マンションの住み替えを考えるとき「賃貸に出すべきか、売却すべきか」で迷う方も少なくありません。
マンションの住み替えでは、賃貸活用は継続的な収入源となり、売却はまとまった資金調達につながります。適切な選択をすれば、資金面の不安を解消し、理想のライフスタイルが実現可能です。
この記事では、マンションを賃貸に出す場合と売却する場合のメリット・デメリット、住み替えの注意点まで詳しく解説します。理想の住み替えを実現するために、ぜひ参考にしてください。
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マンションを手放して賃貸に住み替える方が増えている理由
従来は持ち家に長く住み続けるのが一般的でしたが、近年では定年退職や子どもの独立を契機として賃貸住宅に移住する方も増えています。生活環境に対するニーズがライフステージの変化とともに多様化しているからです。
こうした住み替えを検討する具体的な理由として、以下が挙げられます。
- 子どもの独立で夫婦二人には広すぎる間取りになった
- 老後の暮らしで利便性を重視し、駅が近いところに引っ越したい
- マンション維持費の負担を削減したい
賃貸には転勤や介護などの急な変化に合わせて、住環境を調整しやすい利点があります。また、家計を圧迫する管理費や修繕積立金、固定資産税がかからない点も、賃貸の人気が高まっている理由です。
ライフステージに合わせた賃貸への住み替えは、負担の少ない暮らしをするうえで有効な方法です。
持ち家マンションを賃貸に出すメリット・デメリット
持ち家マンションを賃貸に出すか売却するかは、それぞれのメリット・デメリットを把握してから判断しましょう。ここでは、賃貸に出すメリット・デメリットを解説します。
賃貸に出すメリット
賃貸活用の主なメリットは、以下のとおりです。
- 毎月の家賃収入が得られる
- 維持費を経費にできるなど節税につながる
- 将来また住めるように資産として残せる
賃貸として活用すれば毎月の家賃収入が得られ、維持費を経費にできるため節税効果も期待できます。さらに、将来的に再びマンションに住む可能性がある場合、資産として保有し続けられます。
安定した家賃収入を得ながら、節税や資産の維持もできる点は、賃貸活用ならではの魅力といえるでしょう。
賃貸に出すデメリット
賃貸活用の主なデメリットは、以下のとおりです。
- 入居者が見つからないことがある
- 設備対応や退去時の費用などの手間やコストがかかる
- 住宅ローンが残っていると制約を受ける場合がある
賃貸運営では、入居者が決まらない期間も管理費や固定資産税は発生し続けるため、収支が悪化する可能性があります。
また、入居者とのトラブルや設備対応で負担が増える可能性もあります。さらに、住宅ローンが残っている場合は原則として賃貸に出せないため、一括返済や借り換えが必要です。
賃貸活用には収益面のメリットがある一方で、リスクや制約もあるため、事前に計画的な準備が欠かせません。
賃貸が向いているケース
賃貸活用が適しているのは、以下のようなケースです。
- 一時的な住み替えであり、将来また戻る予定がある場合
- 需要の高い駅近や人気エリアの物件を所有している場合
- 住宅ローンが少額または完済しており、資産運用を考える場合
転勤などによる一時転居では、住み慣れた家を手放すことなく家賃収入を得られる賃貸活用が適しています。また、駅近や人気エリアなど立地条件が良い場合は安定した賃貸需要が見込めるため、空室リスクを抑えられます。
住宅ローンが少額または完済済みで、不動産投資として資産運用を考えている方にも適した選択肢です。
ただし、入居者募集や契約手続き、設備トラブルへの対応など、責任と手間が発生することも考慮しておきましょう。
持ち家マンションを売却するメリット・デメリット
マンション売却には資金面での大きなメリットがある一方で、売却価格の変動や手続きの複雑さなどの注意点もあります。ここでは、マンション売却のメリット・デメリットを解説します。
売却のメリット
持ち家マンションを売却するメリットは以下のとおりです。
- まとまった資金を得られる
- 税制優遇を受けられる
- 維持費の負担から解放される
マンションを売却すると、生活設計に役立つまとまった資金を得られ、新居の購入費用や老後の生活資金として活用できます。
売却によって譲渡所得が発生した場合、3,000万円特別控除や10年超所有軽減税率の特例などの税制優遇もあり、大幅な節税効果が期待できる制度が整っています。
さらに、毎月の管理費や修繕積立金、年間の固定資産税といった所有コストから解放され、家計管理をシンプルにできるのも大きなメリットです。
売却のメリットを理解し、ライフプランに合った資産活用方法をしましょう。
参照：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
参照：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
売却のデメリット
- 市場や築年数で希望より安く売れるケースがある
- 新居が未定だと仮住まいが必要になる
- 諸費用や手続きで負担が増える
