固定資産税は、土地や建物の評価額に標準税率をかけることで算出できます。ただし、固定資産税には減税制度が設けられているため、単純な計算式で算出するのは困難です。
この記事では、固定資産税の計算方法をシミュレーション付きで解説します。減税制度も詳しく紹介するので、ぜひ参考にしてください。
固定資産税とは
固定資産税とは、土地や建物といった固定資産に課される税金のことです。毎年1月1日時点で固定資産を所有している個人や法人が、その資産が所在する市区町村に対して支払います。
固定資産税の課税対象は、以下のとおりです。
- 土地
- 家屋
- 償却資産
土地には住宅用地や更地だけでなく、田畑・鉱泉地・山林など、すべての所有地が含まれます。一方、家屋は住宅のほか、店舗や工場、倉庫など、特定の要件を満たすものが対象です。
償却資産とは、土地・家屋以外の事業用に利用できる資産を指します。例えば、事業所のパソコンやコピー機、工場の機械設備などが該当します。
参照 東京都主税局固定資産税・都市計画税(土地・家屋)
固定資産税の計算方法
固定資産税は、一定の計算式に基づいて自分で税額を試算できます。ここでは、固定資産税の計算方法を紹介します。
土地・建物の場合
固定資産税額は、基本的に以下の計算式を用いて算出します。
固定資産税評価額(建物・土地の課税標準額)×1.4％(標準税率)
ただし、税率は地域によって変わる場合があるため、各市区町村の公式サイトを確認することが大切です。固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書に添付されている課税明細書から確認できます。
なお、固定資産税評価額と似た言葉に課税標準額がありますが、建物の場合はどちらも基本的に同じ金額です。土地は軽減特例措置が適用されると、課税標準額が低くなる場合があります。
参照 総務相固定資産税
参照 東京都主税局固定資産税・都市計画税(土地・家屋)
償却資産の場合
償却資産の固定資産税を算出する場合の計算式も、基本的に土地・建物と同じです。
固定資産税評価額(建物・土地の課税標準額)×1.4％(標準税率)
ただし、償却資産の評価額は、取得後の経過年数に応じて異なります。
| 償却資産の取得時期 | 償却資産の評価額の計算式 |
| 前年中に取得した資産 | 評価額 = 取得価額 ×｛1－(減価率 ÷ 2)｝ |
| 前年より前に取得した資産 | 評価額 = 前期の評価額 × (1－減価率) |
償却資産の評価額は最低限度「取得価格 × 5％」が設けられています。算出した評価額が最低限度を下回る場合は、取得価額の5％が適用される点に注意が必要です。
なお、償却資産の固定資産税評価額も、納税通知書に添付されている課税明細書から確認できます。
参照 総務相固定資産税の概要
固定資産税の減税措置・特例
固定資産税には、複数の減税措置や特例が設けられています。固定資産税の計算に欠かせない情報のため、詳しくみていきましょう。
土地(住宅用地)の特例
住宅用地とは、住居やアパートといった、居住用の建物を建てるために必要な土地を指します。住宅用地の特例措置が適用されると、課税標準額が低くなり、固定資産税や都市計画税が減額されます。
住宅用地の特例の内容は以下のとおりです
| 区分 | 固定資産税の 課税標準額 |
都市計画税の 課税標準額 |
| 小規模住宅用地(200㎡以下の部分) | 評価額の6分の1 | 評価額の3分の1 |
| 一般住宅用地(200㎡超の部分) | 評価額の3分の1 | 評価額の3分の2 |
※マンションなどの集合住宅や2世帯住宅の場合は、「住戸1戸につき200㎡」までが小規模住宅用地として扱われます。
なお、特例措置の適用を受けるためには、自己申告が必要です。土地を取得した年の翌年1月31日までに申告する必要があるため注意しましょう。
参照 東京都主税局固定資産税・都市計画税(土地・家屋)
新築住宅の減額措置
