マンションを買い替える際には、物件の査定依頼や売買契約、新居探しなど、さまざまな手続きが必要です。また、買い替えをスムーズに進めるには、全体の流れを把握し、事前にスケジュールを立てることも大切です。
この記事では、マンションの買い替え・住み替えの進め方や具体的な流れ、費用の準備方法を解説します。マンションの買い替えを検討中の方は、ぜひ参考にしてください。
INDEX
マンションの買い替え・住み替えには「売り先行」と「買い先行」がある
マンションの買い替え方法は、家の売却と新居を購入するタイミングによって「売り先行」と「買い先行」の2つに分けられます。
売却と購入を同時に進める方法もありますが、その場合は両方の決済を同じ日におこなう必要があり、スケジュール管理が難しくなります。そのため、基本的には売り先行または買い先行のいずれかで進めるのが一般的です。
売り先行のメリット・デメリット
売り先行とは、家を売却してから新居を購入する方法です。売り先行には、以下のメリット・デメリットがあります。
| メリット | ・ダブルローンを避けられる ・納得できる価格で売却しやすい ・資金計画が立てやすい |
| デメリット | ・内覧対応の手間がかかる ・仮住まいの家賃が発生する ・引っ越しが2回必要になる |
売り先行の場合は家をまだ購入していないため、新居のローン返済が始まっておらず、マンションの売却を急ぐ必要がありません。そのため、納得のいく価格で売却しやすくなります。また、売却価格が確定してから新居を購入でき、資金計画を立てやすいのもメリットです。
一方、居住中の物件で販売活動を進めるため、購入希望者の内覧対応が必要です。売却後に新居が決まっていない場合は仮住まいへ移る必要があり、引っ越しの手間や費用面での負担が増えます。
買い先行のメリット・デメリット
買い先行とは、新居を購入してから家を売却する方法です。買い先行には、以下のメリット・デメリットがあります。
| メリット | ・仮住まいが不要 ・新居探しに時間をかけられる ・内覧対応がしやすい |
| デメリット | ・新居購入時の手付金を売却代金でまかなえない ・ダブルローンが発生する可能性がある ・想定より売却額が低い場合、追加で自己資金が必要になる |
買い先行では仮住まいを用意する必要がなく、引っ越しも1回で済みます。売り先行のように仮住まいの家賃が発生しないため、新居探しに時間をかけられます。
一方で、新居購入時の手付金を売却代金でまかなえないので、別途資金を準備しなければなりません。
マンションの買い替えのメリット・デメリットを詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
>>マンション買い替えのデメリットは？失敗しないための5つのポイント
マンションの買い替え・住み替えの流れ
ここでは、売り先行で進めるマンションの買い替え・住み替えの流れを解説します。なお、買い先行は仮住まいが不要となる点が異なりますが、基本的には売り先行と反対の手順になります。
1.売却に必要な書類を準備する
売り先行では、まずマンションの売却を進めるために必要な書類を準備しなければなりません。
例えば、「登記済証・登記識別情報」や「間取り図」など、自身で準備する書類が10種類以上あります。スムーズに売却手続きを進めるためにも、余裕を持って書類を揃えておくことが大切です。
2.マンションの査定を依頼する
マンションを売却するには、不動産会社に査定を依頼する必要があります。新居の資金計画を立てるためにも、査定によって売却価格の目安を知っておくことが重要です。
査定方法には以下の3種類があります。
- AI査定：AIが過去の取引データを参考に査定する
- 机上査定：不動産会社の担当者が立地条件や過去の取引実績から査定する
- 訪問査定：不動産会社の担当者が物件を訪れて査定する
AI査定や机上査定は結果が早く出ますが、査定の精度は高くありません。一方、担当者が物件自体を確認することで正確な査定額が得られるため、売却を進める場合には訪問査定を受ける必要があります。
また、同じ物件でも不動産会社によって査定額は異なるケースが多いので、適正価格を把握するためにも複数社に査定を依頼するのがおすすめです。
3.不動産会社と媒介契約を結ぶ
マンションを売却するには、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約の種類は、以下の3つに分かれます。
| 契約方法 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
| 販売活動の依頼先 | 複数社 | 1社 | 1社 |
