住み替え時に自己資金がない場合、不足費用をカバーする方法の一つがつなぎ融資です。申し込み後、早ければ1週間ほどで融資を受けられるため「新居を購入したいが、自己資金がなく住宅ローンの実行前にかかる費用を支払えない」という方でも安心です。
ただし、つなぎ融資はメリットのほかに、デメリットやリスクもあるため、慎重に検討する必要があります。
この記事では、住み替えの不足費用をカバーするつなぎ融資の仕組みや利用するメリット、デメリットを紹介します。つなぎ融資以外で住み替える方法も解説するので、ぜひ参考にしてください。
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つなぎ融資とは
つなぎ融資とは、住宅ローンの実行前に発生する費用を一時的に借りる仕組みです。
例えば、注文住宅を建てる際は、住宅ローンが実行されるまでに、土地代・着工金・中間金などを支払うために利用します。また、近年は注文住宅の購入をともなわない住み替え時の不足費用をカバーするつなぎ融資や、つなぎローンと呼ばれる短期融資も存在します。
基本的なつなぎ融資の仕組みは以下のとおりです。
| 融資期間 | 原則1年程度 |
| 金利相場 | 2％～4％ほど |
| 返済方法 | ・住宅ローン融資を受けたタイミングで一括返済する ・売却をともなう融資の場合、旧居の売却資金で返済するケースもある |
つなぎ融資の融資期間は短く、1年程度で設定している金融機関が多いです。長期の返済になる住宅ローンと異なり、資金が用意できた時点で一括返済します。
なお、代表的な利息の支払い方法には、以下3つがあります。
- 借入時に利息を全額前払いする
- 住宅ローン融資時に元金と利息をまとめて返済する
- 住宅ローン融資前に利息を毎月返済する
返済方法ごとに、金利を抑えられる・資金管理がしやすいなどの利点があります。つなぎ融資を利用する際は、金融機関が定める返済方法を確認しておきましょう。
マンションの買い替えにつなぎ融資の利用を検討している方は、こちらの記事も参考にしてください。
>>つなぎ融資はマンションの買い替えで本当に役立つ？活用の流れやメリット・デメリットも解説
住み替え時につなぎ融資が必要になる事例
住み替えを買い先行で進める場合は、新居購入の費用を全額確保する必要があります。
住宅購入には数百万円〜数千万円以上の費用がかかりますが、住み替えを買い先行にする場合は、旧居の売却費用を新居の購入費用に充てることができません。自己資金が少ない場合は、住宅ローンの実行前に必要な諸費用の支払いが難しい可能性も考えられます。
そこで、つなぎ融資を利用すれば費用の不足分を補え、スムーズな住み替えが可能となるのです。
また、新居の購入時に旧居の住宅ローン残債を完済したい場合も、つなぎ融資を利用できる可能性があります。利用できれば、ダブルローンを避け、将来的な返済負債を軽減できるでしょう。
ただし、なかにはローン残債がある方に融資をおこなっていない金融機関やサービスもあるため、事前に確認しておくことが重要です。
住み替えを買い先行で進める際の詳しい内容は、こちらの記事を参考にしてください。
住み替え時につなぎ融資を利用するメリット
ここでは、住み替え時につなぎ融資を利用するメリットを4つ紹介します。
自己資金がなくても住宅購入にかかる費用を確保できる
つなぎ融資を利用するメリットは、自己資金や旧居の売却費用が手元になくても住宅購入にかかる費用を確保できる点です。
注文住宅を購入する場合や、住み替え時に買い先行を選ぶ場合は、まとまった資金が必要です。土地代・着手金・諸費用などの費用を住宅ローンの実行前に用意する必要もあるでしょう。
つなぎ融資なら、金融機関によっては早ければ申し込みから1週間ほどで融資を受けられます。十分な自己資金がない場合でも、つなぎ融資を利用することで購入費用を確保できるのです。
理想の物件を買い逃す心配がない
理想の物件が見つかった際、「今は資金がないから、旧居が売れるまで待とう」とすると、売却先を探す間に売れてしまうおそれがあります。つなぎ融資を利用できれば、旧居の売却前でも手続きを進められるため、買い逃しのリスクを避けられます。
理想の物件と出会うには時間がかかるものです。また、良い物件はすぐに売れてしまいます。見つけたときに資金がなくても購入できるという点も、つなぎ融資を利用するメリットといえるでしょう。
仮住まい費用や内覧対応の負担を軽減できる
仮住まい費用や内覧対応などの負担を軽減できるのも、つなぎ融資を利用するメリットの一つです。
買い先行で新居への引っ越しを済ませれば、旧居を空き家にしてから売却でき、片付けや内覧日程の調整といった手間を減らせます。また、先に旧居を売却する売り先行の場合にかかる、仮住まいや引っ越しの費用も削減可能です。
仮住まいには毎月の家賃のほかに初期費用がかかるほか、旧居から仮住まい先・仮住まい先から新居という2回分の引っ越し費用がかかります。つなぎ融資を利用して買い先行にできれば、手間や費用を大幅に軽減できるでしょう。
売り先行における住み替えの詳細を知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。
住み替え時につなぎ融資を利用するデメリット
つなぎ融資にはメリットがある一方、理解しておくべきデメリットもあります。ここでは、住み替え時につなぎ融資を利用するデメリットを紹介します。
取り扱う金融機関が少ない
住み替え時につなぎ融資を利用する際は、住宅ローンに比べて取り扱う金融機関が少なく、条件を比較検討できる借入先が限られる点に注意が必要です。
