住み替えで3,000万円特別控除を受けるには？適用要件や必要書類を解説

3,000万円特別控除は、自宅を売却して利益が出た際に、一定の要件を満たせば譲渡所得から控除を受けられる制度です。節税効果が期待できる一方で、住宅ローン控除とは併用できないなど、注意すべき点もあります。

この記事では、3,000万円特別控除の制度内容や適用要件、具体的なシミュレーションなどを解説します。住み替えで特例の利用を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

3,000万円特別控除の制度内容

3,000万円特別控除とは、マイホームを売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円まで差し引ける特例です。

例えば、15年所有していた住宅を売却して2,000万円の譲渡所得を得た場合、通常はその所得に対して20.315％(※)の税率が適用され、譲渡所得税を納める必要があります。一方、3,000万円特別控除を利用すれば、譲渡所得の全額が控除されるため、税金の支払いが不要です。

このように、特別控除を活用することで、家の売却益をそのまま手もとに残しやすくなります。なお、夫婦共有名義の住宅を売る場合は、控除が一人ひとりに適用されるため、あわせて最大6,000万円までの譲渡所得が非課税となります。

(※)2013年から2037年までは、復興特別所得税として基準所得税額の2.1％が加算されています。

参照：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
参照：国税庁「土地や建物を売ったとき」
参照：国税庁「No.3308 共有のマイホームを売ったとき」
参照：国税庁「個人の方に係る復興特別所得税のあらまし」

【チェックリスト】住み替えで3,000万円特別控除を受けるための要件

ここでは、住み替えで3,000万円特別控除が適用される主な要件を紹介します。ご自身が対象になるかどうか、一つずつ確認してみましょう。

売却する家が居住用財産である

3,000万円特別控除を受けるためには、売却する住宅が実際に住んでいた家屋(居住用財産)であることが求められます。この際、住民票の所在地は関係ありません。たとえ以前の住所から住民票を移していなくても、マイホームとして使用していれば特例が適用されます。

また、実際に生活の拠点として利用していた住宅と認められれば、居住年数が1年未満でも特例を利用できます。

一方、以下のような住宅を売却する場合は控除の対象外です。

• 別荘など、趣味や娯楽のために所有している住宅
• 仮住まいとして一時的に使っていた住宅
• 自分で一度も住まず、賃貸用として他人に貸していた住宅　

以前住んでいた自宅を売る場合でも、居住しなくなってから3年経過する年の年末までに売却すれば特例の対象となります。例えば、2022年3月に退去した住宅は、2025年12月31日までに売却しなければなりません。

自宅の一部を貸し出しているケースでは、自分が住んでいた部分に限って控除を受けられます。さらに、自宅とあわせて売却する敷地や借地権も、同様に特別控除の対象に含まれます。

参照：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

売却先が親や配偶者などではない

居住用財産に該当する住宅でも、親や配偶者に売却する場合は3,000万円特別控除の対象外となります。また、以下のいずれかに該当する方に家を売る場合も特例は使えません。

• 生計をともにする親族
• 売却後もその家屋で同居を続ける親族
• 内縁関係にある方
• 特殊な関係のある法人

自分と特別な関係にある相手に住宅を売る場合、自由に売却価格を設定できます。そのため、通常よりも安い価格で売却すれば、譲渡所得を抑えて特別控除を利用し、譲渡所得税をゼロにすることも可能になります。

こうした不公平な利用を防ぐため、関係の深い相手への売却では3,000万円特別控除が適用されない点に注意が必要です。

参照：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

過去2年以内に3,000万円特別控除などの特例を受けていない

売却する年の2年前までに3,000万円特別控除を利用している場合、今回の売却では特別控除が適用されません。ただし、相続や遺贈で「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」を利用した方は、3,000万円特別控除を利用できます。

また、過去2年以内に以下の特例を受けている場合も特別控除の対象外となります。

• マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例
• マイホームの買換えやマイホームの交換の特例
• 収用等の場合の特別控除などほかの特例(家屋や敷地等に関するもの)

住み替えで3,000万円特別控除の利用を検討している方は、過去2年以内にこれらの特例を受けていないかを確認しておきましょう。

参照：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

住宅ローン控除を利用する予定がない

住宅ローン控除はマイホーム購入時によく利用される税制優遇制度ですが、3,000万円特別控除とは併用できません。

住宅ローン控除を受けるためには、居住年の2年前から翌年以降3年以内の期間に3,000万円特別控除を利用していないことが条件です。例えば、2025年から住宅ローン控除を適用したい場合、2023年から2028年の間に3,000万円特別控除を使っていると、住宅ローン控除を受けられなくなります。

どちらの控除が有利になるかは、売却物件と購入物件の条件によって異なります。そのため、住み替えを検討している方は、自身の状況にあわせてどちらの制度を利用するかを慎重に判断することが大切です。

参照：国税庁「No.1213 認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)」

【シミュレーション】住み替え時に3,000万円特別控除を使った場合の節税効果

ここでは、住み替えで3,000万円特別控除を利用しない場合と利用した場合のシミュレーションを紹介します。今回のシミュレーションで売却する家の条件は、以下のとおりです。