| 売り主が買い主を探す | 可能 | 可能 | 不可 |
| 売り主への状況報告義務 | 任意 | 義務あり(2週間に1回以上) | 義務あり(1週間に1回以上) |
各契約によって、販売活動を依頼できる会社数や報告義務の有無などが異なります。
例えば、市場価値が高いマンションは買い手が見つかりやすいため、複数の不動産会社に依頼できる一般媒介契約のほうが好条件で売れる可能性が高いでしょう。一方で、スピーディーな販売活動やこまめな報告を希望する場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶのが安心です。
売却物件や買い替えのスケジュールに合わせて、最適な契約方法を選ぶことが大切です。
参照：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」
4.マンションの販売活動を始める
不動産会社と媒介契約を結ぶと、売り出し価格を設定し、マンションの販売活動が始まります。
また、購入希望者が内覧に訪れるため、物件に良い印象を持ってもらえるよう室内の清掃や整理整頓をおこないましょう。内覧時の対応は不動産会社が担当するので、売り主は同席するかどうかを自由に選べます。
5.売買契約を結び、マンションを引き渡す
マンションの買い手が決まると、買い主・売り主・不動産会社の担当者が集まり、売買契約を結びます。売り主は買い主から手付金を受け取り、不動産会社に仲介手数料の一部を支払います。
マンションの引渡しは、売買契約から数週間程度でおこなわれるのが一般的な流れです。引渡し当日には、買い主が手付金を差し引いた代金を売り主の口座に振り込み、売り主は不動産会社へ仲介手数料の残金を支払います。
決済完了後に売り主は買い主へ鍵や必要書類を渡し、マンションの所有権が買い主に移転します。
6.仮住まいに引っ越す
新居が決まるまでの期間は仮住まいで生活する必要があります。仮住まいの探し方は主に以下の2つです。
- 自分で不動産会社を通じて物件を探す
- 売却を依頼している不動産会社の担当者に紹介してもらう
仮住まいには一般的な賃貸物件だけでなく、ウィークリーマンションやマンスリーマンションを利用する方法もあります。これらは賃貸物件よりも家賃は割高ですが、初期費用を抑えやすいため、短期間の滞在に適しています。
売り先行で住み替えたい方のなかには、仮住まい探しに負担を感じるという方も少なくありません。そのような方には「ラクいえ売却」がおすすめです。
ラクいえ売却では、マンション売却後も賃料無料で最大1年間住み続けられます。仮住まいが不要になり、引っ越しの手間や費用を軽減できます。
7.新居探しをおこなう
- 7.新居探しをおこなう
新居探しを始める際は、予算・エリア・間取りなどの希望条件を整理することが大切です。
条件が定まったら、不動産情報サイトを活用して物件を探します。気になる物件を見つけたら、不動産会社に問い合わせて内覧をおこないます。
候補物件が複数ある場合は同じ日に内覧を依頼すると、効率よく新居探しを進められます。
8.購入を申し込み、住宅ローンの事前審査を受ける
住みたい物件が決まったら不動産会社に購入を申し込みます。
住宅ローンを利用する場合は、事前審査を受けておく必要があります。審査を通じて借入可能額を把握できるため、無理のない資金計画を立てやすくなるでしょう
9.売買契約を結び、住宅ローンの申し込みをおこなう
住宅ローンの事前審査に通過したら、売買契約に進みます。契約時には書類の確認や署名をおこない、売り主への手付金や不動産会社への仲介手数料を支払います。
住宅ローンを利用する場合は、契約成立後に金融機関へローンの申し込みをおこない、本審査の結果が出るのを待ちましょう。
10.新居に入居する
新築物件では、引渡し前に建物の状態を確認する事前内覧会がおこなわれます。その後、残金決済をおこない、鍵や必要書類を受け取って新居へ引っ越します。
マンションの売却益が生じた場合や各種控除を利用する場合は、翌年に確定申告が必要です。確定申告期間は通常2月16日から3月15日までなので、忘れずに手続きをおこないましょう。
マンションの住み替えを検討している方には、「ラクいえ売却」の利用がおすすめです。マンションを適正価格で売却し、新居の購入資金として活用できます。
資金計画を明確にして余裕を持って新居探しを進めたい方は、無料査定からご相談ください。
参照：国税庁「No.2024 確定申告を忘れたとき」
マンションの買い替え・住み替え費用の準備方法
マンションの買い替えでは、売却時や新居購入時にさまざまな費用が発生するため、資金の準備方法を考えておくことが大切です。ここでは、マンションの買い替え資金の準備方法を解説します。