令和8年3月31日までに建てた新築住宅に関しては、3年間(マンションは5年間)の減額措置の適用を受けられます。要件を満たすと、居住部分の床面積120㎡までの部分について、固定資産税が2分の1に減額されます。
新築住宅に係る減額措置の適用条件は以下のとおりです。
- 床面積：50㎡以上280㎡以下
- 適用範囲：2026年3月31日までに建築された住宅
また、耐震性や耐久性に優れた認定長期優良住宅の場合は、適用期間が一戸建て5年、マンションは7年間に延長されます。
参照 国土交通省新築住宅に係る税額の減額措置
参照 大阪市新築された住宅に対する固定資産税の減額措置
参照 国土交通省認定長期優良住宅に関する特例措置
住宅リフォームによる減税制度
新居に特定のリフォームをおこなった場合にも、減税制度の適用を受けられます。ただし、どのリフォームでも良いわけではなく、「工事費用が50万円超」などの要件を満たす必要があります。
住宅リフォームによる減税制度の対象と主な要件などは、以下のとおりです。
| 対象 | 主な要件など | 軽減率 |
| 耐震リフォーム | ・昭和57年1月1日以前に建築された住宅 ・新耐震基準に適合させるための改修工事 |
2分の1 |
| バリアフリーリフォーム | ・要件を満たす個人が居住する築10年以上の住宅 ・通路の拡幅や手すりの取付け、段差の解消工事などのバリアフリーリフォーム |
3分の1 |
| 省エネリフォーム | ・平成26年4月1日以前から所在する住宅 ・窓の断熱改修や高効率給湯器などの省エネリフォーム |
3分の1 |
| 長期優良住宅リフォーム | ・耐震リフォームまたは省エネリフォームをおこない、認定長期優良住宅の認定を取得した場合 | 3分の2 |
減税制度が適用されると、上記のとおり工事翌年の固定資産税が減額されます。
なお、減税制度の適用を受けるためには、各市区町村への申告が必要です。
参照 国土交通省リフォーム促進税制(所得税・固定資産税)について
【ケース別】固定資産税の計算シミュレーション
ここでは、固定資産税の計算シミュレーションを、新築マンション・中古住宅・更地のケースに分けて紹介します。
新築マンションの場合
新築マンションの固定資産税は「固定資産税評価額×1.4％」で計算するのが基本です。以下の条件で固定資産税を算出してみましょう。
- 土地の固定資産税評価額：1,500万円
- 建物の固定資産税評価額：2,000万円
▼計算式
土地：1,500万円 × 1.4％ × 6分の1(※1) =3万5,000円
建物：2,000万円 × 1.4％ × 2分の1(※2) =14万円
(※1)住宅用地の特例を適用
(※2)新築住宅の減額措置を適用
上記の場合、新築マンションの固定資産税は合計17万5,000円です。
なお、建物部分の固定資産税は、築年数が進むにつれて評価額が下がります。計算式に経年減価補正率を加えることで算出できますが、かける数値は市区町村ごとで異なります。
また、2018年以降に新築された高さ60m超えの新築タワーマンションは、階数によって土地評価額が変わるため、注意しましょう。
参照 東京都主税局固定資産税・都市計画税(土地・家屋)
参照 公益社団法人 全日本不動産協会平成29年度改正タワーマンションに係る固定資産税の取扱い
中古住宅(戸建て)の場合
中古住宅(戸建て)の固定資産税に関しても「固定資産税評価額×1.4％」の計算式を用います。以下の条件で固定資産税を算出します。
- 土地の固定資産税評価額：2,100万円
- 建物の固定資産税評価額：1,500万円
▼計算式
土地：2,100万円 × 1.4％ × 6分の1(※) =4万9,000円
建物：1,500万円 × 1.4％ =21万円
※住宅用地の特例を適用
上記の条件で計算する場合、固定資産税額の合計は25万9,000円です。中古住宅は「新築住宅の減税措置」の対象外で、建物の固定資産税が高くなる傾向があります。