長期譲渡所得に該当する場合、譲渡所得税は次のように算出されます。

(※)2013年から2037年までは、復興特別所得税として基準所得税額の2.1％が加算されています。

実際にどの程度の節税効果が得られるのかを見ていきましょう。

参照：国税庁「土地や建物を売ったとき」
参照：国税庁「個人の方に係る復興特別所得税のあらまし」

控除を利用しない場合

3,000万円特別控除を利用しない場合、課税譲渡所得金額と譲渡所得税は以下のように計算されます。

(※)2013年から2037年までは、復興特別所得税として基準所得税額の2.1％が加算されています。

参照：国税庁「土地や建物を売ったとき」
参照：国税庁「個人の方に係る復興特別所得税のあらまし」

3,000万円特別控除を利用した場合

3,000万円特別控除を適用した場合、課税譲渡所得金額と譲渡所得税は以下のように計算されます。

このように、今回のケースで3,000万円特別控除を利用した場合は、譲渡所得税が0円となり、357.5万円の節税効果を得られました。

参照：国税庁「土地や建物を売ったとき」

10年超所有軽減税率の特例と併用した場合

マイホームを売却する際に一定の要件を満たしていれば、3,000万円特別控除と10年超所有軽減税率の特例を併用できます。10年超所有軽減税率の特例とは、所有期間が10年を超える住宅の売却に対して、通常よりも低い税率が適用される制度です

今回のケースでは、3,000万円特別控除で課税譲渡所得が0円となり、譲渡所得税はかかりませんでした。ただし、控除しきれずに課税譲渡所得が残った場合は、譲渡所得税が課されます。

例えば、控除後に1,000万円の課税譲渡所得がある場合、税額は以下のとおりです。

(※)2013年から2037年までは、復興特別所得税として基準所得税額の2.1％が加算されています。

一方、10年超所有軽減税率の特例を併用すれば、譲渡所得6,000万円以下の部分に14.21％の税率が適用されます。そのため、同じ課税譲渡所得1,000万円でも、税額は以下のように抑えられます。

このように、2つの特例を併用することで、譲渡所得税を61万円軽減できました。3,000万円特別控除だけで課税譲渡所得を控除しきれない場合は、10年超所有軽減税率の特例もあわせて活用しましょう。

参照：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
参照：国税庁「土地や建物を売ったとき」
参照：国税庁「個人の方に係る復興特別所得税のあらまし」

住み替えで3,000万円特別控除を利用するには確定申告が必要

住み替えで3,000万円特別控除を利用するには、売却した年の翌年の2月中旬から3月中旬に確定申告をおこなう必要があります。例えば、令和6年分の確定申告の受付期間は、令和7年2月17日から3月17日です。

3,000万円特別控除の申請にあたっては、以下の書類を用意する必要があります。

必要書類	入手方法
確定申告書	国税庁ホームページ、税務署
本人確認書類(提示または写しの添付)	本人所有
譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]	国税庁ホームページ、税務署
売買契約書の写し	本人所有
取得費及び譲渡費用の領収証の写し	本人所有
戸籍の附票の写し、またはそれに相当する書類(住民票と売却した家の住所が異なる場合)	市区町村窓口

なお、3,000万円特別控除を利用して課税譲渡所得が0円になる場合でも、確定申告は必要です。申告しなければ譲渡所得の控除を受けられないため、必ず手続きをおこないましょう。

参照：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
参照：国税庁「【確定申告･還付申告】」
参照：国税庁「確定申告書等の様式・手引き等(令和６年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告分)」
参照：国税庁「資産税関係添付書類等一覧表(令和６年分用)譲渡所得関係」

住み替え時の3,000万円特別控除に関するよくある質問

ここでは、住み替えの際に利用できる3,000万円特別控除に関するよくある質問に回答します。

住まなくなったあとに家を賃貸にしていても控除は受けられる？

売却する住宅を一時的に賃貸として貸し出していた場合でも、自分が住まなくなった日から3年経過する日の属する12月31日までに売却すれば、3,000万円特別控除を受けられます。

ただし、すでに家屋を取り壊して土地のみを賃貸にしていた場合は、特例の対象外となります。

参照：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

3,000万円特別控除を利用した4年後に住宅ローン控除は利用できる？

3,000万円特別控除を利用した年から4年経過すれば、住宅ローン控除を利用できます。具体例は以下のとおりです

1. 2025年3月：家を売却し、3,000万円特別控除を受ける
2. 2025年4月：新居を購入する
3. 2029年1月〜：住宅ローン控除を利用できる

このように、3,000万円特別控除が適用された月に関係なく、控除を受けた年の4年後の1月1日以降であれば、住宅ローン控除を利用できます。

参照：国税庁「No.1213 認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)」

単身赴任中でも控除の対象になる？

現在、世帯主が単身赴任で別の場所に住んでいても、3,000万円特別控除の対象となる場合があります。その条件とは、単身赴任などの事情が解消された際に、家族が住む家屋で一緒に生活すると認められることです。

なお、2つ以上のマイホームを所有している場合は、売却した方が主に住んでいた家屋のみが3,000万円特別控除の対象となります。

参照：国税庁「No.3317 配偶者等だけが住んでいるマイホームを売ったとき」

まとめ

3,000万円特別控除を利用すると、マイホームを売却した際の譲渡所得から最大3,000万円控除できます。

この特例により譲渡所得税の負担が軽減されるため、家の売却による利益を確保しやすくなります。住み替えなどで家の売却を検討している方は、3,000万円特別控除の活用を検討してみてください。

また、ライフスタイルの変化などで住み替えを考えている方には、「ラクいえ売却」がおすすめです。

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