです。
売れないまま年月が経ち、「売却活動の当初は適正だった売却価格が、築年数が上がり市場価値に合わなくなった」となる事例は珍しくありません。
参照：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」
参照：e-Gov法令検索「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」
維持費や管理責任が求められる
空き家を所有している限り、買い手が見つかるまで売り主の維持費(固定資産税・管理費など)の負担や管理責任は続きます。
例えば、所有する空き家の外壁材が落下した、建物が崩壊したなどにより、物損・人的被害が発生した場合は、所有者が損害賠償責任を負うリスクがあります。
また、空き家を放置し、倒壊の危険や衛生上の問題で周辺環境に悪影響を及ぼす状態は大変危険です。このような空き家は特定空家に認定されることがあり、認定されると行政による指導や勧告の対象となります。さらに、固定資産税が最大6倍になるリスクがある点も注意が必要です。
空き家の期間が長ければ長くなるほど、維持費や管理責任の負担が大きくなるため、早めに対処する必要があります。
参照：e-Gov法令検索「民法」
参照：e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」
参照：NPO法人 空家・空地管理センター「空き家ワンストップ相談窓口」
なお、住み替え時の売却期間の目安や起こりがちなトラブルは、以下の記事もご覧ください。
関連記事：住み替えで家が売れなかったらどうなる？失敗を避ける対処法を解説
住み替え時の資金を確保できない
住み替えを検討している場合、旧居が売れなければ新居購入に必要な資金を確保できません。自己資金を確保できない場合、別途ローンを組んだり、売れるまで新居の購入をストップしたりする必要があります。
当初の想定以上の額をローンとして組む場合、家計を圧迫する可能性があります。また、新居購入をストップすると住み替え計画が大幅に崩れてしまうリスクがあるため注意が必要です。
関連記事：住み替え費用ガイド｜内訳・相場・節約ポイントを徹底解説
当てはまったら要注意！1年以上売れない家の特徴
家が1年以上も売れない場合は、何らかの原因を抱えているケースが少なくありません。ここでは、1年以上売れない家の特徴を紹介するので、自身の家が当てはまっていないかを確認してみましょう。
相場より高い売却価格を設定している
相場よりも大幅に高い売却価格を設定すると、買い手がつきにくくなります。売り主が「できるだけ高く売りたい」と考えるのと同様に、買い主も「できれば良い物件を安く購入したい」と考えるためです。
立地や間取り、築年数などの条件を満たしていても、買い手が想定する相場観から大きく外れていると、購入を断念される可能性が高まります。
ただし、希少性がある家に関してはこの限りではないため、不動産会社と相談することが重要です。
築年数が古く、建物の劣化が著しい
築年数が古く建物の劣化が著しい物件は、買い手が実際に住むイメージをしづらいため売れにくくなる傾向があります。買い手に与える可能性があるネガティブな印象は、以下のとおりです。
- 購入後にメンテナンス費用がかかりそう
- 災害があった場合の耐震性が心配
- 住宅ローン控除を利用できない可能性がある
1981年(昭和56年)5月以前に建てられた住宅は、旧耐震基準が適用されています。そのため、耐震性に対して不安を抱く方は少なくありません。
参照：国土交通省「家族を思う、強い家～大地震に備える耐震改修～」
立地条件が良くない
物件の立地は、買い手の多くが重視するポイントです。
株式会社リクルートによる調査でも、住まいを探す際の重視条件に対して、周辺環境・近隣の生活利便性・通勤の利便性と回答した割合がそれぞれ3割以上を占めていました。
そのため、「電車通勤だが最寄り駅が遠い」「高齢だが徒歩圏内に病院やスーパーがない」といった買い手の希望と合わない物件は、売却に時間がかかる可能性が高いでしょう。
参照：株式会社リクルート「『住宅購入・建築検討者』調査(2023年)」
不動産会社の対応が不十分
1年以上も家が売れない場合は、不動産会社の対応が不十分な可能性も考えられます。具体的な理由、考えられる要因は以下のとおりです。
- 担当者の営業力が不足している
- 内覧時の対応が不親切
- 専門外の不動産会社に依頼している
「相場に売却価格を設定している」「特別悪い条件の物件ではないのに長期間売れない」という場合は、不動産会社の対応に課題があるからかもしれません。
家が売れない原因の詳細は、以下の記事でも解説しています。
関連記事：家が売れないとどうなる？売れない家の特徴と対処法、NG行動を解説
家の売却をスムーズに進めるための対処法
ここでは、家の売却をスムーズに進めるための対処法を紹介します。
売却価格の値引きを検討する