なお、マンションの買い替え・住み替えにかかる費用の詳細は、以下の記事を参考にしてください。
>>マンションの住み替え費用はどのくらい？ローンや税金を詳しく解説
マンションの売却代金で住宅ローンを完済する
売却するマンションに住宅ローンが残っている場合でも、売却代金で一括返済できることがあります。
ただし、売却するには抵当権を抹消しなければならないため、ローン残債が売却代金を上回る場合は追加資金が必要です。一方で、住宅ローンの残債がない場合や、ローン返済後に余剰資金がある場合は、その資金を新居の購入に活用できます。
住宅ローンを完済できない場合は「住み替えローン」を活用する
売却するマンションの住宅ローンを売却代金や自己資金だけで返済するのが難しい場合は、「住み替えローン」の利用を検討しましょう。
住み替えローンとは、売却物件のローン残債と新居の購入資金を合わせて借りられるローンです。返済が二重にならず一つにまとめられるため、手続きもシンプルになります。
ただし、住み替えローンを利用するには、家の売却と購入の決済日を合わせる必要があります。また、通常の住宅ローンより審査が厳しい点に注意が必要です。
住み替えローンの特徴や利用の流れを知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
>>住宅ローン返済中でも住み替え可能！住み替えローンの金利や利用の流れを解説
売却が長引く場合は「つなぎ融資」を検討する
住み替え先が見つかってもマンションが売れずに購入資金を確保できない場合は、「つなぎ融資」を活用する方法があります。
つなぎ融資とは、住宅ローンの融資開始までに必要な資金を一時的に立て替えるローンです。これにより、購入資金が不足していてもマンションの売却前に新居を購入できる可能性があります。
借入金は売却後に返済しますが、手数料がかかる点や一般的な住宅ローンよりも金利が高い点には注意しましょう。
つなぎ融資のメリット・デメリットは、以下の記事を参考にしてください。
>>つなぎ融資はマンションの買い替えで本当に役立つ？活用の流れやメリット・デメリットも解説
マンションの買い替え・住み替えに関するよくある質問
ここでは、マンションの買い替え・住み替えに関するよくある質問に回答します。
マンションの買い替えを検討すべきタイミングは？
マンションの買い替えを検討するタイミングとして、よく挙げられるのは以下のとおりです。
- ライフスタイルに変化があったとき
- 築年数が10年を迎えるとき
- 修繕積立金の負担が増すとき
ただし、マンションを必ず買い替えなければならないタイミングはないため、人生設計や資金計画を踏まえて慎重に判断することが大切です。
マンションの買い替え・住み替えのタイミングや流れは、以下の記事を参考にしてください。
住み替え先はマンションか戸建てのどちらがいい？
マンションと戸建てでは、住み替え先として一概にどちらが良いとはいえません。
住み替え先を選ぶ際は、以下のようなそれぞれのメリット・デメリットを理解したうえで判断することが大切です。
| 住み替え先 | マンション | 戸建て |
| メリット | ・セキュリティ面で安心 ・管理会社が共用部分の管理や清掃を担当 ・階段の上り下りがなく、老後も生活しやすい | ・周囲の音が気になりにくい ・管理費・修繕積立金・駐車場代などの費用が不要 ・リフォームの自由度が高い |
| デメリット | ・管理費や修繕積立金がかかる ・車を所有している場合、駐車場代が必要となる ・生活音が気になることがある | ・セキュリティ面で不安が残る場合がある ・2階建て以上では老後の生活が負担になる可能性がある ・修繕費を貯める必要がある |
なお、マンションから戸建てへ住み替える流れに関して詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
>>マンションから戸建てへ住み替えたい方必見！メリットや注意点を解説
まとめ
マンションの買い替え・住み替えには、主に売り先行と買い先行の2つの方法があります。全体の流れを把握し、それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、自分に合った方法を選びましょう。
マンションの買い替えを検討している方は、「ラクいえ売却」の利用がおすすめです。マンション売却後も最大1年間は賃料無料で暮らせるため、時間や費用に余裕を持って新居を探せます。
現在の生活スタイルに合った住まいへの買い替えをお考えの方は、無料査定からご相談ください。