なお、戸建てとマンションでは、土地・建物の固定資産税評価額が異なります。マンションは土地、戸建ては建物の評価額のほうが低くなりやすいです。
参照 東京都主税局固定資産税・都市計画税(土地・家屋)
土地のみ(更地)の場合
土地のみ(更地)の場合は、以下のように計算します。
- 土地の固定資産税評価額：2,000万円
▼計算式
土地(更地)：2,000万円 × 1.4％ =28万円
所有する土地に建物が建っていない場合は、住宅用地の特例が適用されません。そのため、戸建てやマンションなどの土地よりも、固定資産税が高くなります。
参照 東京都主税局固定資産税・都市計画税(土地・家屋)
固定資産税の支払い時期と支払い方法
固定資産税は、年4回の分割で納めるのが一般的です。支払い時期は市区町村で異なるものの、一般的には4月(〜6月)・7月(〜9月)・12月・翌年2月頃に設定されています。なお、一括払いも可能です。
固定資産税の支払方法は、以下のとおりです。
- 窓口での現金払い
- オンライン決済
- 口座振替
オンライン決済を利用すれば、支払いの手間がかからないほか、支払い額に応じてポイント還元を受けられる場合があります。
参照 東京都主税局固定資産税・都市計画税(土地・家屋)
参照 大阪市固定資産税・都市計画税の概要(償却資産の申告、縦覧制度、納付方法・納期限)
固定資産税の負担を軽減する方法
ここでは、固定資産税の負担を軽減する方法を紹介します。
納税通知書の記載金額が妥当か確認する
固定資産税の算出基準となる評価額は3年ごとに見直されますが、必ずしも通知された金額が正しいとは限りません。そのため、納税通知書の記載金額が妥当かどうかを都度確認することが大切です。
固定資産税評価額に不服がある場合、納税通知書の交付を受けた日の翌日から3ヵ月以内であれば、自治体に対して審査の申出が可能です。
参照 東京都主税局固定資産課税台帳に登録された価格に関する審査の申出について
参照 大阪市a href=”https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/basic/hyoukashinsa” style=”color: #19446a; text-decoration: underline;”>固定資産税・都市計画税の概要(償却資産の申告、縦覧制度、納付方法・納期限)
減税措置や特例を活用する
住宅用地や新築住宅などには、複数の減税措置や特例が設けられています。固定資産税の大幅な減税が期待できるため、各制度が適用されるかどうかを確認し、活用するのが有効です。
ただし、減税措置や特例の適用を受けるためには、市区町村への申告が必要です。申告期限も定められているため、早めに準備をしておきましょう。
固定資産税を考慮した住み替えをおこなう
「住み替えを検討しているが、税金や維持費が心配……」という方は、税金を考慮した住み替えを計画するのがおすすめです。
例えば、評価額が低めの中古住宅は、固定資産税が安くなる可能性があります。
一方、新築住宅は、住宅用地の特例・新築住宅の減額措置の適用を受けることで、最初は税負担を軽減できます。しかし、期間終了後に税額が元に戻る点を見越した資金計画が大切です。
不動産会社に不安に感じていることを相談し、無理のない資金計画を立てて住み替えを進めましょう。
まとめ
固定資産税を計算する際は「固定資産税評価額×1.4％」の計算式を用いるのが基本です。また、住居の種類や築年数などに応じて、減税措置や特例を考慮します。
固定資産税は、毎年支払い義務が生じる税金です。税負担を軽減したい場合は、減税措置を活用したり、固定資産税を考慮した住み替えを計画したりするのが有効です。
「ラクいえ売却」では、お客さまの希望や悩みに寄り添いつつ、無理のない住み替えを提案しています。住み替え時の資金計画にお悩みの方は、ぜひ「ラクいえ売却」にご相談ください。