現在設定している売却価格が相場よりも高い場合は、値引きを検討するのがおすすめです。相場よりも安い価格まで下げる必要はありません。あくまでも適正価格での売却を目指しましょう。
ただし、売却に焦っていると判断されると、買い手から安い価格を提案される可能性があります。このような事態を防ぐために、短期間で複数回の値引きは避けるのが無難です。
リフォームや修繕をおこなう
家の売却をスムーズに進めるには、リフォームや修繕をおこなうのも一つの手です。見た目や設備を改善することで、内覧時の印象アップや資産価値の向上が期待できます。
「外壁などの大規模な修繕は不要」「正直あまり費用をかけたくない」という場合は、ハウスクリーニングで水廻りや目立つ場所などをきれいにするのがおすすめです。
建物を解体後、土地として売却する
築年数が古く、経年劣化が著しい場合は、建物を解体して土地(更地：さらち)として売却するのも有効な選択肢です。土地として価値があるなら、ネガティブな要素となる上物を解体することで、売却しやすくなる可能性が高まります。
ただし、建物を解体するには費用がかかります。また、土地だけになると固定資産税が高くなるため、売却が長引くと費用の負担がさらに大きくなる点も注意が必要です。
解体前に、土地としての価値と売却にかかる期間を慎重に見極めることが大切です。
自治体(空き家バンク)に相談する
1年以上空き家の買い手が見つからない場合は、自治体の空き家バンクに相談するのもおすすめです。
空き家バンクとは、自治体が所有者と利用希望者を仲介する制度です。専用サイトに空き家情報を登録することで、借りたい方・買いたい方からの問い合わせが期待できます。
ただし、自治体によってサポートの手厚さは差がある点を理解しておく必要があります。「できるだけ早く売却したい」「売却に向けてしっかりと向き合ってほしい」と考える方は不動産会社に相談しましょう。
不動産会社や媒介契約を変更する
長期間家が売れない場合は、不動産会社や媒介契約の変更を検討するのがおすすめです。
担当者の営業力が不足していたり、あまり積極的に動いてくれなかったりする場合は、不動産会社を変更することで比較的スムーズに売却できる可能性があります。
例えば、物件の立地条件がよくない場合でも「駅から離れている分、落ち着いて暮らせる」「高台で日当たりがよく、子育て環境に配慮できる」などアピール方法はさまざまです。不動産会社が買い手に対して、物件の魅力をうまくアピールできれば、満足のいく売却を実現しやすくなるでしょう。
また、現在締結している契約内容を確認し、必要に応じて媒介契約(仲介にともなう契約)を変更するのもおすすめです。
なお、売却や退去後に不動産会社がリフォームを施して市場に販売する「ラクいえ売却」のようなサービスを利用するのも一つの方法です。きれいな状態で市場に出せるため売却がしやすく、資金計画も立てやすくなります。
1年以上売れない家を売却する際の注意点
1年以上売れない家を売却する際の注意点は以下のとおりです。
- リフォームや修繕に費用をかけすぎない
- 賃貸物件として運用する場合はリスクを理解する
リフォームや修繕の費用は売却価格に上乗せできません。リフォームや修繕に費用をかけすぎると、査定金額とのバランスが悪くなる可能性があります。
また、売れないからといって安易に賃貸物件として運用を開始するのは避けましょう。賃貸運用には、空室や修繕のリスクがあるため、十分に理解したうえで検討することが重要です。
1年以上売れない家にお悩みなら買い取りサービスを利用するのがおすすめ
不動産仲介での売却が1年以上進まない場合は、買い取りサービス(不動産会社が直接物件を買い取る方法)の利用がおすすめです。
リフォーム・修繕をしていない状態でも買い取り可能なため、余計な費用をかけずに売却できます。交渉がまとまれば短期間で現金化でき、住み替え時の資金確保も容易です。
ただし、買い取りサービスには、仲介よりも売却価格が安くなったり、物件によっては買い取りを断られたりする可能性があります。そのため、信頼できる不動産会社に相談することが大切です。
「ラクいえ売却」に相談すれば、年間4万棟以上を供給する一建設による、豊富な実績を活かした適切なサポートを受けられます。また、不動産のプロが対応するため、適正価格でのすばやい資金化が可能です。
まとめ
1年以上も家が売れない状態を放置すると、資産価値が下落する、維持・管理に手間と費用がかかるなどさまざまなリスクを抱えてしまいます。何もせずに売れる可能性は低いため、不動産会社と相談しながら対策を講じましょう。
また、不動産会社や契約内容に課題がある場合は、それぞれ変更を検討するのがおすすめです。仲介で買い手が見つからない場合は、即時売却が期待できる買い取りサービスを検討するのも一つの手です。
一建設が提供する「ラクいえ売却」なら、適正価格での買い取りサービスにより、満足のいく売却を実現しやすくなります。供給数年間4万棟以上の実績をもとに、お客さま一人ひとりに合ったお手伝いをおこなっています。
1年以上売れない家の売却にお悩みの方は、ぜひ「ラクいえ売却」にご相談ください。