タイミングによって売却価格が下がることがあり、市場状況や築年数で想定以下となる場合もあります。売却活動が長引けば維持費の負担も続くでしょう。
また、売却後に新居が決まっていない場合は、仮住まいが必要です。賃貸住宅の家賃や引っ越し費用が二重にかかり、予想以上の出費となる恐れがあります。
仲介手数料や税金などの諸費用が発生し、売却益があれば確定申告も必要になります。売却した物件には戻れない点にも注意しましょう。
売却が向いているケース
売却を選んだほうが良いのは、以下のような状況にある場合です。
- 新居購入や老人ホーム入居など、まとまった資金が必要な場合
- 築年数が経過し、大規模修繕が控えている物件を所有している場合
- 住み替え先が決まっており、資金計画を確定させたい場合
まとまった資金が必要な場合は、売却により確実に資金調達できます。賃貸収入では対応できない大きな出費に対応可能です。特に老人ホームの入居一時金などは、タイミングを逃せない性質があるため売却が向いています。
物件の老朽化が進んでいる場合、今後発生する修繕費負担を避けるために早期売却が有効でしょう。また、明確な住み替え計画がある場合、資金計画を確定させたい場合も売却が適しています。
このように、売却は大きな資金確保や負担軽減につながり、将来の安心を支える有効な選択肢です。
賃貸マンションへの住み替えを検討する際の注意点
賃貸マンションへの住み替えには、売却と購入のタイミング調整や資金繰りなど、事前に把握すべき注意点があります。
仮住まいの費用と手間に注意
売却と購入のタイミングが合わない場合、一時的な仮住まいが必要です。仮住まいでは敷金・礼金・仲介手数料などの初期費用に加え、月々の家賃負担が発生します。
また、2度の引っ越しが必要になり、通常より費用と手間が増えるため、住み替えは家族にとって重い負担となるでしょう。
新居探しが長引くと仮住まい期間も延びてしまうため、費用負担は膨らみ続けます。家賃10万円の仮住まいでも、3ヵ月延びれば30万円の追加出費です。仮住まいを避けるため、売却と購入のスケジュール調整が重要になります。
住宅ローンが残っている場合のリスク
住宅ローンが残っている状態でマンションを売却する場合、売却代金で残債を完済できるかが判断材料です。売却価格が残債を下回るオーバーローンの状態では、不足分を自己資金で補填する必要があります。
このような場合、新居購入に充てる予定だった資金が残債の返済に消えてしまい、新居の頭金不足や住み替えローンの利用が必要になる可能性があります。
住み替えローンは通常の住宅ローンより審査が厳しく、金利も高めに設定されることが多いため注意しましょう。
また、売却期間が予想より長引いた場合、住宅ローンの返済が続きます。新居購入のタイミングによってはダブルローンとなり、月々の返済負担が大幅に増加するリスクもあります。
仮住まいやダブルローンを防ぐには売却のタイミングが重要
理想的な住み替えは、売却と購入を一緒に進める同時決済ですが、実際にはさまざまな要因からタイミングを合わせるのは難しいことが多いです。
売却を急ぎすぎると適性価格での取引が難しくなり、希望条件から外れた物件で妥協してしまうリスクがあります。
特にダブルローンでは、月々の返済額が倍増し、返済負担率が30％を超えると審査に通らない可能性もあります。
リスクを回避するには、売却と購入をワンストップでサポートできる不動産会社の選択が重要です。専門的なノウハウとネットワークにより、最適なタイミングでの住み替えが実現できるでしょう。
ラクいえ売却を活用すれば住み替えがもっとスムーズに
住み替えで心配な仮住まいやダブルローンの問題は「ラクいえ売却」のフリーレント制度で解決できます。売却後も最長1年間無料で住み続けられるため、焦って新居を決める必要がありません。
通常の住み替えでは、売却と購入のタイミング調整が難しく、仮住まいの敷金・礼金・家賃で数十万円の出費が発生します。さらに、ダブルローンによって家計への圧迫が深刻化する恐れもあります。
「ラクいえ売却」なら大手企業の買い取りで、安心して早期の資金化が可能です。また、引っ越し費用のサポートやキャッシュバック制度も充実しています。90％以上のお客さまがキャッシュバックを受けており、売却時期に関する心配も不要です。
住み替えの不安から解放され、余裕を持って理想的な新居選びと新生活の準備を進めることが可能になります。
まとめ
マンションの住み替えでは、持ち家を賃貸運用するか売却するかは、将来の資産形成に大きく影響する重要な判断です。賃貸活用は継続的な家賃収入や資産保持のメリットがある一方で、空室リスクや管理の手間などのデメリットもあります。
売却なら、まとまった資金確保や維持費から解放されますが、売却価格の変動や仮住まいが必要な点に注意してください。特に売却・購入の時期調整が思うように進まない場合、仮住まい費用の発生やダブルローンによる返済負担の増大が家計を圧迫する恐れがあります。
住み替えをお考えなら、資金面での不安を解消できる「ラクいえ売却」がおすすめです。売却後も最長1年間無料で住み続けられるため、焦って新居を決める必要がありません。
理想の新生活に向けて、安心して住み替えの準備を始めてみてはいかがでしょうか。