また、借入れ審査が厳しい傾向があるため、融資を受けられるかどうかを事前に確認しておくことも大切です。取引のある金融機関や不動産会社の提携ローンなども併せて確認し、利用できる選択肢を広げておくとよいでしょう。
融資期間が短く、資金計画が狂うリスクがある
つなぎ融資の融資期間は原則1年程度と短く、なかには数ヵ月と短いものもあるため、入念な資金計画が重要です。
不動産の売却を前提として融資期間を2年以内で設定しているサービスもありますが、期間延長はできず、延長する場合は延滞損害金が発生するのが一般的です。
特に、買い先行で進める場合は、つなぎ融資の返済日までに旧居を売却できない、想定よりも売却価格が低くなるなどの可能性も考えられます。売却価格が低いと返済が難しくなるリスクがあるため、つなぎ融資の利用額や返済期間は慎重に検討しましょう。
不動産の売却に関して不安がある方は、こちらの記事も参考にしてください。
>>住み替えで家が売れなかったらどうなる？失敗を避ける対処法を解説
住宅ローンよりも金利が高い
つなぎ融資は、以下のとおり住宅ローンよりも金利が高い傾向があります。
| 種類 | 金利相場 |
| 住宅ローン | 0.5％～2％ほど |
| つなぎ融資 | 2％～4％ほど |
住宅ローンの金利は金融機関によって異なるものの、2％未満で設定されているものが多いです。また、住宅ローンの一種であるフラット35の場合、一般に変動型の住宅ローンより金利は割高ですが、条件を満たせば一定期間は1％未満で借り入れできる場合もあります。
一方、つなぎ融資の金利相場は、2％～4％ほどとやや割高です。利息の支払い方法はいくつか選択肢があるものの、返済負担が大きくなるため、利用する際は十分な検討が必要です。
住み替え時につなぎ融資を利用する流れ
ここでは、住み替え時につなぎ融資を利用する流れを紹介します。
①金融機関を決める
住宅ローンを組む金融機関が、つなぎ融資も取り扱っているとは限りません。
まずは住宅ローンの借入先がつなぎ融資を取り扱っているかを確認し、ない場合はどのような金融機関で借りられるのかを調べる必要があります。
つなぎ融資を取り扱う金融機関やサービスごとに金利や融資期間などが異なるため、複数の候補を比較したうえで借入先を選ぶことが大切です。
②つなぎ融資の審査を申し込む
金融機関が決まったら、住宅ローンと同様につなぎ融資の審査を受けます。審査時には、収入証明書や身分証明書、不動産書類など金融機関が指定する書類が必要です。金融機関によって異なるものの、審査期間は数日〜1週間、長くても1ヵ月ほどが目安です。
③受けた融資で費用を支払う
つなぎ融資の審査が通ったら、受けた融資で住宅購入に必要な費用を支払います。
注文住宅への住み替えの場合、新居の引渡し前に土地代金・着工金と中間金の2回ほど、支払いが必要になるのが一般的です。住み替えで買い先行を選ぶ場合は、手付金や旧居の残債返済などに充てるケースもあります。
④つなぎ融資を一括返済する
新居の完成や引渡しがおこなわれるタイミングで、住宅ローンが実行されます。住宅ローンの融資を受けたら、つなぎ融資を一括で返済しましょう。
ただし、売却をともなうつなぎ融資の場合は、旧居の売却が完了した地点での返済になります。支払方法によっては、金利分も一括で返済する必要があるため準備が必要です。
つなぎ融資以外で住み替えをする方法
つなぎ融資はメリットを得られる一方、デメリットやリスクもあるため、できれば利用を控えるのをおすすめします。
ここでは、つなぎ融資以外で自己資金なしでも住み替えができる方法を解説するので、参考にしてください。
住み替えローンを利用する
住み替えローンとは、住宅ローンに旧居の残債を上乗せして借入ができる融資です。ローンを1本化できるほか、つなぎ融資よりも安い金利で融資を受けられる可能性があります。
また、住宅ローンと同様に期間をかけて毎月返済するため、つなぎ融資のような一括返済の心配がありません。
ただし、一般的な住み替えローンの実行日は新居が引き渡されるタイミングのため、つなぎ融資なら対応できる着手金や中間金などには充てられない点に注意が必要です。
住み替えローンは「ある程度の自己資金はあるけど、預貯金を減らしたくない」という方に向いています。
>>住宅ローン返済中でも住み替え可能！住み替えローンの金利や利用の流れを解説
住み替えサポートのサービスがある不動産会社に相談する
つなぎ融資を検討している場合は、住み替えサポートのサービスがある不動産会社に相談するのがおすすめです。
例えば、一建設が運営する「ラクいえ売却」には、旧居を売却したあと最長1年間も住み続けられるフリーレント制度があります。先に旧居を売却できるため、売却益を新居の購入費用に充てることができ、つなぎ融資を利用せずに住み替え可能です。
新居への引っ越し費用を負担してくれる引っ越し代サポートまで、住み替えに必要なサービスが充実しています。
まとめ
つなぎ融資を利用すれば、自己資金や旧居の売却資金が手元になくても、新居の購入費用を支払えます。早ければ1週間ほどで融資を受けられるため、売却前に理想の新居が見つかった場合も、買い逃す心配がありません。
しかし、つなぎ融資には融資期間の短さや一括返済の必要性、金利の高さなどのデメリットがあるため、利用する際は十分な検討が必要です。
住み替え時の自己資金に不安がある方は、一建設の「ラクいえ売却」に相談するのがおすすめです。売買同時進行で自己資金を確保しやすいだけでなく、フリーレント制度や引っ越し代サポートなどで住み替えにかかる費用を大幅に削減できます。
住み替え時の資金にお悩みの方は、ぜひ「ラクいえ売却」の利用をご検討ください。
